Впервые о «зеленом» строительстве на российском рынке заговорили еще в 2000-е годы. Тем не менее с тех пор повсеместного распространения эти стандарты не получили. Эксперты говорят о неокупаемости затрат на повышение энергоэффективности объектов. Сертификацию чаще всего объекты проходят, если их владелец ориентирован на продажу или сдачу их в аренду зарубежным партнерам. Впрочем, изменения в законодательстве могут поменять отношение девелоперов к «зеленому» строительству.
Сегмент коммерческой недвижимости лидирует в получении «зеленых сертификатов», а жилье имеет сравнительно небольшую долю среди всех сертифицированных зданий
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Сегмент коммерческой недвижимости лидирует в получении «зеленых сертификатов», а жилье имеет сравнительно небольшую долю среди всех сертифицированных зданий
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Эксперты отмечают, что «зеленое» строительство включает в себя комплекс решений, которые имеют разную эффективность и целесообразность для применения в условиях РФ. Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg, говорит: «Например, повышение энергоэффективности здания уже сейчас позволяет получать положительный экономический результат на этапе эксплуатации. В то же время использование солнечных батарей или систем использования "серой" воды далеко не всегда дает ощутимый положительный финансовый эффект, делающий целесообразным массовое внедрение таких технологий, с учетом затрат на создание и эксплуатацию таких систем. При этом зачастую даже применение комплекса целесообразных решений уже приближает объект недвижимости к возможности получения экологического сертификата».
По-прежнему сегмент коммерческой недвижимости лидирует в получении «зеленых» сертификатов, а жилье имеет сравнительно небольшую долю среди всех сертифицированных зданий, притом, что в целом жилья строится больше, чем коммерческой недвижимости. Однако повышение энергоэффективности в жилищном строительстве также постепенно ведется.
Виктор Заглумин, партнер Bright Rich | CORFAC International, говорит, что девелоперы все-таки не воспринимают использование энергоэффективных и ресурсосберегающих технологий как обязательную характеристику нового объекта. «Сегодня это скорее бонус, "вишенка на торте". Конечно, если мы не говорим о сертификации как обязательном требовании заказчика в проектах built-to-suit»,— указывает эксперт.
Сергей Дроздов, эксперт ИК «Универ Капитал», подтверждает: «Основными драйверами роста сегмента "зеленого" строительства в России по-прежнему выступают требования внутренних документов иностранных компаний. Поэтому наибольший интерес к сертификации зданий по одной из существующих систем наблюдался в сегментах офисной и торговой недвижимости, в которой покупателями и арендаторами зачастую выступают именно иностранные игроки. В сегменте жилой недвижимости спрос на экологичность жилья не столь высок».
Он отмечает, что в период с 2010 до 2015 года объемы сертификации объектов по стандартам «зеленого» строительства в России устойчиво росли именно под влиянием иностранных арендаторов. Но затем, в свете ухода с нашего рынка ряда иностранных игроков под влиянием санкционных рисков и общего осложнения экономической ситуации, доля «зеленых» объектов во вводимых площадях пошла вниз. В прошлом году дополнительно эта тенденция была усилена воздействием пандемии, которая привела к общему сокращению новых вводимых офисных площадей.
Директор по управлению проектированием сегмента «Жилищное строительство, Россия» концерна ЮИТ Анастасия Горбулина также считает, что в жилищном строительстве Санкт-Петербурга доля проектов, ориентированных на устойчивые решения, практически не увеличилась за последние годы.
Системы сертификации
Сегодня существует несколько систем добровольной сертификации. К самым влиятельным можно отнести BREEAM, разработанную в Великобритании в 1990 году, LEED, сформулированную Американским советом по экологическому строительству США в 1998 году, и немецкую DGNB, появившуюся в 2007-м. В 2014 году была разработана российская система сертификации наиболее экологичных и энергоэффективных зданий — Green Zoom.
При прохождении любой сертификации в зависимости от набранных баллов зданию присуждается сертификат определенного уровня, например, в Green Zoom сертификаты бывают бронзовые, серебряные, золотые или платиновые.
В России большинство сертифицированных по экологическому стандарту зданий сосредоточено в столицах. Санкт-Петербург занимает второе место и уступает лишь Москве. «У нас одиннадцать сертифицированных зданий по системе BREEAM и шесть по системе LEED. Хоть и общее количество сертифицированных зданий растет, нужно отметить, что за прошедшие пять лет, вследствие экономического кризиса, новых проектов, получивших именно международную сертификацию, стало меньше»,— рассказывает Артем Зубенко, генеральный директор ООО «Мир квартир элит Крестовский». По его словам, за последние пять лет сертификацию отечественного Green Zoom в Петербурге получили 19 зданий, и тут наблюдается некая положительная динамика. Так, в 2016 году — сертификацию прошли четыре здания, в 2017-м — пять зданий, в 2018-м — три, в 2019-м — одно, в 2020-м — четыре. Растет количество строящихся зданий в Петербурге, проектируемых с учетом экологических стандартов, которые в дальнейшем будут сертифицированы, замечает эксперт.
Как показывает практика по зарубежным BREEAM и LEED сертифицируют чаще всего здания, относящиеся к сегментам офисной и коммерческой недвижимости. Также такую сертификацию выбирают знаковые для города проекты или же крупные компании. Например, все объекты Олимпиады 2014 года прошли сертифицирование BREEAM, а небоскреб «Лахта-центр» по результатам оценок критериев экологической эффективности сертифицирован LEED по наивысшему «платиновому уровню». «Мега Парнас» и «Мега Дыбенко» также имеют сертификаты BREEAM. Это объясняется тем, что офисы и торговые площади, прошедшие экологическую сертификацию, имеют приоритет на рынке у иностранных и крупных российских компаний.
«У многих из этих компаний забота об окружающей среде прописана на уровне корпоративных стандартов. Помимо конкурентоспособности, соответствие экологическим стандартам делает здание энергоэффективным: использование "зеленых" технологий позволяет сэкономить потенциальным арендаторам 10–15% при оплате коммунальных платежей, за счет снижения электро- и теплопотребления,— поясняет господин Зубенко.— Что касается сертификации жилых проектов в Петербурге, то нужно отметить, что их количество сегодня растет. Самый первый в России проект сертифицированный по BREEAM — комплекс "Триумф-парк" на Дунайском проспекте. Также экологические сертификаты отечественного Green Zoom получили проекты, построенные в Санкт-Петербурге такими застройщиками, как Bonava, "Северный город", "Эталон", ЛСР, "Аквилон", Setl Group, Docklands Development, Bau Сity Development».
Стоит отметить, что и не имея сертификации, нормы энергоэффективности зданий сегодня регулируются правилами по определению класса энергетической эффективности многоквартирных домов, изданными в 2016 году Министерством строительства РФ, где установлены пять классов: от А до самого низкого Е. У современных новостроек этот класс должен быть не ниже С, а D и E классы могут быть только у исторических домов.
Для того чтобы пройти сертификацию, здание должно быть спроектировано и построено с использованием экологически чистых ресурсов и оборудования, которое позволяет снижать потребляемые ресурсы. К наиболее востребованным в сегменте офисной недвижимости энергоэффективным технологиям относятся установка терморегулирующих головок на радиаторы отопления, «умная» система освещения, подача отопления в зависимости от погоды, а также установка аэраторов, позволяющих уменьшить расход воды. Кроме того, девелопер должен обеспечить качественное благоустройство, организовать раздельный сбор мусора и утилизацию отходов и другое.
Аренда дороже
Господин Заглумин отмечает, что бизнес-центры, сертифицированные по «зеленым» стандартам типа LEED или BREEAM, относятся к классу A или B+ и имеют более высокую ставку аренды. «Обычно такого рода объекты привлекательны для международных крупных компаний, которым важно соблюдать корпоративные стандарты и придерживаться общей политики компании в отношении парадигмы «устойчивого развития» (sustainability). Игроки малого и среднего бизнеса при выборе офиса ориентируются прежде всего на ставку аренды и локацию»,— говорит он
Что касается складской недвижимости, то строительство с использованием энергоэффективных технологий может рассматриваться девелоперами в основном в отношении проектов built-to-suit, то есть под заказчика, в случае такого запроса с его стороны. Спекулятивных «зеленых» складских объектов на петербургском рынке практически нет, замечает господин Заглумин
Недешевое удовольствие
Одним из главных сдерживающих факторов в «зеленом» строительстве остается его дороговизна. Господин Дроздов отмечает: «Строительство по "зеленым" технологиям удорожает объекты в среднем на 10–15% (то есть речь идет о росте себестоимости возведения квадратного метра на 5–20 тыс. рублей). А стоимость коммунальных услуг в России невысока, так что компенсировать эти расходы при дальнейшей эксплуатации зданий не получится — никаких особых льгот для таких объектов российское законодательство не предоставляет. Поэтому подобными проектами в сегменте жилья занимаются преимущественно иностранные девелоперы, работающие на российском рынке. В первую очередь, опять же, в соответствии с практикой, принятой в их странах».
Господин Заглумин считает, что соблюдение «зеленых» стандартов еще больше удорожает строительство — примерно на 15–20%. Однако он верит, что в долгосрочной перспективе эти вложения все-таки можно окупить за счет экономии на операционных расходах и коммунальных платежах.
Павел Якимчук, партнер, руководитель департамента управления проектами Cushman & Wakefield, приводит такую оценку расходов на «зеленое» строительство: «Есть мнение, основанное на зарубежных исследованиях (в Азии, Северной Америке и Европе), что стоимость "зеленых" объектов на 3–10% выше, чем "обычных" зданий. Это только отчасти правда, потому что стоимость строительства "зеленых" объектов существенно зависит от множества факторов, включая инженерные и архитектурные характеристики, изначально заложенные в проект здания, а также выбранный стандарт "зеленой" сертификации и стратегия сертифицирования. Даже местоположение объекта может влиять на стоимость».
Но он признает, что говорить про окупаемость достаточно сложно, особенно в России. «Экологические инвестиции имеют очень большой горизонт влияния на объект недвижимости, и, соответственно, сроки окупаемости существенно превышают стандартные сроки, характерные для инвестирования в недвижимость. По сравнению с развитыми экономиками в России еще очень мало институциональных инвесторов, готовых рассматривать денежные потоки в горизонте 15–20 лет, а именно с этих сроков считается окупаемость "зеленых" инвестиций. При этом говоря об экономическом эффекте для девелоперов и собственников "зеленых" зданий, необходимо отметить снижение сроков экспозиции подобных объектов и меньшую вакансию. Другим словами, при прочих равных условиях, арендаторы чаще выберут "зеленое" здание, принимая решение о переезде, и чаще будут принимать решение остаться в нем, рассматривая альтернативы»,— рассуждает господин Якимчук.
Без возврата
Анастасия Горбулина говорит: «Для застройщика "зеленое" строительство — это капитальные инвестиции без возврата. Здесь у нас нет бизнеса. Можно привести всем понятный пример с применением солнечных электростанций. Застройщик вкладывает деньги в их установку, но вынужден дублировать мощность у поставщика, чтобы избегать перебоев с электричеством для клиентов. В результате клиент получает экономию, так как не платит поставщику электроэнергии во время пользования солнечными электростанциями, а застройщик вкладывает дополнительные инвестиции в оборудование и при этом еще покупает резервную мощность у энергетических поставщиков. В общем, несмотря на то, что экология и идеи устойчивого развития все больше находят отклик у наших клиентов, однако платить за такие решение покупатели жилья в России еще не готовы».
Управляющий директор «Группы ЛСР» Игорь Цой с коллегой согласен: «По сравнению с США или Европой спрос на "зеленые" жилые здания и "зеленые" строительные материалы в России гораздо ниже, что определяется низкой стоимостью ресурсов (электроэнергии, тепла, воды) на этапе эксплуатации. Ситуацию должны изменить будущее климатическое регулирование и изменяющиеся предпочтения потребителей, среди которых растет влияние миллениалов, склонных учитывать экологические и социальные факторы при принятии решения о покупке».
Александр Свинолобов, заместитель генерального директора ООО «Бонава Санкт-Петербург», также считает, что о массовом внедрении «зеленых» технологий в российском девелопменте говорить пока рано. «Например, ряд технологий, связанных с энергоэффективностью и идеей домов с нулевым потреблением энергии, в нашей стране не получил распространения. В зачаточном состоянии, несмотря на разработку регулятором нормативной базы, находится концепция использования клеедеревянных каркасов для многоэтажных домов. Прежде всего из-за устаревших представлений о пожароопасности материала. Большинство "зеленых" технологий, к примеру вентиляция с воздушным тепловым насосом, низкотемпературные системы отопления, вакуумные системы раздельного сбора мусора, солнечные панели и регулируемые жалюзи, слишком дороги и не востребованы на рынке. Говоря об этом аспекте девелопмента, вряд ли стоит отталкиваться от окупаемости. Использование "зеленых" технологий, как правило, является частью стратегии развития международных компаний и их внутренних стандартов работы. При этом мы точно знаем, что у проектов с высокой степенью внедрения энергоэффективных решений есть свой потребитель. Как правило, это обеспеченные семьи, ответственно относящиеся к потреблению и учету ресурсов»,— заключает господин Свинолобов.