Обещанное ЦБ в начале недели ужесточение выдачи ипотеки было реализовано в пятницу. В первую очередь ЦБ принял ограничительные меры по выдаче банками ипотеки с первоначальным взносом в 15–20% от стоимости жилья, не исключив расширения действий. Таким образом регулятор рассчитывает сдержать темпы роста ипотечного рынка и его влияния на цены на недвижимость. Однако, по оценке экспертов, во втором полугодии помимо действий ЦБ на рынок ипотеки будет оказывать давление множество других факторов.
Фото: Дмитрий Духанин, Коммерсантъ / купить фото
Фото: Дмитрий Духанин, Коммерсантъ / купить фото
Банк России в пятницу объявил об ужесточении регулирования ипотеки с первоначальным взносом в 15–20% от стоимости залоговой недвижимости, приобретаемой по договорам долевого участия в строительстве. Новые повышенные коэффициенты риска будут применяться для кредитов, выдаваемых с 1 августа 2021 года. В частности, теперь в зависимости от долговой нагрузки клиента надбавка составит 50–100 процентных пунктов (п. п.) вместо прежних 20–80 п. п. Аналогичное повышение и по ипотеке с соотношением кредита/залога от 80% до 85%.
В ЦБ полагают, что повышенные надбавки будут меньше стимулировать банки выдавать ипотеку с низким первоначальным взносом и позволят «обеспечить устойчивость банков к потенциальным стрессовым сценариям».
Регулятор допустил и последующее ужесточение регулирования для ипотеки с первоначальным взносом более 20%.
При принятии решения ЦБ полагался на динамику выдач ипотечных кредитов. Так, по данным регулятора, доля ипотек с первым взносом менее 20% в общем объеме выдач выросла с 24% во втором квартале 2020 года до 45% в первом квартале 2021-го. Она росла вместе с выдачами кредитов по льготной программе на новостройки под 6,5%, где минимальный первоначальный взнос составляет 15%. Программа заканчивается 1 июля 2021 года, но ее продление в различных сценариях обсуждается.
По данным Росстата, за первый квартал 2021 года на первичном рынке рост цен составил 17,6%, на вторичном — 13,6%. ЦБ указывает, что на фоне роста цен на недвижимость значимость величины первого взноса по ипотеке тоже увеличилась.
Ужесточение регулирование произошло после того, как в начале недели первый зампред ЦБ Ксения Юдаева, выступая в Госдуме, указала на признаки перегрева на рынке ипотеки и необеспеченного кредитования. «В ипотеке очевидна уязвимость, цены очень быстро растут»,— указывала она (цитата по ТАСС).
Попытки ЦБ охладить спрос на ипотеку с низким первоначальным взносом начались несколько лет назад, однако значимого эффекта пока не дали, указывает глава дирекции ипотечного кредитования Транскапиталбанка Вадим Пахаленко. Например, отмечает он, после ряда попыток ужесточения начиная с 2018 года лишь немногие игроки отказались от ипотечных программ со взносом до 20%. Около 70–80% наиболее активных участников ипотечного рынка остались работать с программами со взносом 15–20%.
«Рост выдач ипотеки с низким взносом действительно может стать проблемой, но пока ситуация далека от критичной»,— считает эксперт.
В отличие от рыночных ипотечных программ именно госпрограммы (например, семейная и льготная ипотека) закрепили низкий первый взнос. По таким программам минимальный взнос — 15% от стоимости жилья. «Это может говорить о том, что позиция застройщиков оказалась сильнее, чем позиция ЦБ в том, что ситуация может привести к перегреву ипотечного рынка»,— заключает господин Пахаленко.
Повышение надбавок призвано предотвратить накопление банками кредитных рисков, особенно в сфере ипотечного кредитования на первичном рынке жилья, где доля кредитов с первоначальным взносом ниже 20% составляет около половины, отметила вице-президент Moody`s Ольга Ульянова. Наряду со снижением платежеспособного спроса на ипотечное жилье и предполагаемым сворачиванием программы льготной ипотеки это приведет к охлаждению ипотечного кредитования в целом по банковскому сектору, полагает она. В Moody`s прогнозируют снижение годовых темпов роста ипотеки в 2021-м до 15% по сравнению с 25% в прошлом году.
Повышенные надбавки к коэффициентам риска не запрещают банкирам кредитовать. Поэтому и в этот раз значимого эффекта на выдачи ипотеки ужесточение регулирования не окажет, подчеркивает Вадим Пахаленко.
«В ближайшие полгода возможно падение ипотечного рынка. Но выдачи ипотеки будут падать не из-за повышенных надбавок, а из-за роста ипотечных ставок, окончания льготной госпрограммы, увеличившейся стоимости недвижимости, а также из-за отсутствия роста реальных доходов населения»,— перечисляет он.