После снятия ограничений по коронавирусу в торговых центрах Ижевска восстановился покупательский трафик. Однако бизнес не спешит возвращаться туда и выбирает более гибкие варианты — помещения свободного назначения в собственном владении и коворк-пространства. Девелоперы отмечают смену вкусовых предпочтений у арендаторов и релокацию крупных ритейлеров в помещения формата «у дома». На фоне происходящих изменений эксперты прогнозируют частичное вымирание крупных торговых и офисных центров и их последующую трансформацию. Эту тему обсудили на круглом столе, организованном изданием “Ъ-Удмуртия”.
Фото: Ильяс Бекмансуров
Фото: Ильяс Бекмансуров
В течение прошлого года участники рынка коммерческой недвижимости адаптировались под меняющиеся условия и продолжают работать в новых реалиях. Если в начале имелась просадка на рынке, связанная с общим локдауном, то после сыграл отложенный спрос, фактор снижения доходности по банковским депозитам повысил интерес, в том числе инвесторов, к коммерческой недвижимости, рассказал Дмитрий Пушин, руководитель направления коммерческой недвижимости компании «УралДомСтрой». «По итогу года финрезультат нашей компании был достаточно успешным, в будущее мы тоже смотрим с оптимизмом»,— добавил собеседник.
Ирина Алексеева
Фото: Ильяс Бекмансуров
Ирина Алексеева
Фото: Ильяс Бекмансуров
При этом риэлторы отмечают перераспределение спроса по коммерческой недвижимости. Наметилась тенденция ухода бизнеса из крупных торговых центров в нежилые помещения свободного назначения. «И страховщики уходили, которые ранее снимали небольшие «островки» в торговых центрах, и предприниматели, у которых там был товар, чтобы увести его в онлайн-площадку или организовать шоу-рум на новой площади. Жизнь показала, что не только надо держать товар в крупных отделах торговых центров, но и иметь небольшой склад»,— сообщила генеральный директор компании Flэthouse Ирина Алексеева.
Основным аргументом при выборе помещений свободного назначения стала гибкость формата и, как следствие, неограниченность в эксплуатации. Их площади варьируется от 50 до 150 кв м.
Егор Курбанмагомедов
Фото: Ильяс Бекмансуров
Егор Курбанмагомедов
Фото: Ильяс Бекмансуров
По словам коммерческого директора Kalinka Group Егора Курбанмагомедова, стоимость покупки больших объектов коммерческой недвижимости снижает окупаемость, поэтому инвесторы при покупке помещения переходят на объекты с меньшей площадью. «Срок окупаемости и стоимость аренды квадратного метра в таких помещениях все равно выше. Чем меньше помещение, тем выше цена за квадрат», – пояснил он.
Инвестиции в коммерческую недвижимость имеют высокую доходность по сравнению с жилой. «Если до этого нормой считалось 10-12% годовых, которые инвестор рассчитывал получить, купив коммерческое помещение. Сейчас, если брать в пример качественное помещение в новостройках, то средний показатель — 8% доходности и 12 лет окупаемости»,— добавил Дмитрий Пушин.
Дмитрий Пушин и Михаил Алексеев
Фото: Ильяс Бекмансуров
Дмитрий Пушин и Михаил Алексеев
Фото: Ильяс Бекмансуров
Бизнес постепенно отказывается от аренды и предпочитает иметь нежилые помещения свободного назначения в собственности. «Застройщики идут навстречу собственникам бизнеса и предоставляют рассрочку на длительное время. Это способствует тому, что предприниматели могут платить за свое. Было время, когда случился отток бизнеса в крупные моллы из помещений, расположенных на первых этажах жилых домов. Сейчас торговые центры аренду не снизили ни на рубль и в рекламу вкладываться перестали, поскольку проходят болезненный процесс восстановления. И бизнес перестал понимать: за что платит деньги, находясь на этих площадях»,— добавила госпожа Алексеева.
В удмуртском региональном отделении «Деловой России» отмечают факт оттока арендаторов из торговых центров. «Возьмем в пример торговый дом по улице Азина, 1 в Ижевске. Это центральная локация Ленинского района с хорошей проходимостью. Здесь арендная ставка низкая. По факту после пандемии оставалось три рабочих отдела из 15. Я задаюсь вопросом: что мешает людям работать? Несмотря на то, что лояльный арендодатель снизил ставку, ситуация не выправляется»,— сообщила сопредседатель УРО «Деловая Россия» Юлия Камашева.
Сергей Грудцын, Юлия Камашева и Егор Курбанмагомедов
Фото: Ильяс Бекмансуров
Сергей Грудцын, Юлия Камашева и Егор Курбанмагомедов
Фото: Ильяс Бекмансуров
Одной из тенденций стал и уход покупателей из торгово-развлекательных комплексов и удаленных больших магазинов. С изменением покупательской модели поведения ритейлеры вынуждены предлагать новые форматы.
«"Лента" последние семь лет показывает снижающуюся динамику. Это касается и торговых центров MEGA в Москве и других городах. Вспомним, как весь рынок строительной розницы боялась открытия "Леруа Мерлен" в Ижевск. На самом деле, все увидели на полтора-два месяца падение спроса в рознице, после чего последовало восстановление. Эта тенденция не только Ижевска. Сейчас и IKEA, и "Лента" создают мини-форматы «у дома» в шаговой доступности. Ритейлеры понимают, что люди стали ценить свое время и хотят покупать ближе к дому»,— отметил директор консалтингового агентства Центр бизнес-аналитики Михаил Алексеев.
Дмитрий Пушин
Фото: Ильяс Бекмансуров
Дмитрий Пушин
Фото: Ильяс Бекмансуров
На рынке коммерческой недвижимости набирают популярность торговые центры малых форматов. «Речь идет о небольших районных торговых центрах, где есть продуктовый якорь и небольшой формат сопутствующих товаров. Это небольшие центры развивающихся районов и микрорайонов, где численность превышает 12 тыс. человек. Первые этажи жилых домов не справятся с таким трафиком. Поэтому малые форматы ТЦ будут востребованы долгое время»,— сообщил Дмитрий Пушин.
Что касается офисной недвижимости, то потенциал есть у «гибких» офисов — коворкингов. «Сейчас арендаторы умеют считать деньги. Площадь, которая выделяется на одного сотрудника, в среднем по статистике — 6 кв. м. Арендатор стремится максимально эффективно использовать помещения и предоставить оптимальные условия для сотрудников»,— добавил господин Пушин.
Сергей Грудцын
Фото: Ильяс Бекмансуров
Сергей Грудцын
Фото: Ильяс Бекмансуров
По словам основателя коворк-студии «Библиотика» Сергея Грудцына, в Ижевске появился спрос на коворкинги в сегменте B2B. «В марте этого года появился коворкинг Fun(c) с проработанной бизнес-моделью для B2B-сектора. Проект взлетел. Буквально через полгода у него загрузка стала порядка 80%. Бизнес — постоянное развитие. Если предпринимателю создать условия, в которых ему будет выгодно и интересно, он почувствует и, конечно же, туда перейдет. Необходимость в новых офисах будет всегда сохраняться»,- отмечает эксперт.. При этом господин Грудцын сообщил, что в сегменте B2C загрузка коворкинга достигает 30%. Одной из причин вакантности мест стала смена потребительского поведения. После пандемии некоторые люди так и остались работать дома «на удаленке».
Сергей Грудцын назвал гибридные офисы форматом будущего. «Наша команда работает с большим количеством девелоперов не только в Ижевске, но и в других городах. Сейчас девелопмент рассматривают формат гибридных офисов. Они поняли, что четыре якорных принципа — оптимизация, автоматизация, кооперация и аутсорсинг — будут работать на бизнес всегда. Например, в компании «Острова», поговорив с руководителями ИТ-компаний, предложили их разместить в одном месте с сохранностью их конкурентных преимуществ»,— добавил он.
Фото: Ильяс Бекмансуров
Фото: Ильяс Бекмансуров
Участники рынка коммерческой недвижимости прогнозируют постепенное вымирание крупных офисных и торговых центров. «Жизненный цикл офисных центров закончился. Их похоронят или переоборудуют под что-то другое. Такая же ситуация и с торговыми центрами, еще немного и люди перейдут к покупке там времени, а не товаров. Потребуются новые форматы»,— отметил Сергей Грудцын.
В числе вариантов для трансформации крупных торговых центров участники рынка коммерческой недвижимости видят создание в ТЦ комьюнити-центров с культурными и общественными функциями.