Пандемия стала весомой причиной для поддержки и послаблений со стороны государства в отношении ряда отраслей экономики. Но что делать владельцам бизнеса, который не попал в перечень приоритетных в период национального локдауна? Как оптимизировать арендные платежи в ситуации проседания прибыли? Какие аргументы использовать, чтобы убедить арендодателя снизить ставку? На эти и другие вопросы отвечает директор юридической компании MDC Law Екатерина Курамышева, которая сама столкнулась с подобной ситуацией и попыталась решить ее, доведя дело до суда.
Фото: MDC Law
Фото: MDC Law
- Вы лично как владелец юридического бизнеса столкнулись с проблемой арендных платежей, когда арендодатель не хотел идти на уступки с учетом локдауна. Расскажите о вашем опыте.
- В 2020 году мы столкнулись с теми же проблемами, что и большинство российских предпринимателей – у нас значительно снизилась выручка. Российские суды закрылись, и юридическая жизнь во всей стране замерла на несколько месяцев. При этом арендаторы требовали своевременной и полной платы за офис. Мы не могли в нем работать, встречаться с клиентами, однако были обязаны платить аренду за помещение. Многие консалтинговые отрасли, такие как мы, юристы, ушли на самоизоляцию и общались через Zoom.
На мой взгляд, очень странно, что наше государство не считает юридическую отрасль пострадавшим от пандемии. Считаю несправедливым, что на нас не распространяются щадящие условия по арендной ставке – снижение размера арендной платы или отсрочка платежей.
Тем не менее, в сложившейся ситуации мы попросили у арендодателя бизнес-центра, где снимаем офис, снизить нам арендную плату. Платить мы не отказывались, он мог продолжать зарабатывать, хоть и немного меньше. Трижды обращались к арендодателю с этим предложением, но вместо хоть какого-то конструктивного и внятного ответа мы в итоге получили иск в суд на 2 млн руб. Одним словом, понимания мы не нашли, поэтому пришлось обращаться в суд.
- Пандемия продолжается уже больше года. Насколько за это время наработана судебная практика по проблемам арендных платежей во времена пандемии?
- К сожалению, она минимальна. Вся условно положительная судебная практика сформировалась только в отношении пострадавших отраслей, которые обозначены в постановлении Правительства России. Но на мой субъективный взгляд, очень опрометчиво делить бизнес на «пострадавшие» и «не пострадавшие» отрасли. Пострадала на самом деле вся экономика, и необходимо более осмысленно подходить к адресной помощи бизнесу, особенно в сфере консалтинга. Например, приход денежных средств в нашем московском офисе составил смешную сумму – всего 27 тыс. руб. При этом мы все равно не считаемся пострадавшими с точки зрения исполнительной власти и московской мэрии. Почему? Вопрос пока, к сожалению, риторический.
- Возможны ли противоположные судебные решения в разных судах по схожим ситуациям? Есть ли четкая и понятная позиция Верховного Суда по этому поводу?
- Верховный суд пока взял паузу и хранит молчание. В данном вопросе есть достаточно противоречивые решения. Например, есть решение Арбитражного суда г. Москвы по одному из дел, где размер основного долга по арендной плате был снижен в 10 раз. Стоит отметить, что данное решение еще не вступило в законную силу, оно обжалуется. А есть другое решение, уже по нашему делу № А40-184880/2020, которые было принято 24 декабря 2020 года. Согласно этому решению с арендатора, то есть с нас, взыскали арендную плату за помещение в полном объеме. При этом фактически мы не пользовались офисом, да и не могли этого делать, так как были введены жесткие ограничения
В ходе этого процесса мы смогли снизить пени от арендодателя в семь раз, который еще пытался взыскать с нас за ремонт офиса, но суд также встал в этом вопросе на нашу сторону. Мы смогли доказать, что офис находится в том же состоянии, в каком мы его получили от арендодателя.
Однако мы не уверены, что в другом суде решение было бы таким же. Все это напоминает игру в «русскую рулетку», где даже суды не понимают, как реагировать на ту или иную ситуацию и на чью сторону вставать, а главное – кто является пострадавшим, а кто - нет.
- Работают ли при рассмотрении подобных спорных ситуаций принципы «соразмерности, разумности и справедливости».
- На мой взгляд, этот принцип напрямую зависит от личности, профессионального уровня и опыта судьи. Вообще, это специфика российского права. Если судья посчитает, что в сложившейся ситуации договор не соответствует данному принципу, то вынесет «справедливое» решение. Логика подобных решений построена на том, что введение локдауна не соответствует интересам ни одной из сторон. Никто не хотел этого, и абсолютно несправедливо, что кто-то один понесет финансовые финансовую нагрузку, а его визави – нет.
- Насколько влияет обоснованность возражений обеих сторон при споре?
- Как бы депрессивно это ни прозвучало, но если вы есть в списке защищенных властью пострадавших отраслей, то ваши обоснования и возражения будут внимательно изучены. Если же ваш бизнес по умолчанию условно не пострадавший, как и большинство российских экономических субъектов, то тут все будет действительно зависеть от компетенций и настроения судьи. Вполне возможно, что в ближайшее время появится более четкое понимание и ясность в подобных делах, какие-то новые правовые нюансы и особенности. Но пока юридическая практика не наработана.
Если большинство предпринимательских и отраслевых ассоциаций слабо лоббируют эти вопросы, то единицы предпринимателей пытаются судиться и защищать свои интересы в суде. В Москве у многих сложилось отношение ко всему этому как к какой-то «божьей каре» или последствиям урагана, с пожеланиями «понять, смириться и простить». Убеждена, что это пораженческая позиция. Если юридически грамотно подойти к делу, шанс на победу есть, и он очень велик.
- По арендной плате до 1 октября 2020 года можно было официально получить отсрочку пострадавшим от пандемии отраслям. По данным картотеки арбитражных дел, с начала октября прошлого года до 1 марта текущего вынесено почти 50 тыс. судебных актов в этой сфере. При этом в предыдущий период в этот же отрезок времени – всего на 3 тыс. меньше. Почему, на ваш взгляд, дел по проблемам арендных платежей стало незначительно больше? Означает ли это, что большинство арендаторов все-таки смогли договориться с арендодателями?
- Думаю, вы правы. Подавляющее большинство арендаторов пошли на уступки еще в период локдауна или сразу после. Они смогли прийти к компромиссу и заключили дополнительные соглашения, по которым значительно снизили арендную плату. Надеюсь, что мы добьемся такого же решения, но уже через суд.
- Регулируются ли сейчас отношения между арендаторами и арендодателями какими-либо нормативными документами, которые должны облегчить нагрузку на малый и средний бизнес во время пандемии?
- Кроме постановления Правительства РФ от 3 апреля 2020 года №434 ничего нет, и это пугает. У нас сотни чиновников из разных министерств, которые отвечают за поддержку и развитие бизнеса, экономики, взаимодействие с общественными институтами, но за год не появилось никаких новых документов.
В одном из круглых столов по ситуации в экономике во время пандемии, в мае 2020 года, консультанты Deloitte отметили, что почти 80% российской экономики – это крупный бизнес, сконцентрированный в определенных областях. Основная государственная помощь будет направлена на них. К сожалению, туда не попадает розница, консалтинг и другие небольшие в финансовом выражении отрасли. Как мы видим, так и произошло.
Малый и средний бизнес взял эти издержки на себя, часть закрывается, другие повышают цены, кто-то обращается в суд. Предприниматели вынуждены, когда не удается договориться с арендодателем, идти в суд.
Судьям предстоит сформировать судебную практику: возможно ли в каком-то объеме уменьшить арендные платежи тем, кто не является ресторанным или фитнес-бизнесом, но чье дело существенно пострадало от ограничений, вызванных пандемией.