Краевой департамент по архитектуре и градостроительству по поручению губернатора региона готовит единую нормативную базу для приведения новых проектов жилой застройки к единым стандартам по оснащенности социальными объектами. На проекты, не соответствующие нормам, муниципалитеты не будут выдавать разрешительную документацию. Эксперты отмечают, что улучшение качества жилой среды — общероссийский тренд на рынке девелопмента. Вместе с тем, на фоне и без того растущих цен новая инициатива станет заметным триггером увеличения стоимости недвижимости, поскольку девелоперы вынуждены будут закладывать расходы на социальную инфраструктуру в стоимость «квадратных метров».
Фото: Виктор Коротаев, Коммерсантъ / купить фото
Фото: Виктор Коротаев, Коммерсантъ / купить фото
Власти Краснодарского края заявили о необходимости создания в регионе единой концепции комплексной жилой застройки. Губернатор Вениамин Кондратьев поручил руководителю департамента по архитектуре и градостроительству Кубани Илье Позднякову подготовить нормативную базу, в которой будут прописаны все нормы по обеспеченности соцобъектами, парковками и детскими площадками. После того, как соответствующие документы будут одобрены Законодательным собранием, в муниципалитетах не смогут выдавать разрешения на строительство, если проект не соответствует общекраевым нормам.
Это не первый шаг региональных властей на пути обеспечения ЖК социальной инфраструктурой уже на этапе строительства. Ранее в Краснодаре запретили «точечную» застройку территорий, ввели нормы по обеспечению ЖК парковочными местами, при разработке нового Генплана в зонах, отданных под жилую застройку, заложили площади, которые могут использоваться только для социальных объектов.
Как именно будет выглядеть новая концепция комплексной застройки, пока говорить рано, профильным ведомствам еще только предстоит ее разработать. Отчасти эта инициатива коррелирует с новым федеральным законом о комплексном освоении территорий, расселением старого жилфонда и освоением промышленных зон, принятым Госдумой в конце минувшего года. Кубань успешно участвовала в программах по переселению из ветхого и аварийного жилья и теперь рассматривается пилотный регион для апробации «комплексной» инициативы.
Кроме того, о необходимости увеличения объемов качественного, комфортного жилищного строительства говорил в апрельском послании к Федеральному Собранию Президент Владимир Путин. Напомним, речь шла о цели вводить по 120 млн кв. м в год, включая индивидуальное строительство. Поддержку компаний-девелоперов, реализующих проекты массовой застройки территорий, по словам Президента, планируется осуществлять путем целевых займов под 3-4% через федеральный институт развития «ДОМ.РФ».
Что с рынком?
Новые меры регулирования пришлись на непростой для рынка период. По данным MACON Realty Group, в 1 квартале 2021 года в крае продолжилось снижение активности застроищиков, наметившееся еще по итогам 2020-го. «В начале года в Краснодаре не появилось ни одного нового проекта, а все начавшиеся строики стали лишь очередными литерами в рамках уже существующих комплексов»,- отмечает генеральный директор MACON Realty Group Илья Володько.
Как сообщили “Ъ” эксперты, на сужение предложения оказывает влияние администрация города, которая предъявляет все более высокие требования к новостроикам и усложняет получение разрешительнои документации. В результате, первичныи рынок оказался в ситуации дефицита. Программа льготнои ипотеки и ряд других факторов привели к всплеску покупательскои активности, и спрос превысил предложение. Происходит сокращение остатков жилья в доступных для покупки литерах. Число остатков на конец квартала составило 34,4 тыс. ед., что на 13,4% ниже значения конца 2020 года.
«При текущем уровне спроса коэффициент поглощения оценивается в один год, что свидетельствует о наличии дефицита. Однако следует учитывать влияние на спрос льготнои ипотеки, введеннои в прошлом году. Деиствие программы заканчивается с 1 июля 2021-го, а значит, к концу года, если программу не продлят, можно ожидать снижение покупательскои активности и, как следствие, возвращение рынка к состоянию баланса»,— отмечает господин Володько.
«При текущем уровне спроса коэффициент поглощения оценивается в один год, что свидетельствует о наличии дефицита. Однако следует учитывать влияние на спрос льготнои ипотеки, введеннои в прошлом году.»
В целом, по его мнению, снижение объема новых проектов временно. Формализация новых правил игры со стороны властей сделает ситуацию более прогнозируемой и понятной для девелоперов, большинство из которых готовы принять новые условия, особенно на фоне растущих цен на жилье.
Директор департамента строительства Объединения «ВКБ-Новостройки» Сергей Костюченко уточняет, что та часть новшеств, которая была озвучена в отношении обеспечения строящихся районов инженерной и социальной инфраструктурой, крупные компании не пугает: «В таком режиме мы живем уже несколько лет, эта позиция успешно отработана. Только за последние восемь лет мы ввели в эксплуатацию в Краснодаре три школы и 13 детских садов. В современных жилищных комплексах соблюдаются все нормативы по количеству парковочных мест, по междомовому расстоянию. Но могут быть и другие изменения, тогда будем решать – как их воплощать», - говорит господин Костюченко. Он также подчеркивает, что реализация любого проекта требует значительного этапа подготовки, начиная с проектирования, согласования межевания, планировки и заканчивая вводом в эксплуатацию. Поэтому изменение правил застройки может потребовать определенного времени для внесения корректировок в этот процесс.
Новые правила также могут стать причиной ухода с рынка мелких игроков, считает господин Костюченко. «Для любой компании важны временные рамки: скорость строительства влияет на себестоимость объекта. Новые требования приведут к увеличению сроков реализации проектов. В крупных компаниях эти риски диверсифицированы. К примеру, в нашем сегменте - в индустриальном домостроении - очень гибкие механизмы взаимодействия с заводами производителями, подрядчиками. Благодаря особенностям применяемых технологий, это дает возможность оперативно вносить необходимые изменения и продолжать работу. А небольшим компаниям придется не просто», - считает эксперт.
Что с ценами?
Средневзвешенная стоимость 1 кв. м за три месяца текущего года выросла на 5,8%. Ее текущее значение составляет 71,4 тыс. руб., приводит данные MACON Realty Group. В компании также добавляют, что в прошлом и нынешнем году цены на недвижимость в Краснодаре постоянно росли, что в конечном итоге, на фоне отсутствия роста доходов населения, должно привести к некоторому охлаждению спроса уже к концу года. Однако умеренный рост цен продолжится - в пределах 8-10%.
Решение краевых властей ввести нормативы по комплексной застройке должно стать важным триггером увеличения стоимости «квадратных метров», считают опрошенные “Ъ” эксперты.
Хотя конкретного документа, описывающего новые правила, еще нет, и спрогнозировать, как сильно они повлияют на стоимость жилья, пока невозможно, уже сейчас ясно, что влияние это неизбежно, уверен Сергей Костюченко из «ВКБ-Новостройки». «Если мы делаем упор на социальную инфраструктуру, зеленые зоны, спортивные сооружения – то количество квадратных метров жилой площади в отдельно взятом районе комплексной застройки станет меньше. И как следствие – увеличится себестоимость, что отразится на стоимости жилья», - говорит он.
С ним согласен директор федеральной риэлтерской компании «Этажи» Вадима Камалова. Как подчеркнул эксперт, при традиционном подходе к застройке муниципалитет, выдавая разрешение на строительство, исходит, в том числе, из возможностей социальной инфраструктуры в месте строительства. Если их нет, но разрешение все же выдается, это означает, что местные власти берут на себя обязательства по обеспечению инфраструктуры. В свою очередь, расходы на создание инфраструктуры компенсируются из налогов, которые платит застройщик. Однако на практике чаще всего разрешения выдаются, а создание инфраструктуры запаздывает на годы.
«Комплексный подход выглядит более выгодным для покупателей недвижимости, но только на первый взгляд. По сути, застройщик берет на себя социальные обязательства, которые должен нести муниципалитет. И неизбежно включает расходы на “социалку” в стоимость жилья. Конечно, впоследствии муниципалитет должен будет выкупать у инвестора готовые социальные объекты, однако на это могут уходить годы, а затраты застройщик несет сразу. Поэтому существенного влияния на снижение цены на этапе продаж будущий выкуп не окажет», - отмечает господин Камалов, добавляя, что более предпочтительной выглядела бы ситуация, когда социальная инфраструктура обеспечивалась бы своевременно самим муниципалитетом за счет налогов. Либо новые разрешения на строительство не выдавались.
Что с «социалкой»?
Директор «НИИ перспективного градостроительства» (компания из Санкт-Петербурга, разрабатывавшая новый Генеральный план Краснодара) Павел Спирин отмечает, что в Краснодаре из-за многолетней хаотичной жилищной застройки сложилась сложная в плане социальной инфраструктуры ситуация. «Население города резко выросло, и теперь понадобятся годы, чтобы построить недостающие детские сады, школы, поликлиники, спортивные объекты, транспортные магистрали и инженерные сети», - подчеркивает господин Спирин. По его словам, правила комплексной застройки – это минимально необходимые меры. Однако и они лишь частично снимают нагрузку с муниципалитета. Даже если сами садики, школы, поликлиники строит инвестор, они поступают на баланс города, который несет расходы на их содержание. Также с появлением новых жителей возрастает нагрузка на дороги, инженерные сети и т.д.
«Новое жилье в идеале должно появляться, только когда создаются дополнительные рабочие места, точки приложения усилий для новых горожан».
«Краснодару нужно ограничить строительство хотя бы на несколько лет, чтобы решить накопившиеся проблемы. Такой же подход рекомендуется и для развитых курортных территорий края.»
По мнению господина Спирина, Краснодару нужно ограничить строительство хотя бы на несколько лет, чтобы решить накопившиеся проблемы. Такой же подход рекомендуется и для развитых курортных территорий края. «В последние годы побережье стремительно “заселяли” не самым удобным и красивым многоквартирным жильем, из-за чего нагрузка на инфраструктуру выросла, а качество отдыха и рекреационные возможности курортов снизились», - отмечает эксперт.
Уменьшение выдачи новых разрешений и только при условии создания необходимой обеспечивающей инфраструктуры - разумный сценарий для ряда муниципалитетов Кубани, считает Павел Спирин. «С одной стороны это приведет к росту стоимости жилья и сократит темпы прироста населения из других регионов. С другой – позволит сделать территорию более комфортной, на уже освоенных территориях запустится механизм их интенсивного развития и модернизации. Кроме того, более дорогая и качественная застройка будет привлекать экономически активные слои населения, что в итоге положительно скажется на экономике Краснодара и края в целом», - считает руководитель «НИИ перспективного градостроительства».
Что с качеством?
В связи с увеличением затрат девелопера на реализацию проектов при неизбежном ограничении цен покупательской способностью населения возникает вопрос: не приведут ли новые правила к тому, что застройщики будут экономить на качестве социальных объектов?
«Какая-то экономия на ресурсах со стороны застройщика здесь недопустима и невозможна. Существует проект, который проходит множество согласований с краевыми департаментами, с министерством образования. Проводится экспертиза, проверка на соответствие нормативам, и только после этого органы власти дают “добро” на строительство и последующий выкуп. Мы не можем что-то удешевить или сделать хуже», - говорит Сергей Костюченко из «ВКБ-Новостройки».
По данным компании, на Кубани себестоимость строительства школы в среднем составляет 1 млрд руб., детского сада — от 300 млн руб. «Вложить миллиард рублей собственных средств и сэкономить на какой-то мелочи, чтобы в результате у вас не приняли и не выкупили объект — такая ситуация в принципе исключается», - подчеркивает господин Костюченко.
Что в Москве?
Юлия Токарева, партнер, руководитель департамента стратегического консалтинга Cushman & Wakefield обращает внимание на то, что в последние годы в российских городах особенно заметен тренд на создание комплексных концепций жилой недвижимости. Отказ от точечной застройки обусловлен как сменой политики городских и региональных администраций, так и тем фактом, что сейчас на рынке конкуренция развивается прежде всего в области качества, а не цены.
«Это, конечно, особенно заметно в Москве и Санкт-Петербурге, но видно и на примере таких крупных рынков, как Краснодар»,— говорит госпожа Токарева.
«С учетом того что рынок ритейла серьезно просел в прошлом году и все арендаторы стали очень внимательно прорабатывать открытие новых точек, фактором привлечения арендаторов в проект является качественная концепция.»
По словам эксперта, движение в сторону более качественного продукта выражается, например, в том, что ряд особенностей проектов бизнес-класса сегодня характерны и для проектов комфорт-класса. Прежде всего — в отделке, проектировании входных зон и т.д. Большинство застройщиков нацелены на создание интересной инфраструктуры внутри ЖК. В частности, на большей части первых этажей сегодня предлагаются коммерческие площади, а не жилые.
«С учетом того что рынок ритейла серьезно просел в прошлом году и все арендаторы стали очень внимательно прорабатывать открытие новых точек, фактором привлечения арендаторов в проект является качественная концепция. Например, в Москве крупные застройщики привлекают нашу компанию к разработке концепций первых этажей своих проектов. То есть это своего рода горизонтально распределённый торговый центр, где есть свои якорные зоны, территории развлечений, фудкортов, прогулок и так далее», - говорит госпожа Токарева.
В сегменте бизнес-класса и выше основной запрос, по ее словам — на здоровый образ жизни, спорт, отдых, эко- и арт-активности. Соответственно, застройщик стремится сдать площади под определенный набор арендаторов и управлять этой концепцией.
Также появился новый сегмент – коворкинги в нижних этажах новостроек. В Москве этот тренд уже особенно заметен, вскоре ожидается его появление и в регионах. «На фоне пандемии условия работы организаций становятся более гибкими и коворкинги, кроме деловых районов, открываются и в жилых комплексах, чтобы дать возможность жильцам решать рабочие вопросы по месту проживания»,— говорит Юлия Токарева из Cushman & Wakefield.