В России в начале 2021 года значительно выросло количество обманутых дольщиков. С января по март число соинвесторов строительства жилья, которые потеряли деньги, увеличилось на 5, 5 тыс. человек. Все это происходит, несмотря на то, что многие новые проекты финансируются через систему эскроу-счетов, на которых хранятся деньги покупателей. Доступ к ним девелоперы до завершения проекта не получают — средства на строительство им приходится занимать у банков. В чем тогда причина роста числа обманутых дольщиков? И когда правительству удастся окончательно решить эту проблему? Выяснял Андрей Загорский.
Фото: Иван Водопьянов, Коммерсантъ / купить фото
Фото: Иван Водопьянов, Коммерсантъ / купить фото
Данные о резком приросте количества обманутых дольщиков в первом квартале "Ъ" получил, произведя подсчеты на основе информации из Единого реестра проблемных объектов. Тот факт, что эти подсчеты верны, подтвердили в Федеральном фонде защиты прав дольщиков. С января по март показатель подскочил сразу на 20% в годовом выражении. В чем же причина?
Эксперты объясняют это, в частности, последствиями пандемии. Так, в 2020 году из-за нее правительство вводило полугодовой мораторий на банкротство строительных компаний, а также не выплату застройщиками неустоек и штрафов за нарушение сроков возведения объектов. Отмена этих временных послаблений с начала нового года и вызвала возникновение у девелоперов финансовых трудностей, в результате которых список проблемных строек увеличился.
Впрочем, это не единственное объяснение. Дело еще и в том, что в регионах продолжают разоряться мелкие компании, которые оказались не готовы к переходу на работу по новой схеме, то есть через эскроу-счета. Банки либо просто не выдают таким компаниям займы, либо сами компании не в состоянии соблюдать предложенные условия кредитования, рассказал инвестиционный директор компании «Тринфико» Артем Цогоев: «Скорее всего, это дольщики из регионов. Там у многих застройщиков просто не было никогда кредитной истории, и они фактически создавали какое-то подобие строительных пирамид. У некоторых из них деятельность завершилась, и появились обманутые дольщики. И такая ситуация длится уже несколько лет».
С начала 2020 года доля жилья, возводимого в России с использованием эскроу-счетов, выросла с 27 до 49%. Предполагается, что практически полный переход на новую систему финансирования в отрасли произойдет через три года. Однако даже после этого полностью исключить риски, как со стороны застройщиков, так и со стороны покупателей квартир, будет невозможно, полагает Артем Цогоев: «Схема эскроу и проектного финансирования в каком-то смысле спасает физических лиц, участвующих в строительстве многоквартирных домов. Но это не панацея от банкротств застройщиков и не гарантирует отсутствие каких-то проблем. Есть достаточно большое количество споров за земельные участки. Дома не могут подключить к коммуникациям, потому что застройщика конфликт с администрацией, возможно, по прошлым проектам.
Существует множество внешних факторов, которые могут превратить внешне нормальный жилой комплекс в проблемный. В итоге и появляются обманутые дольщики.
Некоторые риски очень сложно оценить и предугадать».
Как сообщил "Ъ" со ссылкой на информированный источник, решение проблем каждого обманутого дольщика либо путем достройки дома, либо выплаты компенсации, обходится государству в 2,5 — 3 млн рублей. Всего же таких людей сейчас, по данным Федерального фонда защиты прав дольщиков, около 162 тысяч. Правительство при этом поставило задачу полностью решить проблему обманутых дольщиков до 2024 года. Сделать это будет непросто, считает президент группы компаний RWAY Александр Крапин: «Одно дело потребовать, чтобы этого не было, а другое дело — реализовать это на практике. Элемент мошенничества всегда присутствует на рынке, исключить его на 100% чрезвычайно сложно.
Все будет зависеть от совершенства правил игры. Пока признаков такого совершенства, на мой взгляд, нет».
Согласно отчетности Федерального фонда защиты прав дольщиков, на конец 2020 года на счету этой организации имелось 218 млрд руб. При этом ее обязательства по достройке проблемных домов и выплате компенсаций составляли около 460 млрд руб.