Жилищное строительство Ярославии: куда движется рынок

В Ярославской области в пандемийном 2020 году было введено в строй 726 тыс. кв. м жилья. План был выполнен на 101%, и регион поднялся с девятого на седьмое место в ЦФО по объемам вводимого жилья. По данным регионального департамента строительства, целевых показателей нацпроекта «Жилье и городская среда» достигли все муниципальные образования области. В пятерку лидеров вошли – Ярославль (310 тыс. кв. м), Ярославский район (172 тыс. кв. м), Рыбинск (32 тыс. кв. м), Рыбинский район (32 тыс. кв. м) и Переславль-Залесский (31 тыс. кв. м). Также по итогам прошлого года Ярославская область заняла второе место в ЦФО по объемам выполненных работ в сфере строительства. По сравнению с 2019 годом рост составил 28%.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Строительный бум 2020 года

По данным Ярославльстата, в 2020 году жилищные условия смогли улучшить более 37,6 тыс. ярославских семей. Эксперты отмечают, что этому способствовали не только достаточно высокие темпы строительства, но и ряд факторов, позволивших купить новые квартиры семьям со средним достатком.

Как ярославцы выбирают жилье. Анастасия Голлай, аналитик ГК "Метро"

Большая часть строящегося в регионе жилья – это квартиры эконом- и комфорт-класса, пользующиеся наибольшей популярностью у населения. Сложившийся в области баланс спроса и предложения, а также государственные меры поддержки рынка недвижимости, по мнению специалистов регионального департамента строительства Ярославской области, позволили региону, вопреки федеральным тенденциям, избежать серьезного роста стоимости квадратного метра. В департаменте сообщили, что за четвертый квартал прошлого года стоимость жилья в регионе увеличилась всего на 4% и составила в среднем 54 974 руб. за кв. м.

С 2019 года в России и в Ярославской области ведется расчет показателя «Уровень доступности жилья». Методика расчета утверждена специальным постановлением правительства РФ № 915 от 17 июля 2019 года. При расчете берутся различные данные. Это и доля заемных средств в стоимости приобретаемого жилья, и средняя стоимость одного кв. м модельного жилья на первичном рынке, и средняя площадь квартиры, и процентная ставка по ипотечным жилищным кредитам в рублях в среднем за год и ряд других показателей. Показатель «Уровень доступности жилья» позволяет оценить долю домохозяйств, которые имеют возможность приобрести жилое помещение на собственные и заемные средства. В 2019 году в Ярославской области он составлял 54,3% (13 место в ЦФО) при целевом значении 44,7%. В пандемийном 2020 году показатель региона поднялся до 55,4% при целевом значении 43,7%.

«Повышение доступности жилья для семей со средним достатком остается приоритетом в работе правительства региона»,— отметил директор департамента Виктор Жучков.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Проектное финансирование

За последние два года на рынке долевого строительства произошли значительные изменения, коснувшиеся не только покупателей жилья, но, прежде всего, застройщиков. С июля 2019 года, когда в России постановлением правительства были введены эскроу-счета, возведение объектов недвижимости происходит за счет собственных средств строительных компаний и банковских кредитов. И несмотря на то, что продолжает действовать переходный период, позволяющий сохранять так называемую «долевку», то есть финансирование строительства в том числе и за счет средств покупателей, большинство крупных компаний-застройщиков уже перешли на новую систему.

Эскроу-счета, на которых деньги дольщиков находятся в банке, а не у застройщика, гарантируют безопасность покупки квартир на этапе строительства. Вместе с низкими ставками по ипотеке в рамках государственных программ, стимулирующих покупку квартир непосредственно у застройщиков, это привело к тому, что на многих крупных объектах к моменту ввода дома в эксплуатацию большинство квартир уже проданы. По данным областного департамента строительства, в регионе в 2020 году было совершено около 6,1 тыс. сделок по договорам участия в долевом строительстве. Рост к 2019 году составил 35%.

Переход на эскроу-счета повысил себестоимость работ и, соответственно, на цену квадратного метра, но не так значительно, как предрекали противники счетов эскроу. По данным пресс-службы Ярославского отделения Банка России, на 1 марта 2021 года средняя ставка по кредитным договорам по ЦФО составила всего 4,25%. В региональном отделении Банка России отмечают, что на 1 марта 2020 года застройщики, действующие на территории области, заключили 20 кредитных договоров на общую сумму более 4,89 млрд руб. Для сравнения, в соседней Костромской области заключено шесть договоров на сумму 756,7 млн руб. В Ивановской области – девять договоров на сумму 2,15 млрд руб., в Москве – 356 договоров на сумму более 1,480 трлн руб.

Квадратный метр растет в цене

По мнению ряда экспертов, на рынке строительства жилья сейчас происходят значительные изменения. И дело не только в проектном финансировании. Меняются запросы покупателей, в частности, растет спрос на так называемое инвестиционное жилье. Такая тенденция наблюдалась в России в начале двухтысячных годов, когда цены на квартиры стремительно росли, и обеспеченные люди вкладывали деньги в недвижимость с целью получения дохода при последующей продаже жилья. Затем, с наступлением ряда экономических кризисов, цены относительно стабилизировались, что сделало подобные вложения невыгодными. Эксперты отмечают, что сегодня, когда резко упали проценты по банковским вкладам, покупка недвижимости вновь стала альтернативным способом сохранения средств. Причем инвесторы ставку делают на элитное жилье.

По данным агентства недвижимости «Метро», средняя стоимость 1 кв. м жилья в городской черте Ярославля по итогам первого квартала 2021 года составила 63,9 тыс. руб., за квартал прирост цен составил 7,8%, а за год – 20%.

Вопрос цены. Владимир Алексеев, управляющий Отделением ГУ ЦБ РФ по ЯО

«Рост цен очень впечатляет и вызван рядом причин. Из очевидных можно назвать изменение законодательства и введение проектного финансирования, сокращение объемов предложения на фоне повышенного спроса, вызванного введением льготной ипотеки на новостройки. Но есть и менее очевидные причины, а именно вымывание доступных по цене квартир с рынка и увеличение объемов предложения в центральных районах города. Если посчитать среднюю стоимость 1 кв. м в предложении спальных районов города, то цифры будут значительно скромнее. В марте 2021 года в среднем по спальным районам метр стоил 56,21 тыс. руб. Годом ранее цена была ниже в среднем на 12% и составляла 50,25 тыс. руб. за кв. метр. За квартал же цены выросли в среднем всего на 1,8%»,– рассказали в АН «Метро».

В агентстве отметили, что это данные не по всей области, а только по областному центру. Однако они демонстрируют динамику и тенденции роста цен, так как именно в Ярославле – самые большие в регионе объемы жилищного строительства.

Отсутствие дешевых квартир на первичном рынке и рост цен вызывают тревогу у многих аналитиков. Так, в банковском секторе заговорили о необходимости отмены льготной ипотеки, которая, якобы провоцирует повышенный спрос и увеличение стоимости квадратного метра. Однако эти же финансисты отмечают дефицит доступного жилья. Зачастую клиенты с уже одобренной ипотекой не могут подобрать квартиру, отвечающую их потребностям. Сами же застройщики говорят, что только меры господдержки, в том числе и льготная ипотека, удержат рынок жилищного строительства на плаву.

В Ярославской области в 2021 году объемы строительства остаются довольно высокими, но по сравнению с прошлым годом они снизились. По данным территориального органа федеральной службы государственной статистики, в январе-феврале 2021 года построено 1918 квартир, общая площадь введенного жилья составила 177,4 тыс. кв. м, или 95,2% к уровню января-февраля 2020 года. По данным обследования деловой активности строительных организаций, проведенного в первом квартале 2021 года Яроблстатом, индекс предпринимательской уверенности снизился на 28%. Основными факторами, ограничивающими производственную деятельность, руководители строительных организаций считают высокий уровень налогов, неплатежеспособность заказчиков, высокую стоимость материалов и ряд других факторов.

В тоже время большинство участников строительного рынка с оптимизмом смотрят в будущее. 83% руководителей строительных организаций Ярославской области назвали экономическую ситуацию в первом квартале 2021 года удовлетворительной. Руководители предприятий стройиндустрии считают, что отрасль не останется без поддержки государства в той или иной форме, так как жилищное строительство непосредственно влияет на уровень жизни россиян и является локомотивом роста для многих других отраслей экономики. К тому же спрос на доступное жилье остается по-прежнему высоким.

Инна Крайнова