The Observer
Property collapse feared as landlords sell up: Experts are watching TV homes shows for signals that the bubble has burst.
Рынок недвижимости может упасть из-за роста продаж: эксперты ищут в телепрограммах о жилье подтверждения того, что пузырь уже лопнул
JAMIE DOWARD
ДЖЕМИ ДОУОРД
Эмма Уэскотт не знает этого, но судьба британского рынка недвижимости находится в ее руках. Редактор программы телеканала Channel 4 "Property Ladder" ("Лестница недвижимости") Уэскотт отвечает за подготовку чрезвычайно популярной серии передач об успехах и неудачах людей, пытающихся заработать на буме на рынке недвижимости. Причем зрителями являются не только те, кто мечтает стать Дональдом Трампом,— деловые люди из City тоже смотрят, затаив дыхание. Компания Durlacher, биржевой брокер, даже создала свой ТВ-индекс, который отслеживает число программ по всем телеканалам, посвященным тому, как сделать деньги на недвижимости. Перед Рождеством их было четыре, сейчас уже три. "Наверное, лучшим индикатором возникновения проблем на рынке станет снятие 'Property Ladder' с эфира",— говорится в недавней аналитической записке Durlacher, выпущенной для клиентов.
Пока же популярность программ о том, как заработать деньги на недвижимости, не снижается, поскольку рынок продолжает расти. По данным королевского института оценщиков (The Royal Institution of Chartered Surveyors, RICS), за последние 12 месяцев цены на жилье взлетели на 25% благодаря подъему в экономике и выплатам бонусов в City. Одним из последних знаков того, что цены вряд ли будут снижаться, стала покупка сталелитейным магнатом Лакшми Митталом виллы в западной части Лондона за рекордные для Британии £70 млн ($123,8 млн).
Однако крепнущий хор авторитетных голосов предупреждает: бум на рынке недвижимости не будет продолжительным. В дебаты по этому вопросу вмешался даже Международный валютный фонд (МВФ) со своим мрачным прогнозом о том, что главным риском для британской экономики "является вероятность резких изменений на рынке недвижимости".
Этому прогнозу предшествовала статья в журнале Economist, в которой говорилось, что цены на жилье в Великобритании и нескольких других странах в ближайшие четыре года упадут на 20%. В начале месяца инвестиционный банк Goldman Sachs предсказал 15-процентное снижение цен в ближайшие два года, а Тони Дай, глава управляющей компании, известный в деловых кругах Британии как господин Зловещее Предсказание за свои невеселые, однако в основном правильные прогнозы развития фондового рынка, заявил, что в течение следующих пяти лет цены на жилье снизятся на 30%.
Те, кто давно наблюдает за рынком недвижимости в Британии, отмечают, что бум здесь никогда не заканчивался без экономических потерь. В 1980-х годах цены упали на 26%, прежде чем сравнялись с историческим трендом. А в целом падение тогда составило 37%. "Если произойдут такие же изменения, цены упадут на 44%",— говорится в аналитической записке Durlacher.
Недавний бум на рынках Новой Зеландии, Гонконга и Японии закончился потерями. Сейчас эксперты предупреждают о серьезных последствиях резкого падения цен на недвижимость в Британии. В последние годы инвесторы обращались к этому рынку как к альтернативе не оправдывавшим себя вложениям в акции и пенсионные фонды. В результате число людей, вторично заложивших свою недвижимость, чтобы получить свободные наличные, резко увеличилось. С 1999 года количество таких операций, известных как изъятие наличных, выросло в 18 раз. Это обусловлено большим спросом на жилье, так как большая часть наличных вновь инвестируется в недвижимость, особенно в такой сектор, как покупки с целью последующей аренды.
В 2003 году больше 130 тыс. домов было куплено с помощью кредитов, взятых для сделок такого рода, что на 48% превышает цифры прошлого года. Сейчас этот сектор рынка начинает испытывать трудности, поскольку арендная плата растет медленнее, чем цены на недвижимость. Наиболее очевиден этот процесс в Лондоне, где, по сообщениям риэлтеров, все чаще те, кто занимается покупкой и сдачей в аренду недвижимости профессионально, продают ее и вкладывают средства в акции. По данным агентства Hamptons, специализирующегося на дорогой недвижимости, в марте число их лондонских клиентов, снявших свою недвижимость с рынка аренды, выросло по сравнению с мартом 2003 года на 19%. Очевидно, опытные инвесторы считают, что рынок уже достиг пика.
Это должно насторожить других агентов и независимых финансовых специалистов, которым нужно опасаться наступления более суровых времен. В следующие три года, по некоторым оценкам, домов будет куплено значительно меньше, что уменьшит спрос на оценку недвижимости на 30%. Обострится борьба за клиентов ипотечных компаний. По прогнозу Durlacher, к 2007 году объем кредитования снизится на 55%.
Пострадают не только те, кто работает на рынке недвижимости. Если цены упадут, а источник свободных денег иссякнет, это затронет и смежные сектора, куда эти деньги вкладывались,— ремонт и реконструкцию, прежде всего переделку мансард и веранд. Резкое снижение цен скажется также на строительных компаниях и ландшафтных дизайнерах.
Снизятся и продажи в таких сегментах, как туризм и спортивные машины. Тысячи людей использовали средства от перезакладывания своих домов, чтобы начать новый бизнес или погасить долги по кредитам. Это стимулировало экономику и потребление в период экономического спада.
В то время как хор Кассандр, предостерегающих о крахе, достигает кульминационной ноты, оптимисты продолжают утверждать, что комбинация низких ставок по ипотечным кредитам и растущей экономики создала "новую парадигму", то есть развитие рынка жилья не пойдет тем же путем, что в 1990-х годах, когда ставки поднялись до 15%, спровоцировав рецессию.
"Мы считаем, что неправильно просто утверждать: рынок упадет. Что-то должно это спровоцировать,— заявляет Милан Хатри, главный экономист RICS.— Резкий подъем ставок или спад в экономике. Ни то ни другое не кажется сейчас вероятным. Более вероятно, что темпы роста рынка просто начнут замедляться". Однако, по мнению Эндрю Освальда, профессора университета Уоррик и ведущего специалиста по рынку недвижимости, это мнение может ударить по оптимистам бумерангом. "История рынков учит нас: когда кто-то говорит 'новая парадигма', это значит, что пришло время надеть спасательный шлем",— считает он.
Перевела ЕЛЕНА БУШИНА