ревизия
В одном доме две одинаковые квартиры редко имеют одну стоимость. Например, в одном подъезде все квартиры приватизированы, а в соседнем — нет; в первом вход охраняет консьержка, в другом — на лестнице ночуют бомжи. И насколько одна квартира дешевле другой, определить могут только специалисты. Специалистами же все участники рынка недвижимости считают самих себя.
По банковскому счету
Как правило, квартира оценивается по следующим показателям: престижность района; инфраструктура микрорайона; наличие в нем зоны отдыха или промзоны; удаленность дома от метро; тип дома; год постройки дома; этажность дома; материал перекрытий и стен; наличие в доме мусоропровода, лифта, охраны и парковки; состояние двора и подъезда; социальная принадлежность соседей; этаж квартиры; общая площадь и количество комнат; площадь кухни; расположение окон квартиры; высота потолка; наличие балкона или лоджии; удаленность от автомагистрали как источника шума; состояние и уровень отделки квартиры; наличие телефона; покрытие полов; тип санузла, наличие металлических дверей.
Попросите любого обладателя квартиры назвать ее стоимость — аргументированный ответ не заставит себя ждать. На первый взгляд действительно кажется, что для оценки жилья не требуется каких-то специальных знаний: просмотрел объявления в газетах, сравнил аналогичные предложения и вывел среднестатистическую цифру. Но сами оценщики категорически не согласны с этим мнением. "Теоретически можно самому оценить квартиру по рекламным объявлениям,— говорит председатель правления компании 'Современные технологии консалтинга' Ярослав Щетинин.— Точность такой оценки будет зависеть от конкретного оценщика и от его знания рынка. С тем же успехом можно самому вылечить зуб, сшить костюм, защитить свои права в суде или оформить квартиру в собственность. Ради интереса, что называется, оценить квартиру самостоятельно можно, но для серьезных сделок необходимо обращаться к профессионалам". К серьезным сделкам относятся получение ипотечного кредита, страхование жилья и имущественные споры гражданско-правового характера.
Основная масса россиян столкнулась с понятием "оценщик" с началом ипотечного кредитования. Любой банк при выдаче кредита станет рассматривать выбранную квартиру в качестве предмета залога только после предоставления отчета о ее стоимости. Все без исключения ипотечные компании предоставляют только уполномоченных или аккредитованных банком оценщиков. Как рассказывает заместитель генерального директора АИЖК Александр Черняк, "критерии у каждой ипотечной компании свои. Минимальные требования совпадают с требованиями закона об оценочной деятельности (свидетельство о профессиональной подготовке, страховка и т. п.). Кроме того, как правило, требуется наличие опыта оценки. Иногда проверяется репутация оценщика".
Руководитель департамента оценки жилой недвижимости "НЭО Центр" Анастасия Смирнова говорит, что ситуация выбора банком консалтинговой компании за последние годы сильно изменилась: "Если в 2000 году мы искали пути сотрудничества с банками, то с 2002 года роли поменялись. Банки сами стали объявлять тендеры на аккредитацию, напрямую обращаться к оценщикам. Они стараются ограничить круг тех компаний, которым они доверяют, потому что на оценочной организации лежит высокая ответственность — на основании отчета принимается решение о степени обеспеченности кредита и, соответственно, его сумме". Допустим, у банка жесткое требование — кредитование только 70% от стоимости жилья, максимальную сумму возможного кредита он определяет, основываясь на результатах оценочной компании. Клиент надеется купить квартиру за $80 тыс., и ему необходимо $56 тыс., но если оценщик оценит объект в $70 тыс., то размер займа автоматически уменьшится как минимум до $49 тыс. Кредитозаемщику либо придется найти недостающие $7 тыс., либо отказаться от квартиры и искать другую. По словам руководителя филиала агентства недвижимости "Кутузовский проспект" Андрея Александрова, "при необходимости можно найти оценщика, с которым можно договориться. Вопрос в пределах этой договоренности. Более или менее профессиональный специалист вряд ли будет подставляться с явно нереальными цифрами или подложными документами".
Член правления, начальник управления по работе с физическими лицами Raffeisenbank Александр Колошенко рассказывает, что, попытавшись работать с некоторыми компаниями, банк периодически сталкивался с тем, что клиенты договаривались с оценщиком. Как следствие, в списке партнеров банка остались только три компании. "Мы заключаем договор с оценочной компанией только в том случае, если уверены, что ее принципы ведения бизнеса правильны, законны и мы можем ее рекомендовать нашим клиентам,— говорит представитель Raffeisenbank.— Нам удалось отсеять компании, заинтересованные в 'сиюминутных предложениях' и готовые вводить клиента в заблуждение недобросовестно подаваемой информацией о своем продукте".
Надо сказать, что в отличие от заемщиков банки тщательно страхуют свои риски. Например, для того, чтобы банк одобрил покупку, нужно предоставить отчет оценщика. Но банк по какой-то причине может отказать в кредитовании. Второй момент — ситуация, когда заемщик находит квартиру, оплачивает услуги оценщика, но пока готовится сделка, квартира уходит (факт залога практически перестал иметь юридическую силу). В обоих случаях оценку следующей квартиры клиенту придется оплатить вновь.
Цена оценки
Процедура оценки разных квартир практически идентична, стандарты ее разработаны международными союзами и Российским обществом оценщиков. Назначенная оценщиком сумма считается рыночной стоимостью, о чем свидетельствует выданный владельцу квартиры "Отчет об оценке рыночной стоимости квартиры". Лицензию на осуществление оценочной деятельности получить достаточно просто, это займет около двух недель и потребует около $2 тыс. Как рассказывает Анастасия Смирнова, на сегодняшний день Министерство имущественных отношений как основной регулирующий орган оценочной деятельности в России выдало чуть больше 8 тыс. лицензий. Главное требование — чтобы индивидуальный предприниматель или хотя бы один сотрудник компании имел диплом оценщика. Однако, по словам госпожи Смирновой, некоторые компании лишь номинально включают такого специалиста в штат.
По словам Ярослава Щетинина, цены на услуги оценщика (оценочной компании) складываются из затрат на выполнение оценки объекта и небольшой прибыли. В затраты обычно включаются заработная плата оценщика-исполнителя, аренда офиса, административные и технические расходы, накладные и транспортные расходы, налоги и отчисления. Если после этого "ценообразования" у конкурентов цены выше, закладывается прибыль в размере 10% от общей стоимости услуг, которую необходимо инвестировать в развитие компании. Руководитель отдела оценки и анализа рынка недвижимости компании МИЭЛЬ Василий Светлаков говорит, что работа по оценке квартиры в типовом доме не зависит от количества комнат и стоит примерно $150, для ипотеки — $110-120, для нетиповых зданий — $180. Ситуация с так называемым элитным жильем, построенным по индивидуальным проектам, сложнее. Здесь оценщику придется провести исследование ликвидности такого жилья на рынке и установившихся на него цен.
Любой эксперт начинает оценку объекта недвижимости с того, что проводит маркетинговое исследование аналогичных квартир, продающихся в районе. На основании этого он выводит среднерыночную цену квартиры, а затем на основе корректировок получает более детальную оценку. Вообще, существует всего три метода оценки недвижимости: затратный, методы капитализации дохода и сравнительных продаж.
Согласно затратному подходу, стоимость определяется исходя из суммы затрат на создание объекта недвижимости (материалы, земля, инфраструктура, коммуникации, оформление). По словам Анастасии Смирновой, затратный подход обычно используется при оценке коттеджей в недостроенном состоянии, для городской квартиры он не подходит, поскольку сложно вычислить себестоимость строительства одной квартиры в доме. При методе капитализации доходов стоимость вычисляется исходя из совокупности доходов, которые можно получить от объекта, к примеру, сдав его в аренду. Но и этот способ малопригоден для определения цены типовой квартиры.
По словам Василия Светлакова, физически трудно вычислить среднюю доходность таких квартир, потому что рынок аренды достаточно закрыт. Основной способ — метод сравнительных продаж. Стоимость определяется ценами недавних сделок купли-продажи аналогичных квартир. По словам Александра Черняка, оценка типовой квартиры не может быть произведена быстрее чем за два дня, если только это не связано с потоком однотипных оценок в одном или нескольких аналогичных домах в короткий промежуток времени, при, например, получении ипотечных кредитов несколькими заемщиками-покупателями квартир в этих домах.
Риэлтер в пересчете не нуждается
Несмотря на то что метод сравнительных продаж считается наиболее эффективным при определении стоимости квартир, здесь есть существенные вопросы. По словам начальника отдела маркетинга и аналитических исследований корпорации "Инком" Евгения Михаленкова, оценщик может и не знать достоверно о реальных ценах продаж. Ведь в справках БТИ, как правило, цены указаны ниже, чем в реальности (если это не ипотека), а квартиры в газетных объявлениях выставлены по завышенным ценам, включающим в себя сумму торга. Кроме того, результат оценки зависит от того, какая стоимость метра берется за основу и какие именно корректирующие коэффициенты ставит оценщик. Ведь, например, за отсутствие балкона или телефона у разных компаний могут быть разные коэффициенты. Поэтому при проведении оценки разными фирмами конечные цифры могут отличаться, достигая в некоторых случаях до 20% стоимости, а для двухкомнатной квартиры стоимостью $100 тыс. $20 тыс. совсем не шутка.
В итоге складывается ситуация, когда разные оценщики по-разному оценивают одну и ту же квартиру. Все опрошенные Ъ участники рынка объяснили этот факт "субъективным мнением оценщика". "Во сколько оценить вид из окна или инфраструктуру, в 3% или 7%, определяется, можно сказать, на глаз,— говорит руководитель филиала агентства недвижимости 'Кутузовский проспект' Андрей Александров.— Далее, возможно использование различных исходных данных. Если базовая цена метра — $1 тыс., то цена квартиры $100 тыс., а если $1,2 тыс.— то $120 тыс. Как правило, в случае, когда конфликтующие стороны привлекают разных оценщиков, разница в определении цены может достичь от 15 до 25%". В "НЭО Центр" говорят, что если этот показатель больше, то качество услуг, предоставляемых такой компанией, сомнительно.
Однако разность подходов в оценке жилья не единственный минус в работе оценочных компаний. Как рассказывает Василий Светлаков, несмотря на то, что оценочных компаний много, хорошей аналитической базы нет. И самое важное — оценочные компании не учитывают такой важный фактор, как социальная составляющая. По словам господина Светлакова, в Москве социальные слои с разной покупательской способностью рассеяны по всему городу: "Например, в Крылатском, всего две минуты ходьбы в разные стороны — и разница в стоимости однотипного жилья составит $200-300 за метр. Почему? В большей степени эта разница обусловлена социальной составляющей. Но в работе оценщиков она почему-то имеет меньшее значение, чем должна бы иметь. Например, то, что подъезд отремонтирован три дня назад, ни о чем не говорит. А то, что он был отремонтирован десять лет назад и сохранился в хорошем состоянии,— очень важный показатель. Количество машин во дворе, их марки, наличие подземного гаража, его стоимость — это все показатели социального уровня, но их ни один из оценщиков в своих отчетах указывать не будет".
Риэлтеры вовсе не видят необходимости в работе оценщиков. Андрей Александров говорит, что в случае обмена или продажи получение оценочного листа ни к чему, и чаще всего формальная оценка по методикам ненамного отличается от реальных цифр. Евгений Михаленков: "У нас оценкой занимаются не оценщики, а риэлтеры. Нам не нужны оценочные компании, мы сами имеем лицензию на оценочную деятельность. Иногда они отрабатывают свой хлеб и начинают подробно объяснять, почему жилье стоит дороже или дешевле. Оценщикам надо в документальном виде обосновать стоимость для какой-то инстанции. Никаких секретных знаний нет. Более того, если для риэлтера это ежедневная работа, он видит в день по 30 квартир, то оценщик 'смакует' оцениваемую квартиру, производя сложные расчеты и сравнивая ее с другими, которых он, может, и не видел вовсе. Квалифицированный риэлтер сделает эту работу быстрее, точнее и дешевле".
БЭЛА ЛЯУВ