Сейчас на федеральном уровне обсуждается вопрос о том, нужно ли продлевать программу льготной ипотеки, которая действует до июля 2021 года. Часть специалистов говорят, что программу нужно закрыть, так как она ведет к росту цен на жилье. Большинство же экспертов и представителей стройиндустрии считают, что действие программы необходимо продлить, так как без нее жилье для пострадавших в пандемию граждан станет недоступным, а темпы жилищного строительства в стране снизятся. В региональном правительстве льготную ипотеку называют локомотивом, позволившим строительной отрасли не только не остановиться, но и нарастить темпы. В региональном отделении Банка России говорят, что ипотека в прошлом году показала взрывной рост. Ярославцы за год оформили ипотечные кредиты на 25,8 млрд руб.
Фото: Влад Некрасов, Коммерсантъ / купить фото
Фото: Влад Некрасов, Коммерсантъ / купить фото
В Ярославской области действуют три федеральные программы льготной ипотеки: «Ипотека на новостройки», «Семейная ипотека» и «Сельская ипотека». Есть еще накопительно-ипотечная система для обеспечения жильем военнослужащих и так называемая «Дальневосточная ипотека», которая предусматривает льготные кредиты для тех, кто решил строить жилье на территории Дальнего Востока. Однако в регионе не много людей, которые пользуются этими видами ипотеки.
«Семейная ипотека»
Постановлением правительства РФ от 30 декабря 2017 года была принята программа поддержки российских семей, согласно которой льготную ипотеку по ставке не выше 6% годовых могут получить родители, у которых в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года родился «второй или последующий ребенок». Недополученные доходы, разницу между ключевой ставкой ЦБ плюс 4% и ставкой 6%, банкам—участникам программы компенсируют из федерального бюджета. В Ярославской области ставки балансируют от 3,99% до 4,7% годовых. По данным регионального отделения Банка России, за 2020 год по этой программе было выдано 78,8 тыс. кредитов на 215 млрд руб., а за весь срок действия — 129,4 тыс. кредитов на сумму 344 млрд руб.
«Сельская ипотека»
Программа принята правительством РФ 30 ноября 2019 года. Она предусматривает получение кредитов на покупку квартиры в строящихся на сельских территориях домах не выше пяти этажей. Программа финансируется Минсельхозстроем, и это единственная льготная ипотека, действие которой распространяется также на строительство и покупку частных домов, а также вторичного жилья.
Получить дешевый ипотечный кредит, по ставке не выше 3%, могут те, кто решил стать сельским жителем. Впрочем, это весьма условно. Например, в Ярославле сейчас возводятся несколько малоэтажных жилых комплексов, формально находящихся на территории Ярославского района и, соответственно, подпадающих под действие программы «Сельская ипотека». Однако доехать из них до центра Ярославля и на машине, и на городском общественном транспорте можно чуть ли не быстрее, чем из некоторых районов Брагино.
Банки—участники программы также получают возмещение из федерального бюджета. Из российской казны им доплачивают разницу до ключевой ставки ЦБ, которая в марте поднялась до 4,25%. Центробанк впервые с 2018 года повысил ее на 0,25%. За 2020 год в стране по программе было выдано 38,1 тыс. кредитов на 74 млрд руб. В Ярославской области такой кредит можно получить по ставке от 2,7%. В регионе сельскую ипотеку выдает
Россельхозбанк, который имеет отделения практически во всех районах и является ключевым банком для финансирования проектов, так или иначе связанных с агропромышленным комплексом и селом.
Программа под 6,5%
Главной программой льготного кредитования стала принятая в прошлом году «Ипотека на новостройки» по ставке 6,5%, или так называемая Госпрограмма-2020. Эта ипотека, в отличие от всех предыдущих, стала максимально доступной практически для всех граждан страны без привязки к возрасту, социальному положению, наличию или отсутствию детей и т. д.
Программа появилась после поручения президента России Владимира Путина осуществить государственную поддержку строительства жилья и сохранения низких ставок по ипотеке и официально была принята постановлением правительства РФ от 23 апреля 2020 г. №566. Срок ее действия изначально ограничивался 1 ноября 2020 года, но затем был продлен до 1 июля 2021 года.
В рамках Госпрограммы-2020 можно получить кредит на покупку жилья непосредственно у застройщика под 6,5% годовых. Возмещение из бюджета банкам-участникам — разница между ключевой ставкой плюс 3% и ставкой 6,5%. В Ярославской области фактически кредит можно получить по ставке от 5,69% до 6,2% годовых. Широкое действие программы и реально беспрецедентно низкие ставки вызвали настоящий ипотечный бум. За 2020 год по программе было выдано 353,8 тыс. кредитов на 1028 млрд руб.
Взрывной рост ипотеки
По данным Ярославского отделения Банка России, в прошлом году ипотечное кредитование в регионе продемонстрировало взрывной рост. Жители области взяли более 13,3 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 25,8 млрд руб., что на 43% больше, чем годом ранее. Количество оформленных за год ипотечных договоров выросло на 30%.
«Несмотря на все сложности прошедшего года мы отмечаем значительный рост ипотечного рынка в регионе, который был обусловлен прежде всего действием государственной льготной программы, принятой как мера поддержки для граждан и строительной отрасли. Цифры говорят о том, что многим ярославцам эта программа помогла решить свой квартирный вопрос, а жилищное строительство в Ярославле развивается»,— отметил управляющий ярославским отделением Банка России Владимир Алексеев.
В 2021 году, по данным на 25 марта, по льготной ипотеке под 6,5% от жителей области уже поступило более 7,1 тыс. заявок. Из них более 5 тыс. были одобрены. Уже заключено более 2,8 тыс. ипотечных договоров на общую сумму 5,7 млрд руб.
Ипотека вытянула стройку
Самая массовая льготная ипотечная программа под 6,5%, как и «Семейная ипотека», действует только при покупке жилья у застройщиков. Таким образом государство стремится не только сделать жилье доступным для большего количества россиян, но и поддержать строительную отрасль, которая является ключевой, и, как говорят эксперты, «тянет за собой» многие другие сектора экономики.
Пандемия внесла коррективы в состояние строительного рынка Ярославской области, однако, по словам директора департамента строительства регионального правительства Виктора Жучкова, сказалась не так сильно, как могло бы быть. Господин Жучков отметил, что даже во время локдауна отрасль, которая является производством непрерывного действия, почти не останавливалась, а снизившиеся поначалу темпы строительства очень быстро восстановились.
По данным департамента строительства, отрасль поддержало сразу несколько факторов. Прежде всего, довольно высокий спрос. По оценке департамента, в ноябре прошлого года, когда было продлено действие льготной ипотеки, он составлял порядка 700–800 тыс. кв. м, из них 300–400 тыс. кв. м — в Ярославле. Объем спроса соответствовал планам по вводу жилья в регионе.
В департаменте отметили, что сумели перестроиться и приспособиться к новым условиям и застройщики, и финансовые учреждения. Одни начали активно предлагать виртуальные презентации строящихся квартир и видео в режиме реального времени со строительных площадок, демонстрирующее, что стройки не заморожены и сроки строительства соблюдаются, другие — максимально упростили процедуру оформления ипотечных кредитов, в том числе и через онлайн-сервисы, сведя к минимуму посещение офисов банков.
Способствовало успешной реализации программ льготной ипотеки и снижение первоначального взноса, как правило, всего до 10% от стоимости квартиры, а также возможность использования материнского капитала и снижение требований банков к заемщику. По данным ярославского отделения Банка России, 99% ипотечных кредитов погашается жителями области своевременно. Для тех же, кто в силу сложностей, связанных с пандемией, не смог вовремя погасить задолженность, были разработаны и рекомендованы правительством РФ меры поддержки.
Всего в прошлом году в Ярославской области было реструктурировано более 14,8 тыс. кредитов (в том числе и ипотечных) на сумму 5,5 млрд руб. Кредитные каникулы получили более 1,3 тыс. заемщиков (включая получателей ипотечного кредита) на 500 млн руб., непосредственно ипотечные каникулы — 85 заемщиков на 171,5 млн руб.
По данным регионального отделения Банка России, большую роль сыграли и программы рефинансирования, которые есть у большинства банков.
«Благодаря им многие заемщики, ранее взявшие жилищные кредиты под 10% и выше, смогли переоформить их по более низкой ставке, снизив тем самым финансовую нагрузку на семейный бюджет. Средневзвешенная процентная ставка по ипотеке за 12 месяцев прошлого года снизилась с 9,05% до 7,44%»,— рассказали в ярославском отделении Банка России.
В региональном департаменте строительства отметили, что ипотека оказывает значительное влияние на строительный рынок региона.
«С ее помощью жилищные условия в 2020 году улучшили более 37 тыс. ярославских семей. В условиях распространения коронавирусной инфекции именно льготная ипотека под 6,5% стала хорошей поддержкой для строительной отрасли, поскольку ориентирована на первичный рынок. Она позволяет компенсировать экономические последствия прошедшего года и продолжить активное развитие новых проектов»,— пояснил господин Жучков.
Будет ли продолжение ипотечного бума?
В последнее время некоторые эксперты высказывались за прекращение действия льготной ипотеки, в частности ипотеки под 6,5%. Напомним, программа действует до 1 июля 2021 года. Аргументы сторонников отмены льготной ипотеки таковы: ипотечный бум повысил спрос на строящееся жилье, что, в свою очередь, разгоняет цены. Увеличившаяся стоимость квадратных метров новостроек, по их мнению, не только «съедает» все преимущества низкой ставки, но и делает новое жилье менее доступным.
Есть мнение и о том, что льготную ипотеку стоит оставить только там, где строительство жилья ведется активными темпами. В частности, председатель Центробанка Эльвира Набиуллина предложила оставить льготную ипотеку под 6,5% годовых в 24 регионах страны. Ярославская область, которая по итогам прошлого года выполнила план по вводу жилья на 101%, переместившись по этому показателю с девятого на седьмое место в ЦФО, вошла в это число.
Стоимость квадратного метра жилья в регионе на первичном рынке за четвертый квартал 2020 года составила в среднем 54 974 руб. и увеличилась на 2,8% к 2019 году, что ниже показателя инфляции. А на вторичном рынке метр даже подешевел на 7% к аналогичному периоду прошлого года и составляет 46 434 руб. Специалисты отмечают, что снижение цены «вторички» тоже связано с ипотечным бумом на первичном рынке, так как, покупая новую квартиру, семья, как правило, продает старую.
Большинство экспертов рынка недвижимости и строительного рынка высказываются за продолжение льготных программ, аргументируя это тем, что уровень жизни россиян за время пандемии снизился и отсутствие льготных ставок сделает жилье для них недоступным, а темпы строительства жилья в стране замедлятся.
Застройщики также в основном выступают за сохранение льгот. Они говорят, что повышение стоимости квадратного метра связано вовсе не с низкими ставками по ипотечным кредитам, а с отложенным спросом на жилье, возвращением активности россиян к покупкам, в том числе и жилья, после шока от распространения коронавирусной инфекции, который имел место в начале пандемии, инфляцией и некоторыми другими факторами.
Официальная позиция правительства РФ по поводу возможного продления льготной ипотеки, в том числе, по предложению Центробанка продлить ее лишь в нескольких регионах, пока не известна и, скорее всего, не будет объявлена до окончания срока действия программы в июле 2021 года. Во многом позиция руководства страны будет зависеть от активности на рынке недвижимости и состояния строительной отрасли, а также от состояния экономики в целом и бюджетных возможностей государства на тот момент.
В департаменте строительства отмечают, что при любых решениях доступность жилья для населения останется в приоритете на ближайшие годы как на федеральном, так и на региональном уровне.
«Повышение уровня жизни ярославцев в части улучшения доступности и качества жилья является приоритетным направлением в работе губернатора и правительства Ярославской области»,— говорит Виктор Жучков.
Он отметил, что продолжение антикризисной меры, которой является льготная ипотека под 6,5%, даст региону более сбалансированное развитие рынка и позволит реализовать, в том числе, программы национального проекта «Жилье и городская среда», что положительно скажется на развитии жилищного строительства и улучшения демографической ситуации в регионе.