Офисы становятся гибче

Экономика шеринга — совместного потреб­ления и коллективного пользования — становится одним из главных трендов современности. Рынок коммерческой недвижимости эти веяния тоже не обошли стороной. Популярность коворкингов растет, в том числе и в Сибири, констатируют эксперты. При этом развитие регионального рынка отстает от столичного на несколько лет — здесь новомодные форматы только начинают развиваться, наращивая площади помещений и число услуг. Драйвером может стать выход в Сибирский регион крупных федеральных игроков, которые задают новые стандарты работы.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

По оценке консалтинговой компании Cushman & Wakefield, на январь 2021 года объем рынка коворкингов в России составил 242 тыс. кв. м, при этом 81% локаций принадлежит сетевым операторам. По сравнению с 2019 годом этот рынок вырос на 29% и составил 1,3% от общего предложения офисных площадей. Наиболее развиты гибкие офисные пространства в Москве: согласно данным kovorking.ru, в столице насчитывается более 330 коворкингов. При этом, по оценке PwC, в 2020 году рынок коворкингов в Москве занимал всего лишь 1% от всего рынка офисных площадей. В Сибири эти цифры еще скромнее: так, по подсчетам kovorking.ru, в Новосибирске работают 25 коворкингов (шестое место в России по количеству), в Красноярске — 16, в Иркутске — восемь, в Кемерове — шесть, в Томске — четыре, в Омске — два. Но эксперты уверены, что популярность гибких офисов будет расти, и регионам еще предстоит догнать столицу.

По словам вице-президента QBF Владимира Масленникова, именно региональные коворкинги имеют высокий потенциал для развития. «Наиболее востребован новый формат коммерческой недвижимости оказался во второй половине минувшего года. Во время пандемии работодатели осознали, что, с одной стороны, на аренде традиционных офисов можно экономить за счет расширения доли сотрудников на удаленке, а с другой — любой команде необходимы комфортные условия для периодического общения, мозговых штурмов и обмена наработками и идеями»,— пояснил он.

Как заметил глава архитектурного бюро «А61» Дмитрий Морозов, различия в сегменте коворкингов между регионами и Москвой, а также Санкт-Петербургом заключаются как в общем объеме предложения, так и в характере развития рынков. «Сейчас в столице наблюдается устойчивое увеличение доли сетевых игроков, которые постепенно аккумулируют большую часть спроса на этот девелоперский продукт. В Сибири на сегодняшний день основную долю предложения формируют местные операторы с одним или несколькими относительно компактными кейсами. При этом финансовый коэффициент полезного действия такого продукта напрямую зависит от общей площади. Эффективность бизнес-модели подобных активов связана с числом рабочих станций для арендаторов. Наибольшую эффективность демонстрируют гибкие офисы площадью 750 кв. м и более. Мы видим, как плавно увеличиваются средняя площадь коворкингов и плотность рассадки»,— прокомментировал он.

Регионы вступают в игру

По словам управляющего коворкинга Bureau open office Ильи Кашковского, за предыдущие два года на рынок Новосибирска вышли два крупных игрока — «Простор» (площадью более 1300 кв. м) и сеть COWO (два коворкинга в центре Новосибирска площадью около 800 кв. м). До их появления рынок развивался мелкими игроками, которые сдавали в суб­аренду часть своих неиспользуемых площадей. Сегодня растущий спрос на гибкие офисные пространства в регионах начинают осваивать крупные сетевые бренды. Так, в феврале 2021 года в Новосибирске начал работу коворкинг федеральной сети «Практик», открывшийся на месте «Простора». «Простор» появился в Новосибирске в сентябре 2019 года, став самым большим по площади. В октябре 2020 года «Простор» был выставлен на продажу за 185 млн руб. «Мы наблюдали за регионами с начала 2017 года, отслеживали динамику изменения спроса через анализ поисковых запросов, динамику запуска новых локаций и изменения уровня цен. И как раз в конце 2019 года сразу в нескольких регионах России открылись коворкинги с ценой аренды рабочего места, позволяющей рассматривать „коворкинг в регионе“ как экономически целесообразный проект. Это стало определенным маркером для нас. Когда подвернулось предложение забрать в полное управление новосибирский „Простор“, мы оперативно согласовали все условия с прежним владельцем и открыли четвертый регион присутствия нашей сети»,— рассказал „Ъ“ исполнительный директор компании «Практик» Владимир Дорофеев.

По его словам, практически по всем отраслям экономики РФ можно обозначить три региональных сегмента с разной динамикой развития: столицы (Москва и Санкт-Петербург), крупные города с численностью жителей от 700 тыс. и все остальные. «В отрасли гибких офисных пространств лаг между первым и вторым сектором примерно в 2–2,5 года. Те локации, что открываются в Сибири сегодня, во многом похожи на формат, превалировавший в Москве и Санкт-Петербурге в 2017–2018 годах, — это компактные локации на 300–500 кв. м с крайне скудной сервисной составляющей и соответствующей низкой ценой (6–8 тыс. руб. за рабочее место в месяц). Но постепенно появляются «молодые и заносчивые», что рискуют и выводят на рынок форматы с более насыщенным сервисом и просят за него более 10 тыс. руб. Это определенным образом стимулирует взросление регионального рынка коворкингов, привлекает локальных инвесторов к запуску новых проектов, но эти шаги пока очень осторожные и едва заметные»,— прокомментировал господин Дорофеев.

С момента запуска «Практик Новосибирск» подготовил план реконструкции локации с увеличением количества посадочных мест до 258 и приведением ее к единому формату сети, реконструкция началась в середине марта. Крупнейшим резидентом коворкинга стал международный строительный концерн Renaissance, который 1 марта занял на старте 42 рабочих места с перспективой увеличения до 95 мест к середине года. «Также мы завершаем переговоры с подразделением крупного российского банка — в апреле-мае они планируют занять 105 рабочих мест. Таким образом, 80% локации к середине года будет занято двумя крупными клиентами»,— рассказал Владимир Дорофеев. В планах компании — увеличить существующую локацию до 2200 кв. м (480 рабочих мест), открыть еще одну локацию в Новосибирске и вый­ти в другие города Сибири — Иркутск, Красноярск, Томск и Омск.

Развитие новых форматов

Гибкие офисы постепенно расширяют спектр услуг, который теперь не ограничивается только предоставлением рабочего места. По данным исследования PwC, акцент и дальше будет смещаться с квадратных метров на сопутствующие услуги, предоставляемые арендатору (space-as-a-service). Например, уже сегодня некоторые гибкие офисы в Сибири предлагают услуги офис-менеджеров, бухгалтеров и юристов. Помимо круглосуточного доступа к рабочему месту с интернетом и телефоном, арендаторы получают кофе, фрукты и снеки. Одна из локаций COWO в Новосибирске работает по принципу foodworking, где не надо платить за аренду рабочего места, а нужно оплачивать питание, внеся сумму на депозит и тратя ее на еду и напитки.

Владимир Масленников говорит, что постепенно расширяется доля сегментированных коворкингов, к примеру, появились специализированные рабочие пространства для предпринимателей, представителей IT-индустрии, beauty-комплексы и т.п.

Владимир Дорофеев рассказывает еще о двух популярных форматах, которые прижились в Москве и постепенно придут в регионы. Первый из них — хот-дескинг (использование одного арендованного рабочего места для посменной работы нескольких сотрудников). «Эта опция родилась в ковидный период и, полагаем, останется с нами навсегда. Сотрудники, переведенные на частичную удаленку, имеют возможность посещать офис компании, располагающийся в коворкинге, чередуя работу в разные дни со своими коллегами. Это позволяет существенно сократить издержки на аренду офиса, но при этом обеспечить всех сотрудников возможностью „поработать в офисе“»,— поясняет он. Вторая актуальная в будущем услуга — создание единого абонемента на посещение локаций от разных операторов в почасовом или подневном формате. Так клиенты не привязаны к одному месту и даже городу и смогут выбирать, где им удобнее поработать. По словам гос­подина Дорофеева, пока такие услуги действуют только внутри сетей, но не исключено, что на рынке появится единый агрегатор, который сможет объединить коворкинги разных владельцев и разработать единый тариф.

По мнению Ильи Кашковского, коворкинги будут пользоваться спросом со стороны крупных компаний и станут подстраиваться под их нужды, предоставляя отдельного офис-менеджера, отдельный контур системы контроля доступа и др. «Лучший формат сегодня объединяет все тренды рынка — закрепленные места, мини-офисы, краткосрочную аренду, переговорные — и готов трансформироваться»,— прокомментировал гос­подин Кашковский.

Рынок гибких офисных пространств в Сибири имеет большой потенциал для развития, а появление крупных федеральных игроков может подтолкнуть местный бизнес к развитию отрасли, говорят эксперты. Это увеличение площадей, расширение списка услуг и повышение их качества. Ожидаемо, что в этом случае вырастут и цены на использование коворкингов, отмечают участники рынка.

Маргарита Делидович