Обозреватель “Ъ” Халиль Аминов рассказывает, какие возможности предоставит сотрудникам и владельцам офисов проект группы компаний «Пионер».
Фото: Предоставлено ГК "Пионер"
Фото: Предоставлено ГК "Пионер"
В самом начале пандемии, когда во всем мире миллионы офисных работников вынуждены были перейти на удаленную работу, hr-специалисты настаивали, что не весь персонал, попробовав такой формат, захочет возвращаться в офис. Действительно, многие москвичи до карантина готовы были работать из дома.
Но, как оказалось, дома хорошо, а на работе лучше. Бюро ABD Architects, опросив около тысячи жителей столицы, пришло к выводу: около 83% респондентов эффективнее работают из офиса. Почти 63% участников опроса заявили, что с точки зрения организации труда и рабочего пространства им удобнее выполнять свои обязанности в бизнес-центрах. Как показал другой опрос, проведенный международной компанией Ipsos, 78% респондентов видят недостатки в «удаленке»: около трети не могут сосредоточиться на работе в домашних условиях.
Но пандемия внесла свои коррективы, изменив запросы арендаторов. Теперь компаниям нужен не просто офис, а рабочее пространство с широким набором опций. Именно таким будет бизнес-парк «Останкино», который строит группа компаний «Пионер» на Огородном проезде в Бутырском районе. Здесь будет создана своя экосистема: на первых этажах предусмотрены кафе, рестораны, магазины. Кроме того, в бизнес-парке откроется фитнес-зал с бассейном. Удобные дорожки для прогулок и зоны отдыха на открытом воздухе позволят создать современное общественное пространство.
«Пионер» планирует установить арт-объекты, что должно придать новый эстетический облик этому району. Вся инфраструктура первых этажей бизнес-парка будет доступна не только его резидентам, но и местным жителям все дни недели. Таким образом, можно говорить о том, что будущий объект девелопера станет новым центром притяжения.
Слушать далее:
Фото: ГК «Пионер»
Фото: ГК «Пионер»
Мировой кризис, вызванный пандемией, отразился на рынке офисной недвижимости Москвы, как и во многих столицах. Но, по данным JLL, в 2020 году в бизнес-центрах российской столицы вакантно всего 11% площадей, в то время как, например, в Лондоне пустуют 18%, в Париже — 23%, в Мадриде — 27%. Москва выбивается из списка в силу молодости офисного рынка. В 2019 году Knight Frank зафиксировал дефицит офисов, ситуация сохранится и после 2021 года. Эту возможность и намерена использовать группа компаний «Пионер», планирующая в 2022 году сдать в Огородном проезде первые корпуса бизнес-парка «Останкино».
Общая площадь всего бизнес-парка достигнет 122 тыс. кв. м, а емкость парковки — 474 места. Бизнес-парк ориентирован как на большие, так и на средние компании. «Нарезка» площадей позволяет создать обособленное пространство площадью от 70 кв. м, что востребовано среди стартап-компаний. Также есть помещения до 265 кв. м или целый этаж. Можно выкупить корпус и создать автономную систему безопасности, адаптированную под нужды крупных компаний. Такие предложения на рынке, как правило, ищут портфельные инвесторы, вкладывающие свои средства, например, в ЗПИФН. Объект «Пионера» — единственный крупный, анонсированный в офисном сегменте Москвы в разгар второй волны пандемии. Но кризис — то время, когда глаза боятся, а руки делают. Кстати, у «Пионера» уже был опыт запуска проектов во время экономического спада в 2015 году.
Слушать далее:
Фото: ГК «Пионер»
Фото: ГК «Пионер»
Несмотря на недостатки удаленной работы, многие из нас открыли для себя одно из основных преимуществ этого формата — экономия времени за счет отпавшей необходимости ездить в офис. Теперь москвичи в массе своей желают работать ближе к дому. На Западе ситуация ровно такая же. Исследование Arup показывает, что более трети жителей Лондона, Милана и Парижа хотят иметь 15-минутную доступность к рабочему месту. А если не повезло жить рядом с офисом, то должна быть возможность быстро доехать до бизнес-центра. Новый проект «Пионера» — бизнес-парк «Останкино» в Огородном проезде — как раз отвечает этим требованиям.
Транспортная доступность идеальна: минута ходьбы от станции метро «Бутырская» и столько же до железнодорожной платформы «Останкино», которая в конце 2022 ода станет станцией МЦД-3. К тому времени будут построены и первые корпуса офисного кластера. Дорога на машине до Третьего транспортного кольца займет 5 минут. До главной достопримечательности района — Останкинской телебашни — неспешным шагом 15 минут ходьбы. Да и сам район считается одним из самых зеленых в Москве.
Со строительством здесь бизнес-парка часть жителей района получит возможность работать рядом с домом. Как раз власти Москвы приняли решение создавать рабочие места и в спальных районах города. Бизнес-парк «Останкино» — пример того, что девелоперы также активно подключаются к этому процессу. Новый объект станет одним из мест приложения труда, например, будущих жителей строящегося жилого комплекса на улице Руставели и соседних новостроек. Важно, что для них в пешей доступности создается целый деловой кластер с благоустроенными зонами для отдыха и всей необходимой инфраструктурой.
Слушать далее:
Фото: ГК «Пионер»
Фото: ГК «Пионер»
Застройщик бизнес-парка «Останкино», который появится в Бутырском районе, получил от Москомстройинвеста заключение о соответствии объекта и проектной декларации требованиям Федерального закона №214-ФЗ. Это означает, что девелопер может продавать площади по договорам долевого участия. Подобный механизм изначально стал использоваться при реализации жилья на первичном рынке, но сейчас применяется и при сделках с коммерческой недвижимостью. ДДУ, регистрируемые в Росреестре, хеджируют риски покупателей, например, от двойных продаж.
Получение заключения — хорошая новость для потенциальных инвесторов из числа физлиц, рассматривающих возможность вложить средства в нежилые объекты. Это может стать одним из оптимальных финансовых инструментов на фоне массового перетока банковских вкладчиков из-за низких процентов по депозитам в другие сегменты. Из-за отложенного спроса со стороны арендаторов на качественные бизнес-парки в посткризисный период, как прогнозируют консультанты, этот сектор может показать серьезный рост.
Механизм с ДДУ позволяет также привлечь ипотеку на покупку коммерческих площадей. Уже сейчас львиная часть сделок в бизнес-парке «Останкино» приходится на небольших инвесторов. У них есть большой выбор для покупки. Застройщик разработал несколько вариантов планировочных решений для каждого офиса. Например, одно пространство может представлять собой сплошной open space, в другом могут быть комбинированные решения, когда помимо открытого пространства для сотрудников есть отдельные кабинеты для топ-менеджеров и переговорные.
Слушать далее:
Фото: ГК «Пионер»
Фото: ГК «Пионер»
Бизнес-парк «Останкино», строящийся в Бутырском районе Москвы, по своим техническим характеристикам окажется вне конкуренции: пока объектов такого формата нет ни в этой локации, ни в ближайшей округе. В прошлом году в своем отчете CBRE описал будущий бизнес-парк от «Пионера» как высококачественный объект. Такую классификацию последний получил благодаря тому, что речь идет не о редевелопменте, а о новом строительстве.
При перестройке старых зданий не всегда удается поменять коммуникации или установить современное оборудование. Строительство с нуля также позволяет спроектировать объект по совершенно новым технологиям и использовать экологически чистые материалы. Чтобы подстроить площади под требования каждой компании, ничего практически не придется переделывать: все варианты пространственных решений достигаются за счет специально разработанных модулей. Средний срок перестройки офисного пространства занимает от трех до шести месяцев. А модульная планировка позволяет заметно сократить этот срок. То есть благодаря таким решениям будущие резиденты смогут сэкономить не только время, но и деньги.
Девелопер разработал эти планировки совместно с архитектором бизнес-парка — российским бюро UNK Project. Такой подход демонстрирует стремление девелопера уйти от стандартных офисов. Это вполне оправданный шаг — пандемия только усилила снижение спроса на такие площади и привела к росту популярности адаптивных рабочих пространств.
Слушать далее: