Пандемия COVID-19 негативно повлияла на пермский рынок коммерческой недвижимости, и без того переживающий не лучшие времена. Экспозиция пополнилась невостребованными объектами, при этом спрос на торговые и офисные площади снизился почти на 20%. В этом году, прогнозируют эксперты, конъюнктура не изменится: предложение вырастет еще примерно на 10%, а спрос соответственно упадет.
Фото: Коммерсантъ / Евгений Павленко
Фото: Коммерсантъ / Михаил Гребенщиков / купить фото
В аналитическом центре «КД-консалтинг» сообщили, что в 2020 году сильнее всего подорожала первичная торговая и офисная недвижимость Перми. Средняя стоимость первичных торговых помещений за год выросла на 14,4%, до 88,7 тыс. руб. за 1 кв. м. Офисы в новых зданиях подорожали на 8,4%, до 76,1 тыс. руб. за 1 кв. м. Вторичный рынок показал меньшую динамику: стоимость офисов выросла на 2,7% (до 53,2 тыс. руб. за 1 кв. м), торговых помещений — на 0,4% (до 69,6 тыс. руб. за 1 кв. м). Складская недвижимость и вовсе не изменилась в цене (14,3 тыс. руб. за 1 кв. м).
При этом склады вышли в лидеры по росту арендных ставок. За год он, по данным аналитической компании Research & Decisions, составил 15% и достиг 246 руб. за 1 кв. м в месяц. Тогда как аренда торговых помещений подорожала на 4,7% (до 930,3 руб. за 1 кв. м в месяц), офисных — на 1,3% (до 555,9 руб. за 1 кв. м в месяц).
Предложение также сильнее всего выросло на рынке складской недвижимости. Число складских объектов в продаже увеличилось в 2,5 раза — до 92 объектов, объем предложения в аренду вырос на 50% (до 220 объектов). Предложение на рынке продажи торгово-офисной недвижимости выросло на 5,45%, до 1159 объектов, в сегменте аренды торгово-офисных помещений — на 18,92%, до 3356 объектов.
Дисконт всемогущий Рынок коммерческой недвижимости Перми и ранее не демонстрировал положительных изменений, а пандемия COVID-19 в 2020 году усугубила положение арендаторов и арендодателей, утверждает директор «КД-консалтинг» Алексей Скоробогач. И приводит данные Пермьстата, согласно которым в 2020 году оборот розничной торговли в регионе снизился на 5,3%, оборот общественного питания — на 28,5%. У предприятий, не являющихся субъектами малого предпринимательства, статистика также зафиксировала уменьшение сальдированного финансового результата на 56,8%, доля прибыльных организаций уменьшилась на 51,6% (данные за январь — ноябрь 2020 года).
«В 2020 году доходность предпринимателей снизилась. Также снизилась доходность арендного бизнеса. Помимо всего прочего, на снижение доходности коммерческой недвижимости влияет увеличивающаяся ставка налогообложения на нежилые объекты»,— заметил директор «КД-консалтинг».
Напомним, во время режима самоизоляции в апреле многие предприятия прекратили или ограничили деятельность, в частности закрылись торговые центры и магазины, за исключением продуктовых и торгующих детскими, аптечными и прочими товарами. Смягчение режима началось в мае, когда краевые власти разрешили работать небольшим непродовольственным магазинам. ТЦ полностью открылись в июле.
Весной и летом 2020 года большинство собственников помещений давали скидки и арендные каникулы арендаторам, рассказала гендиректор УК «Труменс-групп» (управляет ТЦ «Галерея») Елена Денисова. По ее словам, дисконт мог достигать 30–40% от обычной платы в зависимости от сферы деятельности арендодателя — так владельцы площадей хотели сохранить арендаторов в кризис. Сейчас почти все они вернулись к доковидным ставкам.
По оценкам аналитиков PAN City Group, ограничительные меры, падение покупательской способности привели к снижению спроса на торговые площади более чем на 20%, падение спроса на офисные помещения достигало 20%.
Складская устойчивость На фоне ограничений 2020 года самым устойчивым сегментом на рынке оказалась складская недвижимость. Эксперты BG говорят, что интерес к аренде и покупке складов для бизнеса вырос на 30%. «Пандемия ускорила темпы роста дистанционных продаж — предприятия увеличивают именно складские мощности для обеспечения логистики онлайн-продаж. Покупку складов стали рассматривать как более серьезное вложение»,— подчеркнули аналитики PAN City Group.
В PAN City Group считают, что в перспективе в Перми будут востребованы высокотехнологичные объекты, в том числе автоматизированные, мультитемпературные, распределительные и фулфилмент-центры, которые можно построить, только обладая глубокой экспертизой и мощными ресурсами. Сегмент может развиваться в ответ на увеличение объемов онлайн-продаж и за счет строительства складов под нужды компаний.
Пока же этот рынок в регионе, по словам гендиректора АН «Респект» Алексея Ананьева, представлен в основном устаревшими объектами советских времен, современных логистических комплексов не хватает.
Большая распродажа Господин Ананьев обратил внимание, что в минувшем году на рынке было немало сделок по продаже объектов после банкротства юридических и физических лиц. Например, во второй половине года на торгах за 30 млн руб. продали БЦ на ул. Усольской, 15 — бывший актив строительной группы «Классик», находящейся в банкротстве. Изначальная цена объекта составляла 90 млн руб., но потом снизилась втрое. Таких цен раньше никогда не было, заметил Алексей Ананьев.
В качестве главных событий на рынке коммерческой недвижимости аналитики PAN City Group называют продажу компании «Екатеринбург-Хоум» головного офиса «Ростелекома» на ул. Ленина, 68 (последняя публичная цена была около 290 млн руб.). В здании откроют БЦ «Попов». Владелец «Сорбента» и «Нефтехимпрома» Владимир Матыцин выкупил здание пустовавшего больше десяти лет автоцентра на шоссе Космонавтов, 427 (цена неизвестна), здесь появится логистический или торговый центр с АЗС. «Орсо групп» на торгах купила участок с бывшим автосалоном «Экс-авто» по улице Елькина, 14 (74 млн руб.), площадку используют под строительство жилья. Западно-Уральский машиностроительный концерн на аукционе за 87 млн руб. реализовал свою штаб-квартиру в Перми, на ул. Ленина, 63, владельцу компании «Уралподшипник-Пермь» Леониду Панченко, объект могут использовать под офис компании. Кроме того, в апреле стартовало строительство крупного МФЦ «Эспланада» на Петропавловской улице, 73а. В здании расположатся магазины, в частности продуктовый супермаркет «Перекресток», а также кинотеатр, парк развлечений для детей, фудкорт, гостиница и прочее.
Без оптимизма У экспертов и участников рынка нет оптимистичных ожиданий от рынка коммерческой недвижимости. Алексей Ананьев из АН «Респект» полагает, что в первой половине года отрасль будет стагнировать. «Сейчас ситуация стабильности устроила бы всех — и арендодателей, и арендаторов, но уверенности в ней ни у кого нет. Ни роста цен, ни изменения спроса ожидать не стоит»,— говорит господин Ананьев.
«После любой встряски рынку необходим период затишья, резких перепадов не ожидается. Рынок сохранит равновесное состояние — мы не будем наблюдать всплеска спроса или предложения»,— отмечает и директор Research & Decisions Регина Давлетшина.
Аналитики PAN City Group ожидают, что в 2021 году в связи с падением финансовой устойчивости предприятий и увеличением доли свободных площадей объем предложения вырастет на 10%. Увеличится число сделок на рынке торгов залоговой недвижимости. Спрос снизится на 10%, а собственники бизнес-центров, стараясь оставаться конкурентоспособными, продолжат снижать ставки аренды, доходя до 10%, а то и до 20%.