В провинции за квартиры расплачиваются зерном и детьми
потребительское кредитование
Рассуждая о развитии ипотеки, многие столичные эксперты уверяют, что в провинции жилищному кредитованию уделяют гораздо больше внимания и сил, чем в столице. Проведенное "Домом" исследование показало, что, несмотря на широко обсуждаемую экспансию федеральной и банковской коммерческой ипотеки, лидерами среди региональных программ по-прежнему остаются займы, дотируемые местными бюджетами.
Коммерческий минимум
За пределами Московской области стандартные ипотечные программы, реализуемые банками на коммерческих условиях, быстро теряют свои позиции. Даже в Санкт-Петербурге объем выданных кредитов на порядок меньше, чем в столице,— всего около $6 млн. Большая часть этой суммы приходится на займы DeltaCredit, Raiffeisenbank и Северо-Западного банка Сбербанка РФ. Петербургские же банки, такие, например, как ЗАО "Балтийский банк", пока ограничиваются кредитованием сотрудников своих корпоративных клиентов.
В прошлом году ведущие игроки московского рынка ипотеки объявили, что намерены расширить свое присутствие в провинции. Например, DeltaCredit с августа собирается через НБД-банк работать в Нижнем Новгороде, а в дальнейшем и в других регионах. Уже несколько лет за пределами Москвы и Санкт-Петербурга выдает кредиты Сбербанк РФ. Правда, в регионах программы банка почти всегда трансформируются и приобретают местные особенности. Например, в Иркутске Байкальский банк Сбербанка РФ (единственный серьезный игрок рынка ипотеки в регионе) одновременно кредитует строительство дома и покупателей квартир в нем. При участии в этой схеме клиент может получить до 90% от стоимости недвижимости. Кредиты будущих жильцов перечисляются сразу на счет строительной компании. В 2003 году было выдано 477 таких кредитов, всего на 77,18 млн руб., за первые три месяца этого года — на 57,17 млн руб.
Большинство же программ коммерческой ипотеки в регионах контролируется сегодня местными банками. Так, в Татарии осенью прошлого года начал предоставлять кредиты на жилье крупнейший банк республики "Ак барс", разработавший три ипотечные схемы. Первый вариант реализуется в сотрудничестве с администрацией Нижнекамска. Займы выдаются на десять лет под 12% годовых на первичное жилье конкретного генерального подрядчика — ООО "Жилищная инвестиционная компания". Причем для минимизации рисков банк подписал специальные договоры о сотрудничестве с паспортными службами жилищно-коммунальных управлений Нижнекамска при регистрации граждан в обремененное залогом жилье. Уже выдано 25 таких кредитов. Второй вариант — классическая коммерческая ипотека в Казани на первичном и вторичном рынке. Пока она реально не заработала. Третий вариант — ипотечное кредитование с использованием договора купли-продажи квартиры в рассрочку. Эта схема подразумевает фактическую рассрочку оформления квартиры в собственность, то есть квартирой можно пользоваться на условиях найма, но право распоряжаться ею ограничено до погашения кредита. Сейчас по этой схеме завершается оформление двух первых кредитов в Казани. Квартиры заемщикам предоставлены на вторичном рынке по ставке 17,9% годовых на срок рассрочки платежа до пяти лет. По словам начальника управления "Ак барса" Рената Юсупова, эта форма выдачи кредита является самой простой, потому что риски банка в том случае, когда квартира остается в его собственности до полного погашения кредита, сведены к минимуму. Широко развернуть третью программу банк планирует примерно через месяц после отработки всех деталей на первых двух сделках. Несмотря на медленное начало, "Ак барс" рассчитывает в ближайшие два года выдать ипотечных кредитов на 1 млрд руб.
Пока же лидером по развитию ипотеки в провинции остается Новосибирск. Идеологом и основателем местных ипотечных программы является банк "Сибконтакт". По состоянию на 1 марта 2004 года он выдал 383 кредита, всего на 204 млн руб., под 15% годовых на 10 и 15 лет. Недавно максимальный срок кредитования был увеличен до 27 лет. Закладные бумаги выкупаются Региональным агентством ипотечного кредитования, контрольный пакет которого принадлежит обладминистрации в лице ГУП "Фонд жилищного строительства". В этом году "Сибконтакт" планирует довести количество выданных кредитов до тысячи. Недавно приступили к реализации ипотечных программ еще несколько новосибирских банков — Сибирский банк Сбербанка РФ и Новосибирсквнешторгбанк и Собинбанк, однако их портфель не превышает нескольких десятков займов.
Федеральный максимум
Единственной централизованной программой кредитования жилья, значительно лучше развитой в регионах, нежели в столице, остается ипотека федерального АИЖК. Сегодня оно ежемесячно выкупает в 38 регионах почти 600 закладных на сумму чуть меньше 200 млн руб. При этом 75% первичных кредиторов составляют региональные банки, и агентство ожидает, что их активность вырастет.
Партнеры АИЖК поддерживают оптимизм руководства агентства. Оператор АИЖК — Белгородская областная ипотечная корпорация за 2003 год выдала займов на 93 млн руб., а в нынешнем, по прогнозам гендиректора корпорации Станислава Литвинова, белгородцы смогут получить ипотечных кредитов на 270 млн руб. В Свердловской области ипотечные кредиты по схемам АИЖК выдает СКБ-банк. По состоянию на 1 апреля в его портфеле было 79 займов на 35 млн руб. "Прослеживается положительная динамика. Если в 2003 году было выдано только 14 кредитов (программу запустили в ноябре) на 6 млн руб., то в январе — уже 12, в феврале — 20, в марте — 31. Средняя сумма выдаваемого кредита по Екатеринбургу составляет 465 тыс. руб., по области — 280 тыс. руб.",— поясняет министр строительства области Александр Карлов.
ОАО "Ипотечное агентство Республики Татарстан" (ИАРТ), зарегистрированное в мае 2003 года, на 51% принадлежит властям региона, на 49% — крупнейшему республиканскому строительному холдингу ОАО "Татстрой". Часть своей доли (25%, около 30 млн руб.) строители внесли жильем (два девятиэтажных дома в Казани). В августе ИАРТ стал местным оператором АИЖК. Оформляться кредиты будут через казанский Интехбанк. В этом году ОАО ИАРТ выделен лимит в 960 млн руб., к настоящему времени выдано 46 займов на 19,5 млн руб. До конца года на территории республики планируется выдать кредиты примерно на 1 млрд руб., причем 80% из них придется на первичное жилье.
В конце марта завершило аккредитацию в АИЖК ОАО "Ростовская региональная ипотечная корпорация" (РРИК), 51% акций которого принадлежит администрации области, остальные распределены между муниципальными образованиями, строительными организациями и банками. На первом этапе РРИК будет работать через Донской народный банк. По словам замминистра строительства области Игоря Далаксакуашвили, в 2004 году РРИК выдаст займов на 100 млн руб. По данным Ъ, годовой лимит АИЖК для РРИК составляет 270-280 млн руб.
Любопытно, что чем крупнее город, тем сложнее в нем закрепиться АИЖК. Так, в Санкт-Петербурге агентство появилось лишь в апреле, заключив соглашение с принадлежащим городу ОАО "Санкт-Петербургское ипотечное агентство". В рамках этой программы около двух десятков банков в 2004 году должны будут выдать 1000 ипотечных кредитов на 750 млн руб.
Расчет натурой
На фоне слабого развития коммерческой ипотеки и медлительности АИЖК большинство регионов уже несколько лет реализуют собственные ипотечные программы. Чаще всего это дотирование жилищного кредитования властями в той или иной форме, причем иногда эти схемы бывают довольно причудливыми.
Например, ГУП "Белгородский областной фонд поддержки индивидуального жилищного строительства" (ИЖС), созданное в 1993 году, выдает местным крестьянам кредиты на сумму до 200 тыс. руб. под 10% годовых. Помимо денежных средств, часть займа можно получить стройматериалами, а до половины от суммы ежемесячных платежей возвращать сельхозпродукцией. За десять лет на деньги ИЖС в области построено 23,8 тыс. домов общей площадью 3,1 тыс. кв. м. Для "обналичивания" полученной сельхозпродукции фонд обзавелся собственными продовольственными рынками, двумя десятками магазинов, открыл десять мини-пивзаводов и пекарни. Финансируют белгородские власти и льготы по коммерческим кредитам Сбербанка. Например, субсидируются процентные ставки для работников бюджетной сферы. Местным работодателям власти рекомендуют организовать корпоративное кредитование, компенсируя половину ставки по ипотечным займам, а главам местного самоуправления — направлять средства на адресную поддержку незащищенных граждан, в том числе молодых семей. Например, при рождении детей молодые семьи получают помощь в виде погашения части кредита: 10% за первого ребенка, 25% — за второго и 50% — за третьего.
Курганская ипотека также была создана как инструмент социальной политики областных властей. ОАО "Курганская ипотечная жилищная корпорация" (КИЖК) работает с 2001 года. За это время она выдала 232 кредита больше чем на 100 млн руб. Уставный капитал принадлежащей областным властям КИЖК составляет всего 12 млн руб., основная масса кредитов выдается курганским отделением Сбербанка. Банк предоставляет займы под 18% годовых, но заемщикам они обходятся значительно дешевле. С 2004 года молодые семьи будут получать ипотечные кредиты под 5% годовых, семьи с двумя и более детьми — под 6%, работники бюджетных учреждений — под 7%. Кроме того, семьи, купившие квартиры по ипотеке, имеют право на специальную компенсацию — при рождении каждого ребенка областное правительство будет гасить за них 25% кредита, то есть при рождении четырех детей кредит погашается полностью.
В Челябинской области ипотека появилась в феврале 2002 года, когда было создано ОАО "Южно-Уральская ипотечная жилищная корпорация" (ЮУИЖК). Уставный капитал агентства, 100% активов которого принадлежат областным властям, пока составляет 8 млн руб., но в 2004 году он будет доведен до 108 млн руб. Это решение принято челябинским правительством для реализации на базе ЮУИЖК социальной программы строительства дешевого жилья. Агентство выдает кредиты за счет средств уставного капитала, Челиндбанка и Челябинвестбанка на 26,5 года под 15% годовых. Минимальный размер кредита составляет 100 тыс. руб., максимальный — 700 тыс. руб. С июля 2003 года по сегодняшний день ЮУИЖК и уполномоченными банками выдано 115 кредитов на 30 млн руб. При этом власти ряда муниципальных образований области заключили с ЮУИЖК договоры, в соответствии с которыми компенсируют некоторым заемщикам (малообеспеченным и молодым семьям), проживающим на их территории, от 8 до 12% ставки.
В правительстве Татарии считают, что условия для осуществления ипотечных программ по федеральным стандартам слишком обременительны. Поэтому в конце прошлого года специальная комиссия под патронажем первого вице-премьера республики Равиля Муратова разработала проект так называемой социальной ипотеки (сейчас он ждет визы от президента Татарии) — займов на 15 лет под 7% годовых. По расчетам авторов проекта, с 2004 по 2010 год в программу будет вложено 63,6 млрд руб. на постройку более 98 тыс. квартир. А Государственный внебюджетный жилищный фонд Татарстана (аккумулирует добровольные взносы всех предприятий республики — в целом около 3 млрд руб. в год) уже запустил собственную программу жилищного кредитования через потребительский кооператив "Строим будущее".
В конце 1999 года было создано ОАО "Иркутское региональное ипотечное агентство", 100% акций которого принадлежит комитету обладминистрации по управлению госимуществом. Годовая процентная ставка в валюте по кредитам агентства составляет 12% при займе сроком от трех до пяти лет, 11% — при займе сроком от шести до восьми лет, 10% — от девяти до десяти лет. Омская областная программа господдержки граждан в приобретении жилья реализуется Агентством жилищного строительства, приступившим к работе в 2001 году. Оно предоставляет займы населению из средств областного бюджета, выступает заказчиком строительства жилья, участвует в долевом строительстве и просто приобретает жилье. В 2003 году агентство заключило 410 кредитных договоров на десять лет под 10% годовых. Существует и льготная схема получения кредита, которая действует в основном для жителей села — ссуда в размере 70% стоимости жилья на безвозвратной основе.
Самарский областной фонд жилья и ипотеки существует с лета 2000 года. Местные власти утверждают, что по объему средств, выделяемых на ипотеку из бюджета, регион уступает только Ханты-Мансийскому округу и Москве. Фонд выдает кредиты на 25 лет под 11% годовых, минимальный собственный взнос заемщика должен быть не менее 15% от стоимости жилья. В соседнем с Самарой Тольятти ипотека поддерживается не только областью, но и городскими властями по программе улучшения жилищных условий с использованием ипотечного кредитования на 2002-2011 годы. Кредиты выдаются через ФИА-банк, который является уполномоченным банком Тольятти.
Волгоградский областной фонд жилья и ипотеки был учрежден администрацией области в 1996 году и с тех пор выдал 1234 кредита на сумму 82 млн руб. на 15 лет (до 30 лет для молодых семей) под 5% годовых.
Социальные ипотечные кредиты под 5% годовых в Новосибирске до последнего времени выдавал ГУП "Фонд жилищного строительства", который работал с Левобережным банком и в 2003 году предоставил населению 1502 займа. Право на получение кредита имеют молодые семьи, сельские специалисты, бюджетники. Недавно указом губернатора Виктора Толоконского оператором программы стал непосредственно строительный департамент обладминистрации, который заключил договор с Сибирским банком Сбербанка РФ. Планируется, что кредит будет предоставляться в размере до 100% стоимости приобретаемого или строящегося жилья, но не может превышать 120 тыс. руб. для жителей села, 240 тыс. руб.— для поселков городского типа или райцентров и 360 тыс. руб.— для Новосибирска. Власти области при этом принимают на себя обязательство ежемесячно компенсировать гражданам, получившим кредит, две трети суммы фактически уплаченных процентов по займу. "В прежние годы областной администрации не очень верили банки, и поэтому нам трудно давалось дело кредитов,— поясняет господин Толоконский.— Мы готовы были субсидировать процентную ставку почти без ограничений, но замучились искать сами кредиты. Власти гарантировали каждый кредит бюджетом, но привлечь банковские ресурсы так и не смогли. Теперь будет по-другому. В бюджете области заложены большие деньги на субсидирование процентной ставки. Фактически мы каждому гражданину, который может рассчитывать на государственную помощь, в пределах пяти лет и на лимит 360 тыс. оплачиваем 12% годовых. Я не боюсь это делать и считаю, что бюджет ничем не рискует".
АФАНАСИЙ СБОРОВ