служебный долг
В советские времена все граждане получали жилье от государства — партийным работникам выделяли квартиры и дачи в первую очередь, а представители рабочего класса могли ждать улучшения своих жилищных условий десятки лет. Сегодня система бесплатного предоставления жилья очередникам практически изжила себя — на подобный бонус от государства могут рассчитывать разве что госслужащие. В этом смысле больше повезло сотрудникам крупных частных компаний, которые, как правило, имеют собственные жилищные программы.
По данным Госстроя РФ, В России насчитывается 4,5 млн очередников и еще 40-45 млн желают улучшить свои жилищные условия. В 2003 году построено примерно 30 млн кв. м жилья, прогноз на 2004 год — 37 млн кв. м, к 2010 году планируется удвоить объемы жилищного строительства.
"Персонал не должен думать, где переночевать"
В пресс-службе одной известной телекомпании моему вопросу о том, как их руководство решает жилищные проблемы сотрудников, искренне удивились и даже устроили настоящий допрос: "Неужели кто-то еще практикует покупки квартир работникам? Расскажите поподробнее". А директор крупного ликероводочного завода, попросивший не указывать его имени, ответил коротко: "Зачем мне это нужно?" Попытки возразить: "Как же — а снятие социальной напряженности и удержание кадров?" — успеха не имели. "Я плачу немаленькие зарплаты, если начну еще и квартиры покупать, то можно смело переименовываться в благотворительное общество",— ответил мне бизнесмен.
Централизованные программы по обеспечению сотрудников жильем в основном существуют у сырьевых компаний с крупной капитализацией. У них есть свободные деньги, которые они могут вложить в строительство недвижимости. Наиболее детально жилищный вопрос разработан в ОАО "Газпром". Основной здесь считается "Программа по строительству и приобретению жилья для переселения в 2000-2004 годах работников с членами их семей и неработающих пенсионеров Севера и приравненных к ним местностей в центральные районы Российской Федерации, а также работников и их семей, проживающих во временном и непригодном жилье". Фактически она дублирует статью 8 федерального закона "О жилищных субсидиях гражданам, выезжающим из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей". Чтобы получить финансовую помощь на строительство и покупку жилья при переселении "газпромовец" должен проработать в отрасли не менее десяти лет. Размер помощи определяется исходя из состава семьи и социальной нормы площади жилья (33 кв. м для одиноких, 42 — на семью из двух человек, по 18 кв. м на человека, если семья из трех и более человек).
Помимо этого любой работник "Газпрома" может встать на учет на получение безвозмездной субсидии на строительство или покупку жилья. Очередность предоставления финансовой помощи определяется исходя из стажа работника в компании и его нынешних жилищных условий. В двух других программах — "Программе повышения социальной престижности работы в ОАО 'Газпром'" и "Положении о предоставлении работникам ОАО 'Газпром' и членам их семей и неработающим пенсионерам финансовой помощи на строительство и приобретение жилья" — рассчитано, какую часть стоимости квартиры компания может компенсировать работнику. Если стаж работы в отрасли от 30 до 35 лет — то 100%, если от 10 до 15 лет — 75%. Также любой газпромовец, проработавший в компании не менее пяти лет, нуждающийся в жилье, может попросить финансовой поддержки. Деньги могут быть потрачены на приобретение готового жилья или вложены в строительство дома.
Нефтяные холдинги, обеспечивающие жильем по нескольку тысяч человек в год, также вынуждены формировать большие портфели для решения жилищных проблем сотрудников. По словам начальника пресс-службы ЮКОСа Александра Шадрина, в очереди на улучшение жилищных условий стоит около 45 тыс. человек. В компании действует две программы: "Ветеран", по которой работники из Крайнего Севера переселяются в более благоприятные районы, и ипотечное кредитование через родственный ЮКОСу банк МЕНАТЕП СПб. Схема "Ветеран" в ЮКОСе аналогична газпромовской: человек, проработавший в отрасли не менее десяти лет, находит подходящее жилье, и компания компенсирует расходы на его приобретение. До настоящего времени финансирование шло из собственных средств компании, в этом году планируется решать эти вопросы при помощи специально создаваемого фонда "Петролеум". А вот ипотечные кредиты сотрудникам стали выдаваться с 2000 года, сейчас ставка в валюте составляет 12% годовых. В некоторых случаях она может быть понижена и даже обнулена. "Персонал должен думать о производстве, а не о том, где переночевать",— говорит Александр Шадрин.
Как рассказали Ъ в пресс-службе ОАО "НК 'Роснефть'", в рамках социальной программы для работников в 2003 году построено 12 жилых домов общей площадью 31 тыс. кв. м стоимостью 260 млн рублей. Помимо этого утверждена Программа долгосрочного ипотечного жилищного кредитования, которая будет запущена в течение 2004 года.
ОАО "Сибнефть" за последние два года направило на реализацию жилищной программы в регионах 378 млн рублей. Один из пунктов программы — жилищные ссуды, благодаря которым работники некоторых предприятий компании могут приобрести жилье в новостройках и на вторичном рынке с рассрочкой платежа до десяти лет. К примеру, на Омском НПЗ улучшили жилищные условия больше 200 семей нефтепереработчиков. Вторая программа — удешевления жилья, когда компания самостоятельно приобретает жилье для сотрудника, а он впоследствии в рассрочку возвращает определенный процент от стоимости недвижимости.
Ипотечная дистанция
Многие компании постепенно отказываются от капитальных вложений в строительство, чтобы не изымать финансовые средства из производственного оборота. Как рассказал начальник департамента управления персоналом РАО "ЕЭС России" Вадим Галка, "существовавшая раньше в 'ЕЭС России' программа обеспечения жильем работников предусматривала покупку компанией жилья, а затем его продажу работникам. При этом возникали различные нежелательные последствия — от отвлечения значительных финансовых средств до проверок, кому это жилье выделяется". Альтернативой строительству становится социальная ипотека, позволяющая приобретать недвижимость в рассрочку и под меньший процент. Так, в 2002 году правление компании разработало и утвердило новое Положение о порядке улучшения жилищных условий в ОАО "РАО 'ЕЭС России'", предусматривающее организацию ипотечного кредитования для работников. По словам господина Галки, в результате переговоров был выбран Raiffeisenbank, "который оперативно рассматривает заявки и предоставляет для работников РАО льготные условия кредитования". Если для обычного клиента ипотека стоит 12%, то для сотрудников энергетической компании — 9%. Кредитную разницу выплачивает энергетический холдинг. В случае увольнения сотрудника договор будет аннулирован и заемщику придется платить по кредиту по обычной банковской ставке. Кстати, если в холдинге принята только ипотечная система социальной поддержки, то в региональных АО-энерго все еще строят ведомственное жилье.
В прошлом году "Газпром" заявил о возможности перехода от капитальных вложений в строительство к ипотеке. Как сообщил начальник пресс-службы ОАО "Газпром" Сергей Куприянов, предполагается, что в течение 2004 года документ рассмотрит и утвердит совет директоров компании, после чего программа ипотечного кредитования будет запущена. В ЛУКОЙЛе говорят, что широко применять ипотеку станут после окончательного принятия федерального закона "Об ипотеке". Пока здесь работает только программа безвозмездных субсидий на жилищное строительство и приобретение жилья для работников, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей. При этом в компании подчеркивают, что ЛУКОЙЛ практически перестал строить жилье для сотрудников, "учитывая экономическую неэффективность решения жилищного вопроса за счет средств работодателя".
Выбор банка для корпоративной ипотеки полностью зависит от условий, которые предлагает финансовое учреждение. К примеру, "Дельта-Кредит" безуспешно пытался заключить соглашение с РАО "ЕЭС России". Причиной отказа стали высокие кредитные ставки банка — 15%. Одним из главных игроков на этом рынке можно считать государственную компанию "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (АИЖК), которая сегодня работает в 61 субъекте РФ. Несмотря на то что львиную долю соглашений агентство подписывает с правительствами субъектов, основная ставка делается на оптовых клиентов из числа крупнейших корпораций. По словам заместителя директора департамента жилищной политики АИЖК Александра Иванова, в прошлом году были запущены системы ипотечного кредитования совместно с АвтоВАЗом, с ФГУП "Концерн 'Росэнергоатом'", ООО "Волготрансгаз"; еще с рядом крупных предприятий ведутся переговоры. АИЖК предлагает рефинансировать кредиты и займы, которые компании предоставляют своим сотрудникам на приобретение жилья. Агентство выкупает у корпораций (либо принадлежащих им банков) закладную по кредиту и берет на себя заботу о его обслуживании и возврате. Ставка рефинансирования сейчас составляет 15% годовых в рублях. "Предприятия, выделяющие средства на обеспечение сотрудников жильем, могут повысить эффективность их использования, используя механизм ипотечного кредитования. Например, предоставить субсидии на выплату первоначального взноса или ежемесячных выплат по кредиту, охватив при этом большее количество сотрудников, чем при стандартной покупке жилья за счет предприятия",— говорит Александр Иванов.
В июне 2003 года АвтоВАЗ подписал соглашение с АИЖК и ООО "Тольяттинское ипотечное агентство". По жилищной программе работники АвтоВАЗа могут приобрести квартиру как в строящемся доме, так и на вторичном рынке, а также обменять имеющееся жилье при помощи льготных займов потребительского кооператива. Кредит может достигать 70% от стоимости приобретаемого жилья и выдается сроком до пяти лет. На начальном этапе реализации программы было реинвестировано до 50 млн рублей, а в нынешнем году АвтоВАЗ планирует увеличить эту сумму до 250 млн рублей. Помимо ипотеки АвтоВАЗ реализует программу строительства нового жилья через финансово-строительную компанию "Лада-Дом". 90% возведенного жилья предназначено непосредственно для вазовцев, остальные 10% реализуются среди работников дочерних структур АвтоВАЗа.
Социальная ипотека есть также в Минатоме РФ, МПС, "Русале". С начала 2001 года объем кредитов сотрудникам предприятий Министерства по атомной энергетике РФ составил 54,5 млн рублей. Общее число сотрудников Минатома РФ, участвующих в программах кредитования Конверсбанком, превысило 2 тыс. человек. В прошлом году 120 сотрудников "Русала" получили кредиты на жилье в ходе реализуемой компанией программы по жилищному кредитованию. Общая сумма займов составила около 42 млн рублей. Правом на получение кредита смогли воспользоваться сотрудники "Русского алюминия", стаж работы которых в управляющей компании или на одном из предприятий холдинга составляет не меньше года. Сейчас Сбербанк и "Русский алюминий" рассматривают варианты упрощения процедуры выдачи жилищных кредитов.
Несколько лет назад МПС перестало строить жилье, в результате чего резко возросла текучесть кадров и уменьшилась прибыль. С 2001 года программу возобновили, только жилье очередникам теперь предоставляется не бесплатно, а под 2-6% годовых в рублях. Отраслевая жилищная ипотечная программа МПС осуществляется с ЗАО "Желдорипотека". В ходе ее выполнения в 2003 году МПС ввело в эксплуатацию около 2 тыс. квартир. Модель приобретения жилья проста: очередники, уплатившие первоначальный взнос не менее 15%, покупают квартиру в рассрочку на срок до 15 лет под 2% годовых. Молодые специалисты, уплатившие первоначальный взнос не менее 5%, покупают квартиру в рассрочку на срок до 15 лет под 1% годовых. Интересно, что государственные финансовые институты практически не кредитуют своих сотрудников. Так, во Внешэкономбанке и Банке России сообщили, "что у них такой практики нет", а в Сбербанке сотрудникам, проработавшим определенное количество времени, кредит дается на два процента ниже, чем сторонним клиентам.
Мимо кассы
Советская система распределения жилищных благ постепенно сходит на нет. Заместитель генерального директора МГТС Владимир Сутягин рассказывает, что собственное строительство жилья для работников сети не ведется с 1996 года. А в 1997 году была прекращена и постановка работников ОАО МГТС на очередь по улучшению жилищных условий. Небольшим предприятиям корпоративные жилищные программы не по карману — строительство собственного жилья требует значительных сумм, а банки неохотно идут на уступки, если круг потенциальных клиентов ограничен. Правда, здесь есть и другая сторона — для того, чтобы удержать ценного специалиста, частные компании могут решить квартирный вопрос работника в "порядке исключения". Решение о выдаче льготного кредита из средств предприятия или даже о покупке квартиры принимает руководитель. Как рассказал сотрудник одной из рекрутинговых компаний, часто топ-менеджеров переманивают из одной компании в другую, обещая купить квартиру. При этом американская или европейская компания не будут давать жилье в качестве простой благотворительности — на это способны только русские компании. Зарубежные же выдают ссуды под низкие проценты. Правда, в компаниях с иностранным капиталом Coca-Cola и Mars сообщили, что у них нет никаких программ и они "пока думают над этим вопросом".
С представителями публичных профессий — особый разговор. Самый известный пример — НТВ, где кредиты на приобретение квартир сотрудникам выдавались фактически бессистемно. Как говорил на одной из пресс-конференций бывший руководитель канала Борис Йордан, "20 журналистов телекомпании получали в год около $300 тыс. каждый, а кредиты на покупку жилья десятку сотрудников составили $6 млн". Погашение кредитов осуществлялось по трем схемам: полностью за счет холдинга, погашение холдингом большей части кредита и реальное погашение кредита получателем. Третья схема включалась при увольнении сотрудника. На телевидении существует негласный закон: если сотрудник стал "лицом канала", руководство изыскивает возможность для того, чтобы подарить ему квартиру. Об этом все знают и в неофициальных разговорах делятся информацией о том, кому и когда купили квартиру. Однако в пресс-службах всех опрошенных компаний сообщили, что "у них корпоративных жилищных программ нет".
В бумажных СМИ квартирами не разбрасываются — здесь доходы не сравнимы с телевизионными. Но примеры проявления корпоративности есть. Например, сотрудники газеты "Ведомости" могут рассчитывать на беспроцентные кредиты до $40 тыс. на покупку квартиры. Заем можно взять на срок до пяти лет. У ИД "Коммерсантъ" есть определенные соглашения с Raiffeisenbank и Сбербанком, правда, на размер процентной ставки кредита это никак не влияет — обеспечивает только лояльное отношение банков и оперативность при рассмотрении заявок. У представителей спорта единой жилищной программы нет и, по словам начальника отдела общественных связей Олимпийского комитета Геннадия Швеца, быть не может. Причин несколько: спортивные олимпийские команды живут в разных регионах, и их жилищные проблемы решаются по месту жительства, к тому же спортсмены неплохо зарабатывают. По информации господина Швеца, например, в легкой атлетике спортсмен получает $50 тыс. за рекорд, а за одно выступление в коммерческом турнире может заработать до $10 тыс. Известным спортсменам нередко дарят квартиры клубы и муниципальные власти. А у московского губернатора Бориса Громова даже есть специальная программа по обеспечению спортсменов жильем.
Вадим Галка уверен, что наибольшие перспективы развития — у корпоративных ипотечных программ: "Они обеспечивают привлекательность компании для сотрудников, нуждающихся в улучшении жилищных условий без отвлечения для этого значительных средств и других ресурсов компании". С этим согласен и Александр Иванов из АИЖК: "При значительных объемах кредитования предприятие может создать экономически эффективную структуру по обслуживанию этих кредитов. Перспектива состоит в том, что сотрудник мотивируется на длительную работу на данном предприятии". Другие участники рынка говорят, что самый большой подарок, который может сделать компания для своего сотрудника,— начислять ему "белую" зарплату. И уже при доходе в $600-700 он может взять кредит в любом банке, занимающемся ипотекой. В "Сибнефти" сообщили, что руководство компании в первую очередь стремится обеспечивать работников конкурентной зарплатой, "а жилищные проблемы должны решаться за счет достойной оплаты труда". "Основная забота предприятий — платить налоги, а строить дома, наверное, не совсем правильно. Уровень доходов в ЛУКОЙЛе позволяет взять ипотечный кредит, не дожидаясь каких-то льготных программ от работодателя",— говорит начальник пресс-службы ЛУКОЙЛа Дмитрий Долгов.
БЭЛА ЛЯУВ