частные инвестиции
Галопирующий рост цен на жилую недвижимость в Москве и Санкт-Петербурге вызывает тревогу даже у инвесторов и операторов рынка. Общим местом стали разговоры о появлении очередного "мыльного пузыря", который скоро должен с треском лопнуть и вызвать обвал рынка. Называют и прямых виновников грядущего кризиса — индивидуальных инвесторов, вкладывающих деньги в жилье в спекулятивных целях. Специальный корреспондент Ъ ВЛАДИМИР ГЕНДЛИН опросил экспертов и понял, что вкладывать в недвижимость еще не поздно.
Герман Греф про перегрев
Одним из первых официальную точку зрения на эту тему высказал глава Минэкономразвития Герман Греф. Выступая 18 февраля в Академии народного хозяйства, министр отметил, что внутренних инвестиционных ресурсов в стране так много, что экономика "не может их переварить", и в качестве иллюстрации указал на "опасность перегрева на фондовом рынке и на рынке недвижимости". Это угрожает повторением японского сценария, где перегрев в ряде отраслей вылился в экономический кризис.
Механизм предполагаемого кризиса таков. В последние четыре года рост цен на жилье был настолько стремителен, что этот рынок стал одним из наиболее привлекательных для вложения свободных средств. Особенно в свете понижения курса доллара, который перестал являться выгодным средством хранения сбережений.
По данным аналитического центра irn.ru, только за прошлый год индекс стоимости жилья вырос на 36%. Разные типы жилья поднялись в цене на 30-40%, отдельные квартиры подорожали более чем на 40%. Только за первую неделю апреля этот индекс вырос на 0,8% (с $1651 за квадратный метр до $1664). А если учесть, что квартиры в новостройках обычно приобретаются еще "на стадии котлована", то к естественному росту цен прибавляется еще и премия в виде разницы цены на строящееся и готовое жилье (еще порядка 30%).
Все эти расчеты — убедительный довод для тех, кто приобретает квартиры не для личного пользования, а с целью вложения денег и последующей перепродажи. По данным того же irn.ru, сегодня индивидуальные инвесторы составляют примерно 30% от общего числа покупателей жилой недвижимости в столице. Вот их-то и боятся многие аналитики.
Как поведут себя "неорганизованные" и "непрофессиональные" игроки в случае остановки роста цен или наметившейся тенденции к их откату? Очевидно, "ломанутся на выход" — выставят разом свои квартиры на продажу. Последствия тоже очевидны: это вызовет затоваривание рынка, резкое падение спроса и, как следствие, обвал цен. Пострадают все: строители не смогут закончить начатые стройки, расплатиться с кредиторами и получить прибыль, а покупатели жилья останутся один на один с активом, который стал дешевле, чем стоил в момент покупки.
Однако оценить серьезность подобного кризиса можно лишь в случае адекватного представления о том, сколько продлится рост цен, какова реальная роль на этом рынке индивидуальных инвесторов и каковы могут быть модели их поведения в меняющихся условиях.
Недвижимость в движении
По словам руководителя отдела консультаций по недвижимости международной аудиторско-консалтинговой компании Ernst & Young Ольги Архангельской, застройщиков и покупателей действительно живо интересует вопрос: как долго может продолжаться рост цен и может ли в ближайшее время случиться внезапное катастрофическое падение спроса и цен на жилье?
"Подтекст данного вопроса звучит следующим образом: когда все рухнет, будем ли и мы вместе со всеми? — говорит Ольга Архангельская.— Однако звучать он должен по-другому: какие политические и рыночные риски нужно учитывать и как действовать при каждом возможном развитии событий?"
Госпожа Архангельская уверена, что в любом случае спрос на жилую недвижимость будет расти, перемещаясь в новые секторы. А успех будет сопутствовать тем компаниям, которые обеспечат не только качественное строительство, но и качественное обслуживание покупателей. В частности, преодолеют ненадежность "долевого участия" и организуют прозрачные схемы финансирования, обеспечат правовую чистоту продаваемых объектов, смогут занять новые секторы рынка жилья для среднего класса, не представленные сейчас в Москве.
Таким образом, сейчас возможна некоторая коррекция рынка в секторе менее качественного жилья, но рынок действительно качественного жилья продолжит свое развитие.
Однако до какого предела могут расти цены и сколько времени пройдет до достижения этого предела?
Олег Репченко, руководитель аналитического центра www.irn.ru, оценивает темпы роста цен в 2004 году в 20-25%, а потенциал роста цен на московском рынке жилья — примерно до отметки в $2 тыс. за 1 кв. м. Поскольку сегодня средняя стоимость готового жилья в Москве составляет около $1,6 тыс. за метр, то отметка в $2 тыс. за метр будет достигнута где-то к середине 2005 года. "Учитывая инертность рынка недвижимости, рост цен будет сохраняться еще до конца 2005 года, в результате чего как раз на рубеже 2005-2006 годов произойдет превышение ценами критического уровня и заметное замедление темпов роста",— считает Олег Репченко.
С цифрой в $2 тыс. за 1 кв. м согласны опрошенные Ъ участники рынка. "Сегодня это такой же психологический предел, как в свое время было $1 тыс. за метр,— говорит Андрей Александров, начальник Рогожского филиала агентства недвижимости 'Кутузовский проспект'.— Как только будет достигнута отметка в $2 тыс. за метр, цены могут автоматически остановиться, если только росту цен не будут соответствовать объективные экономические факторы".
В целом аналитики сходятся и в том, сколько еще времени отпущено для роста цен — примерно полтора-два года. Однако мало кто верит, что достижение ценового предела повлечет за собой обвал цен.
Андрей Александров: "Катастрофа может произойти лишь в случае большой экономической катастрофы, сравнимой с дефолтом. Скорее произойдет стабилизация цен. Вопрос, как именно стабилизируется рынок. Возможно, достигнув пика, цены слегка просядут. Но не забывайте, что квартиры часто покупаются для сдачи в аренду. И даже если цены пойдут слегка вниз, нормальный человек не будет продавать себе в убыток, а сдаст в аренду — там тоже дефицит. А если квартира куплена в новостройке, то даже при большой нужде в деньгах инвестор быстро продать ее не сможет при всем желании — здесь оборот денег составляет примерно полтора года, что связано с задержками оформления прав собственности. Наконец, есть еще большой резерв покупателей из регионов. Ведь разница в уровне жизни в регионах и в Москве по сей день очень велика, и этот сегмент спроса в последнее время даже увеличился. На него колебания цен и спроса меньше всего действуют".
Кстати, говоря о ситуации на рынке московского жилья, многие не учитывают бума загородного строительства. По данным irn.ru, сейчас на рынке представлен 171 активно продаваемый коттеджный поселок. А общий объем загородного рынка составляет 4 млн кв. м, или более чем $6 млрд (при умножении на среднюю стоимость метра — $1581). По словам Андрея Александрова, если бы не велось загородное строительство, цены в Москве были бы на $500 выше, то есть именно Подмосковье нас и спасает от настоящего перегрева и дикого роста цен.
Специалисты irn.ru попытались рассчитать воздействие на рынок индивидуальных инвесторов по собственной формуле. Они исходят из того, что в 2003 году было построено более 4,5 млн кв. м жилья. Примерно такими же объемами будет вестись строительство в ближайшие годы. За вычетом социального жилья коммерческий объем предложения можно оценить примерно в 3 млн кв. м в год. А 30% инвестиционных покупок составляет примерно 1 млн кв. м. Если отнести его к общему объему жилого фонда столицы (около 200 млн кв. м), то доля инвестиционных квартир составляет всего около 0,5%.
Дальше аналитики рассчитали, что повышение цен на 10% приводит к сокращению объемов продаж примерно вдвое. И напротив, при увеличении объема предложения вдвое рост цен продаж начинает отставать от общерыночного подъема цен примерно на 10%. Однако замедление роста цен на 10% в нынешних условиях вряд ли сможет серьезно изменить динамику рынка. В итоге была получена оценка, что прекращение роста или снижение цен может вызвать лишь поступление на рынок 3 млн кв. м жилья. Учитывая, что накопление этой массы происходит темпами около 1 млн кв. м в год, то угроза затоваривания рынка инвестиционными квартирами отодвигается примерно на рубеж 2005-2006 годов.
Неуловимые инвесторы
Впрочем, все эти расчеты основаны на весьма приблизительных оценках доли спекулятивных инвесторов. По словам Ольги Архангельской, количество индивидуальных инвесторов оценивают от менее 10% до более 30%, однако точно эту цифру оценить не может никто.
По словам Олега Репченко, центр irn.ru вычислил цифру в 30% путем экспертных опросов в риэлтерских фирмах, а также на основании таких фактов, как покупка одним лицом двух и более квартир в одном доме. Однако, как указывают другие эксперты, это недостаточно чистая методика, поскольку один покупатель может приобрести несколько квартир для себя и своих родственников, чтобы семья жила рядом. Либо бывают случаи, когда добывающая компания с Севера покупает целый стояк (половину квартир в подъезде) для сотрудников своего московского офиса.
Поскольку "угрозу" нужно знать в лицо, корреспондент Ъ познакомился с одним из индивидуальных инвесторов и выяснил его мнение по данному вопросу. Инвестора зовут Маша (фамилию по понятным причинам она просила не публиковать), ей 23 года, и она намерена приобрести квартиру в элитном комплексе в центре Москвы стоимостью более $500 тыс. Квартиру покупает не для спекулирования, а с целью вложения денег в растущий в цене объект. Задача, между прочим, не из легких — по ее словам, в Москве трудно найти квартиры даже в элитных домах стоимостью по $5-6 тыс. за метр. "Однажды совершила ознакомительную поездку по центру Москвы — дом на доме и домом погоняет, но квартиры практически везде распроданы",— говорит Маша.
Элитную квартиру Маша выбрала потому, что изменение цен в этом секторе рынка намного существеннее, чем в секторе типовых квартир. Маша считает, что нелепо думать, будто в случае стагнации цен индивидуальные инвесторы непременно впадут в панику. "Мои знакомые инвесторы купили квартиру в элитном доме на Остоженке. В этом доме только человек десять купили квартиры для себя, остальные — для перепродажи. И эти инвесторы буквально договариваются между собой, как они будут вести себя в изменившихся обстоятельствах. У меня есть знакомые инвесторы, владеющие 20 и даже 400 объектами недвижимости, это очень узкий круг инвесторов, и они никогда не станут выкидывать весь товар сразу во вред себе".
Маша тоже считает, что стабилизация цен наступит где-то в 2006 году, но обвала цен ждать не приходится. В конце концов, уровень цен все равно останется ниже, чем в Европе. По ее мнению, по поводу грядущего кризиса сегодня паникуют те, кто еще не успел вложить деньги в недвижимость и теперь терзается сомнениями — есть ли еще смысл покупать или уже поздно?
"Если квартиры для среднего класса сегодня непомерно завышены, то элитное жилье будет всегда в цене. Это все равно что вкладывать в нефть — если цены и просядут на какое-то время, можно подождать три года, и они обязательно поднимутся".