Россияне, возможно, смогут брать ипотеку с плавающей ставкой. Параметры этого инструмента сейчас разрабатывают в Центробанке. Регулятор опубликовал доклад, в котором описаны шесть вариантов регулирования такого кредита. Диапазон сценариев: от определения ограниченного круга заемщиков до полного запрета ипотеки под плавающие ставки.
Фото: Влад Некрасов, Коммерсантъ / купить фото
Фото: Влад Некрасов, Коммерсантъ / купить фото
Каждый из этих вариантов, как отмечает Центробанк, имеет свои преимущества и недостатки. Регулятор выносит их на общественные консультации. Подробнее — в справке “Ъ FM”:
В первом варианте Центробанк предлагает ввести полный запрет на кредитование физических лиц по плавающим ставкам. Это избавит и заемщиков, и банкиров от всех возможных рисков.
Во втором варианте есть ограничения по срокам, то есть плавающую ставку могут применять только для кредитов, где заемщику осталось платить не больше 15 лет, а предельное изменение ставки не может превышать 2% от первоначальной ставки.
Третий вариант — предоставить совету директоров Центробанка право ограничивать долю ипотек с плавающей ставкой в общем объеме ипотечных кредитов. Речь идет о выделении лимита на такие инструменты.
Четвертый сценарий ограничивает круг заемщиков, которые могут взять ипотеку под плавающую ставку. Это могут быть люди с достаточно устойчивым финансовым положением в момент подачи заявки на кредит — квалифицированные заемщики. Для определения таких клиентов есть несколько критериев, в частности, ипотечная недвижимость не будет их единственным жильем.
В пятом варианте Центробанк предлагает ввести специальные надбавки для кредитов с плавающей ставкой, уровень которых регулятор сможет оперативно корректировать в зависимости от ситуации на рынке. Банки в этом случае смогут предоставлять клиентам альтернативу — переход на кредит с фиксированной ставкой.
В шестом сценарии предлагается изменить порядок расчета показателя долговой нагрузки и рассчитывать среднемесячный платеж исходя из максимально возможной ставки, установленной договором либо законом.
Сейчас российские банки активно используют плавающие ставки для кредитования бизнеса. На таких условиях выдан каждый третий кредит, отмечает Центробанк. Платежи меняются в зависимости от решений ЦБ по базовой ставке, и рядовой заемщик вряд ли сможет прогнозировать, как изменится сумма его выплат, полагают экономисты. По сути, выигрывает в этой ситуации только банк — он перекладывает свои процентные риски на клиента, считает директор Центра исследования финансовых технологий и цифровой экономики «Сколково-РЭШ» Олег Шибанов:
«Домохозяйства берут кредит под плавающую ставку: в 2018-2021 году она снижается, и они очень рады, в 2021-2024 ипотечные платежи продолжают расти каждый месяц, и все смотря на это не столь оптимистично.
И эту ситуацию отдельно взятый человек, даже финансово грамотный, хорошо прогнозировать не может, потому что при всех сигналах, которые нам дает ЦБ, все-таки даже квалифицированным и финансово грамотным людям нелегко точно распознать, какие графики платежей и когда появляются.
Для банков это довольно приятная ситуация, потому что они перекладывают процентный риск на своего заемщика. Я бы осторожно сказал, что мы еще находимся в периоде, когда процентные ставки в том числе Банка России будут расти. Мы находились на дне — нынешняя ставка в 4,25% очень низкая по российским меркам. В результате мы видим, что и инструментов у физических лиц для компенсации этого риска практически нет. С другой стороны, ставки сейчас будут восходящие, скорее всего, платежи по таким инструментам для домохозяйства будут расти».
Для массового потребителя плавающие ставки не подходят, полагают в ВТБ. При любом форс-мажоре последует неизбежное повышение, напомнили в банке. Как следствие, этот инструмент приведет к сложностям в обслуживании долга. Такой продукт может использоваться для определенных групп заемщиков, которые берут кредиты на значительные суммы. Проект может работать по аналогии с рынком сбережений, отметили в ВТБ. Отталкиваться нужно от правила квалифицированного заемщика, которое предлагает Центробанк, считает заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования Финансового университета при правительстве РФ Александр Цыганов:
«Механизм полезный, но в случае устойчивости экономики и понимания заемщиками, под какой продукт они подписываются. Для какой категории потребителей это можно рассматривать как хороший продукт? Для финансистов, банкиров, понимающих ситуацию на рынке, это может быть и рантье, который достаточно регулярно пользуется услугами финансового рынка и инвестирует на нем. Нужно предоставить заемщику возможность через какое-то время принимать решение — перейти к фиксированной ставке или остаться на плавающей, чтобы у него был выбор».
Экономический прогноз на март 2021 года
В ЦБ заявляют, что изучили опыт других стран. Так, в Европе под плавающие ставки выдано почти 60% всех кредитов. Но в сегменте ипотеки их доля — лишь 15%. Некоторые страны, например, Великобритания, Чехия, Венгрия предлагают такой инструмент только на короткий срок — до пяти лет, а потом условия пересматриваются. Банк России стал создавать собственную концепцию с подачи президента. Владимир Путин поручил правительству и ЦБ разработать поправки, регулирующие порядок изменения плавающих ставок и сроков возврата потребительских кредитов, в том числе ипотеки. Документ должен быть готов к 15 июля.