Коммерсантъ провел бизнес-дискуссию, посвященную инвестициям в недвижимость и перспективам регионального рынка в данном направлении. Считается, что перспективным направлением в сфере капиталовложений принято считать вложения в строительство. При грамотном подходе они гарантируют инвестору от 20 до 70% доходности, а срок окупаемости может начинаться от трех лет. Самым высокодоходным и рискованным вариантом считается вложение средств на начальном этапе возведения здания или сооружения и покупка коммерческой недвижимости. Эксперты дали оценку тенденциям рынка жилой недвижимости. Партнер мероприятия — Российский аукционный дом. Модератором бизнес-дискуссии выступила заместитель генерального директора УК «Альянс Менеджмент», эксперт рынка недвижимости Мария Иванова.
По данным регионального минстроя, в текущем и следующем году в Самарской области планируется ввод в эксплуатацию 1 788 тыс. кв. м жилья. Речь идет о первом этапе работ по развитию строительной отрасли в регионе. В период с 2023 по 2026 годы в Самарской области будут введены в эксплуатацию 2 208 тыс. кв. м недвижимости. В рамках последнего этапа с 2027 по 2030 год в регионе введут 2 595 тыс. кв. м жилья. При этом эксперты прогнозируют стабильный рост цен на жилье.
Мария Иванова, заместитель генерального директора УК «Альянс Менеджмент», эксперт рынка недвижимости
«Цены на жилье в регионе за 2020 год выросли на 18%. При этом себестоимость строительства, по подсчетам минстроя, выросла на 5%. Объем выданных средств на ипотеку вырос на 33%, а количество кредитов — на 13%. Получается, люди стали брать в ипотеку более дорогое жилье. В этом году Минстрой планирует выдать 44 разрешения на строительство, а в прошлом выдало всего 27 РС. Кроме того, до 2030 года планах на 60% увеличить объём ввода жилья до 2,7 млн кв м в год. У кого есть уверенность, что реальный спрос все эти планы сможет поглотить?» — пригласила всех к дискуссии Мария Иванова.
Олег Никитенко, главный редактор журнала «Строительство. Недвижимость. Rent&Sale»
Главный редактор журнала «Строительство. Недвижимость. Rent&Sale» Олег Никитенко отметил, что рост цен на недвижимость, к сожалению, не всегда сопровождается ростом качества жилья. «Рынок жилой недвижимости пока не выбирает тот потенциал, который имеется в Самаре и в регионе. Поэтому в будущее можно смотреть с определенным оптимизмом. Но сейчас до сих пор очень много жилья производится в сегменте эконом-класса. Наблюдается несоответствие между доходами населения и качеством предлагаемого жилья. Студии и однокомнатные квартиры — это явно не предел мечтаний для большинства граждан. Девелоперы должны адаптироваться под долгосрочные потребности населения», — уверен господин Никитенко.
«Когда ты берешь ипотечный кредит для покупки дешевого жилья, необходимо понимать, что оно не будет расти в цене. Посмотришь на некоторые новостройки, а они уже выглядят старыми. А через десять лет появятся современные жилые комплексы. У рынка жилья нет только монетарного исчисления. Любая покупка жилья должна осмысливаться как приобретение реальной ценности и как реальная инвестиция. Важно понимать, как недвижимость будет выглядеть через десять лет», — добавил эксперт.
Михаил Никишин, заместитель управляющего самарского отделения Сбербанка
Заместитель управляющего самарского отделения Сбербанка Михаил Никишин рассказал, что в банке даже не ожидали, что в «пандемийном» 2020 году будет зафиксирован серьезный рост спроса. «Объем финансирования в Самарской области вырос на 50%. Число проектов выросло в два раза. В 2019 году общая площадь объектов составила 126 тыс. кв м. В 2020 она выросла до 230 тыс. кв м. Большинство проектов являются долгосрочными, поэтому посылов для снижения инвестиционной активности нет», — заявил господин Никишин.
Для застройщиков, девелоперов и инвесторов Сбербанк предлагает новый инструмент «СберАналитика», позволяющий принять оптимальные решения для участников рынка недвижимости. «Банк заинтересован, чтобы продажи клиентов шли. Важно оценить потенциал роста и развития бизнеса, определить цену и график продаж. Продукт, разработанный Сбербанком, позволяет на основании имеющихся данных предсказать спрос в конкретном районе, оценить сегмент и объем реализации», — подчеркнул представитель Сбербанка.
Наталья Харланова, директор Поволжского филиала «Российского аукционного дома» (РАД)
Директор Поволжского филиала «Российского аукционного дома» (РАД) Наталья Харланова отметила двукратное увеличение суммы реализованных активов. «Совсем недавно электронные продажи стали единственным инструментом для реализации государственного имущества. С наступлением пандемии это оказалось актуальным и для реализации активов всех форм собственности. В 2020 году РАД реализовал активы на 68 млрд руб., из которых 2 млрд руб. — Поволжский филиал, нарастивший продажи в два раза. Людям понравилось покупать недвижимость в интернете. В продажах проблемного имущества привлекает система понижения цены. Интересно, что 86% имущества было продано на электронном аукционе в процедуре публичного предложения. То есть, с понижением цены», — рассказала госпожа Харланова.
Эксперт отметила, что рынок проблемного имущества в настоящее время — самый многочисленный, востребованный, а также один из самых публичных. Методика поиска реальной цены объекта как раз происходит на аукционе. Средний срок экспозиции в продаже коммерческой недвижимости площадью менее 1000 кв. м в 2020 году, по данным Поволжского филиала РАД, составляет не более 4 месяцев, объектов площадью более 1000 кв. м — не более полугода. Именно недвижимость в процедуре банкротства формирует и цены на рынке и способы реализации.
«Сейчас можно констатировать сразу две глобальных тенденции — урбанизация и деурбанизация. В мегаполисы стекаются все больше жителей, приобретая там недвижимость. В то же время некоторые горожане стремятся переселиться в частный сектор, развивая территорию агломерации. Банкротные активы остаются привлекательны для инвесторов. Снижение доходов по банковским вкладам лишь ускоряет наметившийся тренд. При этом покупателям интересно покупать небольшие объекты с уже имеющимся арендатором», — отметила директор Поволжского филиала РАД.
Партнер компании Life Group Павел Скворок рассказал о расширении границ присутствия инвесторов, которые скупают недвижимость по всей стране. «Раньше рынок недвижимости считался локальным. То есть, как правило, люди вкладывались в объекты на территории своего региона. Теперь наблюдается совершенно иная ситуация. К примеру, доходность готовых объектов коммерческой недвижимости в Самаре немного упала — примерно до 9-10%. Однако такие объекты с популярным арендатором продаются за один день. В Саратове аналогичный объект местные инвесторы не готовы купить даже за более низкую стоимость, хотя доходность там выше. Поэтому наша компания помогает выгодно приобрести недвижимость иногородним инвесторам. Мы можем гарантированно понять, как „чувствует“ себя супермаркет в конкретном месте. Если понимаем, что магазин не убыточный, почему бы не инвестировать в этот объект. На рынке российских регионов огромное число интересных объектов. Существует и разница доходности. В Чувашии, Пензенской, Саратовской областях она часто доходит до 12-14%. В одном из сел доходность зафиксирована и вовсе до 20%. Если населенный пункт поселок не является умирающим, есть рабочие места, то федеральная продуктовая сеть там обязательно „зайдет“. Кто-то гонится за доходностью, кто-то — за надежностью, но все это можно рассчитать. Все вопросы закрываются дистанционно. Если собственник оперативно предоставляет документы, проанализировать объект можно всего за два дня», — поделился господин Скворок.
Большинство приглашенных экспертов полагают, что рынок недвижимости будет развиваться и дальше, и потенциалу данной отрасли еще далеко до реализации.