Новые векторы развития жилой недвижимости

Рынок жилой недвижимости развивается вне основных трендов российской экономики. Несмотря на пандемию коронавирусной инфекции и продолжающееся снижение платежеспособности населения, темпы строительства не снизились, а количество зарегистрированных сделок купли-­продажи бьет рекорды при росте цен на квадратный метр. Какие факторы оказывают наибольшее влияние на рынок новостроек и чего ожидать его игрокам, обсудили участники конференции «Недвижимость: новые векторы развития». Организовало мероприятие сибирское представительство газеты «Коммерсантъ», официальным партнером выступила компания Samsung. Модерировал дискуссию управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков.

Востребованное жилье

Конференция «Недвижимость: новые векторы развития» объединила ведущих экспертов жилой недвижимости, крупных застройщиков, представителей органов власти, банков, разработчиков

IT-решений. Это позволило всесторонне обсудить проблемы и перспективы строительной отрасли. О  том, как развивался рынок в 2020 году, рассказала руководитель Управления Росреестра по Новосибирской области Светлана Рягузова. Согласно ее данным, в прошлом году в регионе было зарегистрировано 148,3 тыс. прав собственности на жилье, что на 23% больше, чем в 2019 году. Общее количество договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) достигло 29,1 тыс. (+4%). «Мы проанализировали основания, по которым жители Новосибирской области регистрировали в прошлом году жилую недвижимость. Оказалось, что 48% действий пришлись на договоры купли-продажи, 14% — на ДДУ, 10,5% — на наследование, 6% — на дарение, 2,5% — на приватизацию. Четверть от всех регистраций была совершена в цифровом формате»,— констатировала госпожа Рягузова. По количеству сделок ДДУ Новосибирская область в 2020 году заняла пятое место в стране. Выше оказались Москва (111 тыс.), Московская область (81,1 тыс.), Санкт-Петербург (81 тыс.) и Краснодарский край (46,8 тыс.).

В минувшем году в Новосибирской области Росреестр зарегистрировал 87,2 тыс. ипотечных сделок, из которых на жилье пришлось 49,6 тыс. Это на 20% больше, чем в 2019 году. По количеству ипотек на рынке жилья Новосибирская область заняла 14-е место. Выше в рейтинге оказались сразу два сибирских региона — Алтайский край (52,5 тыс.) и Иркутская область (52,2 тыс.). Лидером стал Краснодарский край с показателем 129 тыс. ипотек. «В течение 2020 года ипотечные сделки в Новосибирской области регистрировались крайне неравномерно. Если в апреле–июне показатель был чуть больше 5 тыс. сделок в месяц, то в августе–сентябре — уже 8,5 тыс., а в декабре — более 13 тыс. Последняя цифра — рекорд за все время существования регионального Росре­естра»,— заключила Светлана Рягузова. По ее словам, драйверы роста сделок на рынке недвижимости — программы льготной и сельской ипотеки, а также, как ни странно, пандемия. «Люди в прошлом году сэкономили на отпуске, старались не совершать импульсивных покупок. Снижение ставок по депозитам побудило многих инвестировать в недвижимость»,— объяснила госпожа Рягузова. Согласно статистике Росреестра, 88% жилья в Новосибирской области в прошлом году было приобретено с использованием кредитов.

С тем, что льготная ипотека позволила поддержать спрос на недвижимость, согласна управляющий директор по ипотечному кредитованию банка ВТБ в Новосибирской области Виктория Ферле. «Льготные программы включают ипотеку для семей с детьми под 5% годовых, господдержку 20/20 и дальневосточную ипотеку. Основная доля приходится на господдержку 20/20 — более 80% ипотечных сделок. Каждый пятый ипотечный кредит в банке выдается по льготным программам»,— сообщила она. По словам госпожи Ферле, заметное влияние на рынок ипотеки оказывает программа выдачи материнского капитала, который заемщики нередко используют в качестве первоначального взноса. «В прошлом году наши клиенты активно пользовались и возможностью досрочного погашения ипотечных кредитов за счет субсидий на третьего и последующих детей»,— отметила она. Еще одним эффективным финансовым инструментом, стимулирующим ипотеку, Виктория Ферле назвала программу рефинансирования. В банке ВТБ ожидают, что срок действия программ льготной ипотеки, который истекает в июле текущего года, будет продлен.

Дорогой «квадрат»

Аналитик по жилой недвижимости, член экспертного совета мэрии Новосибирска по поддержке строительной отрасли Максим Марков рассказал о состоянии и потенциале развития рынка новостроек Новосибирска. По данным эксперта, Новосибирск по обеспеченности жильем в расчете на одного жителя в полтора раза опережает Москву — 30 кв. м против 20 кв. м. При этом предложения квартир по типологии в новостройках в крупнейшем сибирском городе отличаются сбалансированностью: 38% приходится на студии и «однешки», 35,1% — на «двушки», 25,8% — на «трешки». «Еще в 2016–2017 годах сектор студий и однокомнатных квартир составлял 55–60% от всего возводимого жилья. Былое перепроизводство квартир малой площади сейчас оказывает мощное давление на рынок арендного жилья. Новосибирск входит в первую тройку российских городов, где стоимость аренды однокомнатных квартир снижается»,— констатирует эксперт.

По оценке Максима Маркова, с 2015 года цены на рынке жилой недвижимости в Новосибирске диктуют новостройки. В 2020 году среднегодовая стоимость квадратного метра в новом жилье в мегаполисе составила 75,2 тыс. руб., на вторичном рынке — 71,8 тыс. руб. За год цена выросла на 11,8%. В декабре прошлого года средняя цена «квадрата» на рынке нового жилья достигала 81,7 тыс. руб., на вторичном рынке этот показатель составил 77 тыс. руб. «Всего же за последние четыре года квадратный метр в новых домах подорожал на 25%, или на 19 тыс. руб.»,— отметил спикер. Росту цен на жилье способствует повышение стоимости стройматериалов.

Максим Марков ожидает дальнейшего роста цен на жилую недвижимость. С большой вероятностью, по его мнению, в ближайшие месяцы изменится и стоимость кредитных ресурсов. «В 2020 году Центральный банк России оценил инфляцию в 12%, притом что официально она была определена в 5%. К середине марта она достигла уже 5,8%. На прошлой неделе Центробанк поднял ключевую ставку до 4,5% и, по всей видимости, на этом не остановится»,— считает господин Марков. «Глава ЦБ Эльвира Набиуллина поддерживает стабильность российской финансовой системы через ставку рефинансирования. В этой ситуации разумное действие — поднимать ставку»,— согласился управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков.

Монополия дефицита

Независимый аналитик рынка новостроек Сергей Николаев рассказал о темпах ввода жилья и особенностях жилищного строительства в Новосибирске. В 2020 году застройщики Новосибирской области сдали в эксплуатацию 1,94 млн кв. м жилья, что на 10% больше, чем годом ранее. По этому показателю регион занял 11-е место в России и первое в Сибири. При этом в Новосибирске в прошлом году было построено 1,32 млн кв. м — это четвертое место среди российских мегаполисов. Крупнейшими застройщиками в 2020 году оказались «Вира-строй» (73,2 тыс. кв. м), «Первый строительный фонд» (71,8 тыс. кв. м) и ГК «Стрижи» (68,8 тыс. кв. м).

Строительный рынок в Новосибирске монополизируется, считает Сергей Николаев. «На десять застройщиков-­лидеров приходится свыше 60% всего задела с использованием счетов эскроу. В общем объеме продаж квартир в новостройках доля первой двадцатки застройщиков достигла 58%. Это очень высокая концентрация»,— отметил он. По данным аналитика, на ПАО «Сбербанк» приходится 62% всех строек в городе по счетам эскроу. Этот банк финансирует возведение 125 жилых домов общей площадью 905 тыс. кв. м. На втором месте по объемам проектного финансирования находится ПАО «Банк „ФК Открытие“» — 21 дом общей площадью 115 тыс. кв. м.

Общий строительный задел в Новосибирске Сергей Николаев оценил в 4,8 млн кв. м, из которых 2 млн кв. м уже проданы. «В прошлом году отдельные компании продали квартир на сумму близкую к 1 млрд руб.»,— подчеркнул он. По мнению спикера, Новосибирск сейчас испытывает дефицит предложений на рынке строящегося жилья. «С учетом того, что город „съедает“ около 30 тыс. квартир в год, для баланса необходимо предложение в 40–45 тыс. квартир. В 2018 году этот показатель был на уровне 40 тыс. квартир, в 2019-м — 30 тыс., в 2020-м — только 25 тыс. Это говорит о том, что условия на строительном рынке города диктует застройщик»,— говорит господин Николаев. Около 70% новостроек города относятся к классам «эконом плюс» и «комфорт». В сложившейся ситуации спикер видит хорошие перспективы развития в городе рынка арендного жилья. Доходность от сдачи квартир в аренду он оценил в 5–8% с учетом налогов, вложений в ремонт и оплаты коммунальных услуг.

Застроенная неопределенность

Руководитель совета Ассоциации строительных организаций Новосибирской области (АСОНО), координатор НОСТРОЙ по Сибирскому федеральному округу (СФО) Максим Федорченко остановился на существующих в регионе проблемах комплексного развития территорий. По данным из СРО АСОНО, 1600 домов в Новосибирске относятся к ветхому жилому фонду, их общая площадь составляет 660 тыс. кв. м. Это примерно 2,5% от всей площади жилья в Новосибирске, но почти 20% от общего числа домов. «По самым скоромным оценкам, 130 га в городе занято домами со значительным процентом износа. Не секрет, что аварийными такие дома мэрия признает со скрипом, поскольку это накладывает на муниципалитет обязательства по их расселению, а финансовых ресурсов на это у города нет. Только затраты на расселение 220 домов с физическим износом более 70% оцениваются в 6,6 млрд руб.», — подчеркнул господин Федорченко.

Тем не менее Новосибирск — один из лидеров страны по темпам развития застроенных территорий (РЗТ), напоминает спикер. За последние 10 лет в городе было заключено 43 договора по РЗТ, из них 27 реализовано. За это время застройщики расселили 68 многоквартирных домов, мэрия — 34. Расселение потребовало от строительных компаний чуть более 2 млрд руб. По действующим договорам застройщикам предстоит расселить еще 43 дома, обязательства мэрии — 22 дома. Однако процесс застопорился.

Как рассказал Максим Федорченко, в декабре 2020 года был принят федеральный закон № 494 о комплексном развитии территорий (КРТ), который изменил правила игры. «Программа РЗТ больше не работает. В Новосибирске планируется застроить многоквартирными домами 630 га преимущественно частного сектора, расположенного в границах центральной части города. По новому закону, включить в КРТ индивидуальные жилые дома будет возможно только после того, как регион утвердит критерии для изъятия такого рода недвижимости. Это высокий уровень износа, ненадлежащее техническое состояние и отсутствие систем инженерно-­технического обеспечения. А мы понимаем, что в центре города совершено разные индивидуальные дома — и развалюшки, и коттеджи»,— отметил в своей презентации спикер. К тому же, по новому закону, земля в рамках КРТ не может быть передана застройщику в собственность, только в аренду. В случае не исполнения девелопером своих обязательств муниципалитет вправе расторгнуть договор аренды. «Да и непонятно, будет ли банк такой участок брать в качестве залога»,— заметил господин Федорченко. На эти и другие вопросы застройщики ожидают ответов от федерального центра.

По оценке генерального директора ООО «Север» Виталия Столбова, территории, занятые в Новосибирске ветхим и аварийным жильем, при существующих темпах строительства удастся расселить всего за пять лет.

Риски непонимания

Механизмам повышения скорости ввода в оборот проектов жилищного строительства посвятил свое выступление руководитель земельного комитета представительства Российской гильдии управляющих и девелоперов в Новосибирске и Новосибирской области, член комиссии по общественным пространствам Общественного экспертного совета при мэре Новосибирска по вопросам градостроительства Дмитрий Атнишкин. «В теории каждый проект жилищного строительства — это долгосрочная инвестиция в развитие города. Но на практике это не так. Каждый новый проект глазами застройщика — это неопределенность, глазами руководства города — ответственность, отложенные последствия принятых решений за действия застройщика, глазами общественности — нагрузка на инфраструктуру города»,— пояснил он.

Основные причины такой разрозненности, по мнению господина Атнишкина,— отсутствие прозрачных механизмов согласования проектов, невовлеченность в этот процесс общественности, «которая может влиять на решения властей только протестом». «Сегодня требуется единая система развития проектов строительства, которая должна быть интегрирована с властью, общественностью и с бизнесом. Ее задачи — адаптация федеральных и местных законов под потребности региона, интеграция участников и легитимация решений, ориентированных на развитие жилищного строительства»,— считает спикер. «Я согласен с этой точкой зрения. С обществом нужно советоваться. И, на мой взгляд, у мэрии Новосибирска некоторые сложности, мягко говоря, в этом есть. Советоваться с обществом мэрия не то, что не любит, а не очень умеет»,— заметил модератор Сергей Дьячков.

Значительные риски для участников строительного рынка эксперты видят и в затянутых сроках принятия нового генерального плана города. Внимание участников конференции на эту проблему обратил внимание генеральный директор ООО «Север» Виталий Столбов. Он напомнил, что генплан в Новосибирске был принят в 2007 году, и «на тот момент это был работоспособный документ, соответствующий всем требования, которые предъявлялись к территориальному планированию». Однако частое внесение изменений в правила землепользования и застройки, а также проекты планировки привели к тому, что генплан перестал соответствовать реалиям. «Не менее половины разрешений на строительство в Новосибирске выдано на территориях, на которых жилищное строительство генпланом не предусмотрено. И произошло это в течение последних 10 лет»,— заметил господин Столбов. В частности, несоблюдение генплана привело к тому, что проект «Городская электричка», о важности которого городские и областные власти заявляли несколько лет назад, реализовать в заявленном виде уже невозможно, подчеркнул спикер. По его данным, РЖД планировала в 2021–2022 годах в этот проект вложить 28 млрд руб.

Новый генплан Новосибирска планировалось принять в июне 2020 года, но из-за пандемии сроки оказались сдвинуты на 2021 год. Ожидается, что новый документ будет более эластичным. «Если генплан депутаты примут в том виде, в котором он сейчас обсуждается, в него можно будет вносить изменения в части определенной территории. Это существенно упростит процесс»,— подчеркнул Виталий Столбов.

Фактор аэродрома

В качестве наглядного примера того, к чему могут привести непродуманные решения законодателей в области градостроительства, участники конференции привели застройку приаэродромных территорий. Еще в 2017 году вступили в силу поправки в федеральный закон № 135, согласно которым для каждого аэропорта должны быть утверждены схема приаэродромной территории и порядок ее использования. В границах приаэродромной территории запрещено строительство жилых зданий, не обладающих повышенной степенью шумозащиты, а также введен особый порядок согласования документов. Однако ни один из четырех новосибирских аэродромов — Гвардейский, Ельцовка, Бердск-­Центральный и Толмачево — до сих пор не утвердил схему приаэродромной территории. Мало кто этот путь прошел и в стране. В этой ситуации застройщики обязаны согласовывать новые проекты непосредственно с оператором аэродрома. Однако четкие критерии, которым должны соответствовать жилищные проекты на приаэродромных территориях, в законе не прописаны, что порождает произвол, указывают участники рынка «Проблема ударила по многим новосибирским застройщикам. Это и „Вира-строй“, и „Стрижи“, и „Брусника. Сибакадемстрой“. Кто-то вынужден был пересмотреть этажность, кто-то — отложить реализацию проекта до лучших времен»,— отметил Сергей Николаев.

О том, как влияют на развитие города недоработанные решения принимаемых законов, рассказала руководитель подразделения правовой поддержки компании «Брусника. Сибакадемстрой» Ирина Головкина. Компания столкнулась с проблемой согласования с Росгвардией проекта жилищного строительства, находящегося в существующей городской застройке и не влияющего на безопасность полетов. После вступления в силу поправок в ФЗ № 135 по приаэродромным территориям (ПАТ), по распоряжению Сибирского округа вой­ск национальной гвардии вой­сковая часть № 3733 — аэродром Гвардейский, расположенная в Заельцовском районе города, требует согласовывать в определенном прямоугольнике все объекты капстроительства при наличии положительного заключения санитарно-­эпидемиологической службы. Органы власти и федеральные структуры трактуют новый закон неоднозначно. В 2020 году в целях урегулирования сложившейся ситуации губернатором НСО при участии областной прокуратуры и Роспотребнадзора до исполнения аэродромами закона по установке ПАТ был согласован порядок выдачи разрешений на строительство (РС) на объекты капитального строительства. В настоящий момент выданное мэрией города в соответствии с рекомендованным порядком РС оспаривается в суде прокуратурой. Заложником ситуации оказались компания-­застройщик, подрядные организации и дольщики, так как строительство было приостановлено, несмотря на все полученные ранее необходимые заключения от различных структур — Минстроя и финансирующего строительство банка, а также на согласование строительства вой­сковой частью относительно безопасности полетов воздушных судов.

Согласно данным мэрии, из-за вступления в силу норм ФЗ № 135 в Новосибирске не началось строительство 70 жилищных объектов. По словам Максима Федорченко из АСОНО, утверждение схем ПАТ, как того требует закон, «грозит полностью парализовать строительство в городе». Только зона аэропорта Толмачево покрывает значительную часть Кировского и Ленинского районов, заметил он. «Среди прочего в законе написано, что в радиусе 15 км от аэродрома нельзя вести деятельность, которая привлекает птиц. Но что это такое, никто не знает»,— заметил он. По мнению господина Федорченко, поправки в ФЗ № 135 — пример того, как органы власти «совершенно не думают о том, как их решения отразятся на других».

Цифровой контроль

Будущее строительной отрасли участники рынка связывают с развитием информационных технологий (ИТ). Как отметила руководитель направления по работе с корпоративными заказчиками «Ритейл/FMCG» департамента мобильных цифровых технологий Samsung Дина Прусова, по темпам цифровизации стройиндустрия заметно отстает от большинства отраслей. «Почти 50 лет производительность в строительстве оставалась на одном и том же уровне, с начала 1990-х годов она стала снижаться. Сроки сдачи объектов удлиняются, сметы растут. Перерасход нередко достигает 80% от изначально сформированной сметы. Все это привело к тому, что рентабельность бизнеса подрядчиков сохраняется на низком уровне и нестабильна»,— заметила спикер.

Российский опыт Samsung показал, что внедрение ИТ позволяет если не в разы, то на десятки процентов повысить доходность строительного бизнеса и сократить сроки ввода объектов в эксплуатацию. В частности, речь идет о мобильных технологиях инженерного контроля строительства, контроля занятости рабочих на стройке, а также организации распределения работ внутри бригад, когда начальник и подчиненные в онлайн-­режиме видят весь объем задач на день с оценкой сроков их выполнения и вознаграждения за труд. «Новые технологии способствуют тому, что обмен информацией между всеми участниками происходит мгновенно, процесс строительства становится прозрачным и контролируемым. В результате увеличивается производительность труда, экономится время, уходит бумажная волокита»,— заключила Дина Прусова.