Минувший год стал лучшим для рентных закрытых ПИФов коммерческой недвижимости, ориентированных на неквалифицированных инвесторов. За год количество фондов выросло более чем в 1,5 раза, объем активов под их управлением — в 1,7 раза, до 24 млрд руб. Но спрос пока в основном от состоятельных инвесторов, а объекты вложений ограничены торговой недвижимостью и логистическими центрами.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ / купить фото
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ / купить фото
Пандемийный 2020 год стал весьма успешным в плане привлечения средств розничных инвесторов не только в открытые и биржевые ПИФы (более 206 млрд руб., см. “Ъ” от 12 января), но и в закрытые розничные паевые фонды (ЗПИФы), специализирующиеся на рентной недвижимости. По оценкам управляющей компании Accent Capital, активы таких фондов, доступных неквалифицированным инвесторам, выросли на 68%, до 23,9 млрд руб. За минувший год было сформировано восемь новых фондов, а общее их число достигло 20 фондов.
Розничные инвесторы в фондах в основном достаточно состоятельные. «Первоначально интерес к фондам проявляли в первую очередь клиенты сегмента Private Banking, но в 2020 году мы получили множество заявок от клиентов среднего сегмента "ВТБ Привилегия" в ходе сбора средств в фонд, инвестирующий в объекты коммерческой недвижимости»,— рассказал главный исполнительный директор «ВТБ Капитал Инвестиции» Владимир Потапов. По оценкам “Ъ”, основанным на данных Accent Capital и крупных УК, в конце года общее число пайщиков таких фондов составило 6,6 тыс. человек, почти на 90% выше показателя 2019 года. Для крупных фондов средний счет составляет от 0,6 млн руб. до почти 7 млн руб.
Активный приток средств частных инвесторов в инвестиционные продукты, в том числе ЗПИФы, идет на фоне падения интереса к банковским депозитам.
По данным ЦБ, отток с валютных счетов, популярных у состоятельных инвесторов, за 2020 год составил $6,5 млрд. При этом розничные ЗПИФы принесли доход в два-три раза выше, чем депозиты.
«Доходность наших фондов составила 7,5–14% годовых»,— отмечает гендиректор «Сбер Фонды недвижимости» Екатерина Черных. «Большинство фондов, которые созданы в 2020 году, еще не вышли на целевую доходность. Но объекты внутри этих фондов генерируют 11–12% годовых»,— отмечает руководитель дирекции альтернативных инвестиций «Альфа-Капитала» Екатерина Ганцева. Фонды под управлением «КСП Капитал УА» обеспечили доход 8–9% после уплаты налогов.
Основной упор в выборе объектов инвестирования управляющие делали на две категории недвижимости — складскую и торговую. По оценке Accent Capital, СЧА фондов первого типа выросла за прошлый год на 88%, до 10,8 млрд руб., второго — на 54%, до 13,1 млрд руб. «Исходя из конъюнктуры рынка, лучшую бизнес-модель фонда могут обеспечить склады, торговый сегмент и бизнес-центры»,— отмечает Екатерина Черных.
Как полагает управляющий директор Accent Capital Андрей Богданов, «низкая вакантность качественных складских площадей на входе в пандемийный год и при этом резкий взлет онлайн-торговли сосредоточили фокус многих управляющих на этом секторе».
В сфере торговой недвижимости в основном это касалось продуктового ритейла, который «сохранил трафик и денежный поток, обеспечивая текущую доходность объектов», отмечает господин Богданов. Вместе с тем локдаун и перевод сотрудников на удаленку негативно отразились на ставках в офисах и гостиницах, поэтому сейчас они выглядят менее привлекательно в инвестиционном плане, отмечает Екатерина Ганцева. «Этот бизнес будет довольно долго восстанавливаться, поэтому доходность будет на уровне 2–3% годовых, что не устроит наших клиентов»,— поясняет госпожа Черных.
В этом году компании продолжат активно развивать розничные ЗПИФы рентной недвижимости. «В ближайших планах развивать линейку фондов, инвестирующих в коммерческую недвижимость, в том числе логистику»,— рассказал Владимир Потапов. «Темпы роста рынка розничных фондов сохранятся, так как недвижимость сохраняет инвестиционную привлекательность, особенно для мелких и средних инвесторов»,— отмечает госпожа Ганцева. Такая ситуация стимулирует управляющие компании использовать новые каналы дистрибуции, в частности инфраструктуру бирж и брокерских домов. В конце прошлого года «Альфа-Капитал» провел размещение дополнительных паев одного из фондов на Московской бирже. Вместе с тем, по словам Андрея Богданова, продажа через биржевые размещения требует усиления «каналов продвижения, которые являются весьма дорогостоящими».