Склады продолжают разбег

Индустриальная недвижимость

По итогам 2020 года в Петербурге введено 187 тыс. кв. м складской недвижимости, что на 34% больше, чем в 2019 году. В этом году прогнозируется ввод почти 300 тыс. кв. м индустриальной недвижимости, что может стать рекордным за последние пять лет.

За последние пять лет доля сделок на складском рынке, приходящихся на Санкт-Петербург, колебалась в районе 10% от общего по России значения, только в 2019 году показатель был выше (17%), когда московский рынок стабилизировался после пикового 2018-го

За последние пять лет доля сделок на складском рынке, приходящихся на Санкт-Петербург, колебалась в районе 10% от общего по России значения, только в 2019 году показатель был выше (17%), когда московский рынок стабилизировался после пикового 2018-го

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ  /  купить фото

За последние пять лет доля сделок на складском рынке, приходящихся на Санкт-Петербург, колебалась в районе 10% от общего по России значения, только в 2019 году показатель был выше (17%), когда московский рынок стабилизировался после пикового 2018-го

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ  /  купить фото

По данным Bright Rich | CORFAC International, в общем объеме ввода на класс А пришлось 156 630 кв. м, на класс В — 30 480 кв. м. Выведены на рынок были площади в складском комплексе «Марвел-Логистика» («PNK Парк Софийская КАД») — 61 860 кв. м, новая очередь площадью 56 513 кв. м в логопарке «Осиновая роща», 14 544 кв. м в СК «Raum Бугры», 7036 кв. м в СК «Петергофский», 3571 кв. м в «Технопарке Мебельный 3» и 2171 кв. м в складском комплексе «Ручьи».

Филипп Чайка, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости IPG.Estate, говорит, что сегмент складской недвижимости оказался самым стабильным в 2020 году. По его оценкам, на сегодняшний день объем петербургского рынка складской недвижимости составляет 3,05 млн кв. м. В прошлом году было введено всего три спекулятивных проекта общей площадью 107,8 кв. м. В конце года уровень вакансий составлял 3,3%.

«Общий объем сделок без учета инвестиционных продаж составил 312,7 тыс. кв. м — это рекордный объем для кризисного года. Для сравнения, в 2019 году этот показатель составил около 360 тыс. кв. м. Объем поглощения включает сделки чистого арендного поглощения — почти 150 тыс. кв. м, сделки формата build-to-suit — 132,5 тыс. кв. м, а также три сделки купли-продажи для конечных пользователей — 31,7 тыс. кв. м»,— говорит господин Чайка.

Северная доля

Егор Дорофеев, партнер, руководитель департамента складской и индустриальной недвижимости Cushman & Wakefield, подсчитал, что за последние пять лет доля сделок на складском рынке, приходящихся на Санкт-Петербург, колебалась в районе 10% от общего по России значения, только в 2019 году показатель был выше (17%), когда московский рынок стабилизировался после пикового 2018-го. «В 2020 году показатель составил 8,5%, и Петербург остается вторым по популярности рынком в России. Нужно отметить, что в прошлом году мы увидели, что Новосибирская и Свердловская области увеличили свою долю до 5% каждая, что сопоставимо с петербургским показателем. В целом последние несколько лет внимание к регионам растет»,— рассказывает он.

По словам Евгения Титаренко, партнера Bright Rich | CORFAC International, среди ключевых сделок на петербургском рынке — аренда компанией «Эксклюзив» 37 тыс. кв. м в индустриальном парке «Русич-Шушары», покупка компанией Fix Price 35,4 тыс. кв. м в «PNK Парк Софийская 2», аренда компанией Ozon 28,7 тыс. кв. м в складском комплексе «Марвел-Логистика» («PNK Софийская КАД»), покупка компанией «Ситилинк» склада в торгово-логистическом комплексе на Пулковском шоссе.

Средний уровень вакансии по рынку, по данным Bright Rich | CORFAC International, составляет 4,3%, или 162 470 кв. м. При этом на класс А приходится 3,3%, на класс В — 5,6%. Большая часть незанятых площадей расположена на севере Петербурга — 57 590 кв. м.

Ожидание роста

Средняя арендная ставка в классе А составляет 341 рубль за квадратный метр в месяц (без учета НДС, ОРЕХ, коммунальных услуг, стеллажей), в классе В — 273 рубля за квадратный метр в месяц (также triplenet). Эксперты компании ожидают, что в 2021 году ставки могут несколько вырасти — до 345 рублей за квадратный метр в месяц в классе А и до 275 рублей в классе В (triplenet).

Господин Титаренко отмечает, что в 2020 году складская недвижимость была особенно востребована со стороны сетевых продуктовых ритейлеров и сегмента e-commerce, а также со стороны транспортных компаний.

Наталия Киреева, руководитель отдела исследований компании JLL в Петербурге, добавляет: «В 2021 году в структуре сделок доля компаний e-commerce значительно возросла и составила в Петербурге 21% (3% в 2019 году), в то время как в Москве уже 36% (5% в 2019 году). Мы ожидаем сохранения высокого спроса со стороны компаний сегмента e-commerce, которые заметно увеличили свою долю в столице и рассматривают сейчас также региональные проекты».

Егор Дорофеев приводит несколько иную статистику. По его словам, доля ритейлеров по сравнению с прошлым годом на рынке складов несколько сократилась. «Особенностью 2020 года стало сокращение доли ритейла в общем объеме спроса на рынке Санкт-Петербурга. Обычно ритейл является драйвером рынка и составляет наибольшую часть купленных и арендованных площадей (в 2019 году на долю ритейла и онлайн-операторов приходилось 50%), но по итогу 2020 года совокупный объем всех видов ритейла составил 36% (16% из них реализовали онлайн-операторы). Дистрибуторы приобрели 21% всех площадей, логистические компании — 16%, производство — 13%, и все эти категории показали рост к значению предыдущего года, что и отличает рынок Петербурга от ситуации по России в целом»,— отмечает господин Дорофеев.

Новые форматы

«В 2021 году будет востребована необходимая для выполнения онлайн-заказов инфраструктура: распределительные и фулфилмент-центры, дарксторы. В качестве площадок под размещение дарксторов могут использоваться, в том числе, нерентабельные объекты стрит-ритейла в подходящих локациях. Такую тенденцию мы уже видим среди крупных ритейлеров. Часть помещений стрит-ритейла может использоваться под нужды экспресс-доставки и dark-kitchen»,— указывает господин Титаренко.

«В 2021 году интересно будет посмотреть за развитием новых форматов: light industrial и оптово-распределительных центров»,— говорит господин Чайка. Он напоминает, что в 2020 году компания Raum получила статус индустриального парка, в рамках которого собственник намерен развивать два направления — light industrial и build-to-rent. «В 2021–2022 годах мы ожидаем ввода одного оптово-распределительного центра на Софийской улице компании НАРТ и начало строительства еще одного ОРЦ в Шушарах компании "Фудмаркет". Оптово-распределительный центр (ОРЦ) — комплекс сооружений и оборудования, предназначенный для хранения, доработки, первичной и глубокой переработки, упаковки и реализации сельскохозяйственной продукции»,— поясняет господин Чайка.

Андрей Косарев, генеральный директор Colliers в Санкт-Петербурге, отмечает, что некоторые собственники складских помещений пересматривают свою бизнес-стратегию: в 2020 году несколько площадок с действующими спекулятивными складами в околоцентральных районах города были реализованы для дальнейшего редевелопмента под жилую функцию. «Это связано с моральным устареванием некоторых объектов, с одной стороны, и активным интересом жилищных девелоперов к земельным участкам — с другой»,— поясняет эксперт.

На 2021 год аналитики Bright Rich | CORFAC International прогнозируют ввод 288 тыс. кв. м, и этот показатель станет рекордным за последние пять лет. Наталия Киреева заключает: «Низкая вакантность, высокий спрос со стороны арендаторов сегмента e-commerce, а также смещение интереса инвесторов в складской сегмент привели к активизации девелоперов и строительству новых проектов. На 2021 год девелоперами анонсирован ввод не менее 216 тыс. кв. м складской недвижимости. Из них только треть — объекты BTR/BTS. Однако, учитывая короткий строительный цикл в складском сегменте, доля таких проектов в структуре нового предложения может увеличиться, а годовой ввод может превысить 300 тыс. кв. м».

Виктория Красикова

Картина дня

Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...