Пандемия и введение льготной ипотеки, пожалуй, оказали самое серьезное влияние на рынок недвижимости в прошлом году. Guide поинтересовался у читателей, были ли еще события, которые заметно отразились на рынке.
Фото: Александр Подгорчук, Коммерсантъ / купить фото
Фото: Александр Подгорчук, Коммерсантъ / купить фото
Екатерина Косарева, управляющий партнер аналитического агентства WMT Consult:
— Большая часть событий в сфере недвижимости вызвана пандемией если не прямо, то опосредованно. В прошлом году девелоперы массово скупали земельные участки. Таких сделок в 2020 году было в три раза больше, чем в 2019 году. Деньги пришли к застройщикам от сделок по льготной ипотеке. Застройка на выкупленных территориях будет масштабной. Приток средств был необходим для строительства из-за соблюдения 214-ФЗ (счета эскроу, проектное финансирование).
Повышенный интерес наблюдался к складским объектам. Это связано с переходом в онлайн и востребованностью не торговых помещений с витриной, а именно складов. Всплеск спроса связан с уходом бизнеса из офлайна в онлайн.
Еще одна тенденция, которая оформилась в 2020 году,— редевелопмент. Активно застраивается район Черной речки на месте бывшей промышленной зоны. Это затратно, но интерес к такого рода проектам будет расти. Новое жилье в городе близко к историческому центру — ограниченное предложение.
Наталья Осетрова, руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens:
— Я бы отметила окончание адаптации рынка к эскроу-счетам и работе с проектным финансированием. Большинство игроков приспособились к эскроу, хотя, по данным ДОМ.РФ, в 2020 году в городе по эскроу строилось только 30–40% жилья. Многие держались за схемы работы «строить за собственные средства» или продавать на полной готовности на 40–50% дороже. Далеко не все смогли успешно работать по такой схеме, договориться с банками не получилось, и в итоге мы видели исход с рынка малых и средних застройщиков. Еще одной тенденцией стал ощутимый рост цен на жилье: эскроу, пандемия, дефицит предложения разогнали рост стоимости «квадрата» до 20–25%.
Екатерина Запорожченко, коммерческий директор Docklands Development:
— Одними из важных факторов, всегда оказывающих влияние на рынок, стали рост курса валют и нестабильная экономическая ситуация. Еще до начала пандемии тенденция к повышению цен на недвижимость была очевидна: многие материалы застройщики закупают за границей и рост себестоимости строительства был неизбежен. Пандемия лишь усугубила ситуацию: закрытые границы, сложность доставки, сжавшийся трудовой рынок из-за массового отъезда мигрантов. Сегодня можно только надеяться на то, что экономика начнет расти, а курс будет оставаться стабильным. В противном случае дальнейший рост цен на недвижимость неизбежен, ведь даже снизившийся спрос не позволит застройщикам продавать жилье ниже себестоимости.
Игорь Карцев, генеральный директор ГК «Максимум Лайф Девелопмент»:
— В сегменте загородной недвижимости, помимо пандемии, влияние оказал высокий спрос со стороны девелоперов на новые территории под строительство коттеджных поселков. Владельцы таких массивов стали повышать цены на свои объекты. В результате выкуп земли под строительство новых поселков вырос в цене на 30–50%. С другой стороны, по-прежнему есть землевладельцы, которые ждут дальнейшего роста цен на свои массивы и не выставляют их на продажу. Это существенно влияет на общий объем предложения на загородном рынке. Такие тенденции прошлого года окажут влияние на развитие рынка в этом году. Например, земельные массивы, выкупленные по более высокой стоимости в середине прошлого года, после межевания выйдут с предложением участков на 30–50% дороже своих аналогов годичной давности.
Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg:
— На первичном рынке жилья был создан кумулятивный эффект за счет таких факторов, как нестабильная экономическая ситуация в стране, волатильность валют, снижение доходности по вкладам и, наконец, льготная ипотечная программа. Все это вызвало ажиотаж со стороны покупателей на рынке строящегося жилья и стало причиной резкого увеличения цен.
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой»:
— Коренным образом поведение рынка недвижимости Санкт-Петербурга от московского не отличалось в 2020 году — разве что план по вводу жилья в Москве перевыполнен почти на столько же, на сколько недовыполнен в Северной столице. В остальном — такое же падение спроса на офисы и коммерческую недвижимость из-за карантина и убытки в соответствующем секторе, такой же повышенный интерес к загородному жилью. Громких банкротств застройщиков весенний локдаун не вызвал. Кстати, доля ипотечных сделок в Санкт-Петербурге прибавила 8 п. п. и составила 58% по итогам года, а в Ленинградской области 11 п. п. и 67% соответственно, то есть в области все большему числу покупателей требуются заемные средства для улучшения жилищных условий.
Дмитрий Михалев, руководитель отдела по работе с госорганами компании «СПб Реновация»:
— В 2020 году из-за перехода на проектное финансирование сократился объем предложения, а новые проекты выходили в продажу по все более высоким ценам. Листы ожидания по некоторым объектам превышали 1000 человек, интерес к покупке недвижимости находился на крайне высоком уровне. При этом наиболее интересные квартиры в популярных проектах к середине второго полугодия были распроданы, а новые объемы были недостаточны для удовлетворения спроса. Помимо этого, стоит отметить ускоренные темпы цифровизации на рынке жилого строительства. Компании тратили большие средства на внедрение современных инструментов продаж и управления строительством.
Дмитрий Ефремов, руководитель аналитического центра компании «Главстрой Санкт-Петербург»:
— Наравне с льготной ипотекой влияние на рынок жилья Петербурга оказало сокращение объемов предложения. Ажиотажный спрос в середине года перегрел рынок, вычерпав наиболее ликвидные лоты в существующих проектах. По нашим оценкам, предложение новостроек масс-маркета в 2020 году сократилось в два раза. Во втором полугодии тенденция к сокращению выбора на рынке усилилась, предложение в основном пополняли квартиры в уже существующих проектах, выведенных на рынок в течение последних лет. Начало 2021 года оказалось активным. По нашим оценкам, за январь рынок масс-маркета города пополнили сразу 3,6 тыс. квартир более чем в 20 проектах. Дальнейший рост динамики вывода нового предложения будет зависеть от покупательной способности и стабилизации экономической ситуации — у девелоперов находится большое количество проектов, в том числе в высокой стадии готовности к выходу на рынок.
Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers:
— Помимо льготной ипотеки и пандемии, рынок жилой недвижимости во многом зависел от курса национальной валюты и общей атмосферы нестабильности. В условиях экономической нестабильности недвижимость оказалась, пожалуй, наиболее надежным вариантом для сохранения средств.
Оксана Викулова, руководитель отдела ипотечного кредитования АН «Итака»:
— 2020 год сильно изменил рынок недвижимости. Условия оформления сделок в связи с пандемией были форс-мажорными. В сложившихся условиях активизировался электронный документооборот, банки стали рассматривать документы в электронном виде, принимать подтверждения с различных сайтов, портала «Госуслуги», выросло количество электронных регистраций. Хотелось бы сказать, что 2021 год будет спокойным и благоприятным, но, скорее всего, он тоже будет сложным. Господдержка сильно разогрела рынок, в крупных городах зафиксирован значительный рост цен на строящуюся недвижимость, и даже с учетом льготной ипотеки стоимость новых квартир сегодня очень высока. В связи с этим можно предположить, что в этом году спрос немного переориентируется и какую-то долю ипотечных сделок на рынке нового строительства займут, возможно, переуступки. Также вероятно появление совместных акций от застройщиков и банков в рамках конкретных жилых комплексов.
Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест»:
— К косвенному влиянию на рынок недвижимости можно отнести корректировку потребительских запросов в пользу качества проектов. Покупатели стали уделять больше внимания комфорту за пределами своего жилья, возросла роль инфраструктуры внутри комплекса — жителям необходимы пространства для прогулок, занятий спортом, общения и отдыха.
Анна Прозорова, директор департамента недвижимости ООО «Лахта Плаза»:
— Повысилась конкуренция. И в ближайшие годы, скорее всего, мы будем наблюдать увеличение проектов, продуманных со всех точек зрения: от умных и эргономичных планировок до благоустройства и удобных выездов из комплексов.
Денис Заседателев, генеральный директор операционного бизнеса ГК «Ленстройтрест»:
— Главным событием 2020 года, которое будет оказывать влияние и на текущий год, стало резкое сокращение объема предложения. По нашей оценке, оно сократилось более чем на 30%. С учетом того, что общий спрос остался на уровне 2019 года, этот фактор стал драйвером существенного роста цен, который продолжится и дальше. Новые проекты в черте Петербурга и в Ленобласти, конечно, появляются, но в небольших объемах. Хотя в агломерации есть территории, где можно реализовать масштабные девелоперские проекты, но для восполнения объема нового строительства до показателей 2019 года понадобится время. За один год ситуация не изменится.
Всеволод Глазунов, директор по маркетингу Legenda:
— Пожалуй, главное событие, которое уже стало фундаментально менять рынок недвижимости, это переход на новые правила работы по эскроу. Несмотря на то, что переход постепенный, первые последствия мы наблюдаем уже сейчас — это сокращение предложения. Учитывая, что банки сегодня являются полноценными участниками процесса и до начала реализации проекта оценивают его с точки зрения устойчивости, ликвидности и других параметров, многие проекты просто не пройдут банковский фильтр, и перспектива их реализации крайне призрачна. Сегодняшняя статистика говорит, что против трех-четырех проектов, «выпадающих» по старым правилам, приходится только один по новым. Поэтому сокращение предложения — закономерный процесс, который стал характерным для рынка в целом.
Вера Сережина, руководитель направления клиентского опыта группы RBI:
— Пандемия запустила цепочку важных изменений, которые кардинально повлияли на экономику и сознание людей. В этот период сильно снизились ставки по депозитам, и такой способ сбережения средств стал менее выгоден. Люди стали искать другие инструменты, в том числе переключились на недвижимость.
Еще один фактор, оказавший влияние на рынок,— это рост курса доллара. Он сказывается на экономике проектов, особенно в элитном сегменте, является дополнительным фактором роста цен. И еще один ключевой фактор 2020 года — на рынке становится все больше проектов, в которых используется схема эскроу, что тоже сказывается на цене.
Антон Федоров, директор департамента вторичной недвижимости «МК Элит»:
— Я бы выделил такие факторы, как низкие ставки по депозитам. Люди, которые хранят деньги в госбанках, не хотят продлевать свои депозиты под 3–4% и забирают деньги, чтобы вложить их в недвижимость. Повлияли и эскроу-счета на первичном рынке. Застройщики больше не готовы продавать дешево на старте и ставят сразу максимальные цены — конечного проекта. Ведь деньги все равно они получат в конце, поэтому им просто нет смысла продавать дешево на старте. Важным событием было и ослабление рубля.
За последний год также наблюдался сумасшедший рост цен на сталь — почти в два раза, а сегодня все — от эконома до элитки — строят из монолита. Арматура — ее важнейшая часть. Ну и, конечно, просто активный спрос порождает еще более активный спрос — и цены растут.
Руслан Сухий, руководитель фонда коллективных инвестиций «Рентавед»:
— Ключевое влияние на рынок недвижимости Петербурга в 2020 году оказали снижение ключевой ставки ЦБ, новый скачок курса валют и закон о введении налога на вклады физических лиц. Данные факторы привели к существенному росту количества инвестиционных покупок квартир. Россияне, привыкшие в любой кризис переводить рубли в недвижимость, в 2020 году тотально забирали деньги с депозитов и, используя доступную ипотеку, приобретали квартиры в новостройках с целью сохранения средств.
Маргарита Смышляева, руководитель премии Urban Awards в Санкт-Петербурге:
— Следует выделить как минимум два фактора с долгосрочным эффектом воздействия. Первый — анонс закона об «амнистии» апартаментов. Для Санкт-Петербурга это актуальный вопрос. 10% городского предложения на первичном рынке приходится именно на апартаменты. Второй — завершение основного этапа разработки нового Генерального плана, который в деталях отрегулирует территориальное развитие Северной столицы на перспективу до 2048 года. Ожидается, что 1 марта он будет принят в качестве закона. Разработчики отзываются о нем как о «документе нового поколения». В новом Генплане акцент сместится с архитектурного аспекта на градостроительный и будет закреплен приоритет инфраструктуры (в первую очередь транспортной).
Иван Мотохов, генеральный директор УК «Атлант»:
— Два основных события — это ослабление рубля и снижение ключевой ставки ЦБ. Эти факторы привели к резкой активизации спроса на жилье. На рынок пришли люди, озабоченные сохранением сбережений, а также инвесторы, разочарованные в доходности банковских депозитов. Доля инвестиционных сделок в новостройках по итогам года составляет 35%, а на старте продаж показатель может быть в 1,5 раза больше. Все это привело к активному выбыванию предложения и росту цен, особенно в столицах. Рост цен, в свою очередь, дополнительно мотивировал инвесторов, в том числе непрофессиональных, к вложениям на первичном рынке жилья. Думаю, этот тренд сохранится как минимум в течение первого полугодия 2021 года.
Андрей Кириллов, директор по маркетингу и продажам корпорации «Мегалит»:
— Помимо пандемии и льготной ипотеки, на рынок новостроек оказало влияние новое законодательство. Например, в прошлом году вступили в силу поправки в закон об оплате НДФЛ с продажи квартиры, в рамках которых минимальный срок владения жильем для налогообложения начинают отсчитывать от оплаты ДДУ, а не с момента регистрации права собственности.
Несмотря на нестабильную экономическую и социальную обстановку, в 2020 году уровень спроса только увеличивался, в частности благодаря и этим нововведениям. Например, доля инвестиционных сделок на рынке первичной недвижимости за последние полгода увеличилась почти на 20%. Полагаем, что количество таких покупок будет расти и в 2021 году.
Также 2020 год стал первым, когда количество проектов, реализуемых с помощью счетов эскроу, превысило число объектов, завершаемых по старым правилам. Переход на проектное финансирование и эскроу-счета в наступившем году может оказать влияние на ценообразование в сегменте, по крайней мере на начальном этапе строительства. Ведь новая схема предполагает увеличение инвестиционных затрат девелоперов.