ипотека
Рынок ипотечного кредитования в последнее время растет впечатляющими темпами. И это не удивительно, поскольку ипотека сегодня для большинства может стать единственным способом решить жилищную проблему. Главное — правильно выбрать программу ипотечного кредитования и внимательно прочитать договор: это поможет заметно снизить затраты.
По данным одного из основных игроков на рынке ипотечного кредитования Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), объем выданных ипотечных кредитов вырос в 18 раз — с 47 млн руб. на январь 2003 года до 850 млн руб. на январь 2004 года. Однако по словам начальника управления кредитования физических лиц Газпромбанка Анны Горячевой, "ипотека как неотъемлемый и распространенный институт решения жилищных проблем в РФ будет восприниматься потребителями все-таки только через три-четыре года".
В России собственные ипотечные программы развивают около 20 банков. Примерно столько же выдают кредиты по программе банка "Дельтакредит" или по стандартам АИЖК. "АИЖК работает через сеть региональных операторов и на апрель 2004 года подключило к своей федеральной системе жилищного кредитования 60 регионов России",— заявил Ъ первый заместитель гендиректора АИЖК Валерий Серегин. Банки, работающие по программе АИЖК, кредитуют население в соответствии с требованиями агентства.
Стоит иметь в виду, что программы, по которым выдаются ипотечные кредиты, различаются не только между банками, но и внутри каждого банка. Не поленитесь уточнить, использует ли банк собственную программу или работает по соглашению с "Дельтакредитом" или АИЖК. Проверьте, не расходятся ли условия предоставления кредита банка-оператора с изначальными условиями используемой им программы.
Новыми игроками на рынке ипотеки, развивающими собственные программы, в этом году стали такие банки, как Внешторгбанк, Городской ипотечный, Европейский трастовый, "Сосьете Женераль Восток" и банк "Союз". Быстрый рост ипотечных банков председатель правления Городского ипотечного банка Николай Шитов связывает с огромным потенциалом самого рынка: "Сегодняшний объем рынка ипотеки в России составляет около $300 млн. Если же перейти к потенциалу роста рынка, то он оценивается цифрой в $30 млрд, которая формируется исходя из макроэкономических показателей".
Банки-старожилы, функционирующие на ипотечном рынке не первый год, расширяют спектр уже существующих программ. Так, Сбербанк, МДМ-банк, Газпромбанк и Международный московский банк в этом году, вдобавок к действующим программам, выпустили еще по одному ипотечному продукту (см. таблицу).
Готовьте ваши денежки
Перед тем как выбрать своего будущего кредитора, нужно оценить собственные возможности и в первую очередь — накопления, которыми вы располагаете. Большинство банков предлагают кредиты в размере 70% от стоимости жилья. Подобные требования, например, выставляет АИЖК. В таком случае, если вы присмотрели квартиру в пределах $50 тыс., необходимо иметь в наличии не менее $15 тыс. Такой же процентной политики придерживаются такие банки, как Собинбанк, Райффайзенбанк, Оргбанк, Газпромбанк, Инвестиционный промэнергобанк и др.
Если на сегодняшний день у вас нет накоплений, которые можно инвестировать в покупку жилья, то долго размышлять о выборе банка не придется. Единственный, кто предлагает ипотечный кредит, покрывающий полную стоимость квартиры,— это банк "Система". Собственных накоплений банк не требует. Его ипотечный кредит выдается на 6 месяцев под 16% годовых, с последующим переоформлением под более низкую ставку.
Существуют и альтернативные варианты с доступным процентом первоначального взноса за квартиру. Так, по программе "Дельтакредита" и в собственных программах МДМ-банка, банка "Абсолют" и Международного московского, первоначальный взнос должен быть не меньше 20%. Менее требовательными оказались банки "Первое ОВК", Городской ипотечный банк и Национальная ипотечная компания. Они по некоторым ипотечным продуктам требуют внести лишь 15% от стоимости будущего жилья. Один из продуктов Национального резервного банка предусматривает выдачу ипотечного кредита в размере 90-95% от стоимости квартиры. Но за это банк может потребовать так же, как и в Сбербанке, поручительство.
Не последнюю роль в выборе ипотечной программы и банка играет процентная ставка за пользование кредитом. Некоторые банки, как, например, МДМ-банк и Городской ипотечный банк, придерживаются следующей политики — чем меньше срок кредита, тем меньше по нему процентная ставка. У таких банков, как Газпромбанк, Внешторгбанк и "Агропромкредит", процентная ставка зависит от валюты кредита — по рублевому кредиту процентная ставка обычно выше, чем в любой другой валюте.
Программа же некоторых других банков, в частности "Первого ОВК", не зависит ни от времени пользования кредита, ни от валюты — от 11% на срок до 10 лет. Банк "Система" и Европейский трастовый банк снижают проценты по кредиту после оформления квартиры в собственность. Так, плавающая процентная ставка обычно колеблется от 18% до оформления квартиры в собственность до 13-15% после.
После того как определен круг потенциальных банков, которые вам подходят, нужно заполнить предварительную заявку на предоставление ипотечного кредита. Форму этой анкеты можно найти на любом сайте интересующего вас банка или уже непосредственно в отделении банка. При этом стоит учитывать, что рассмотрение заявки у некоторых банков платное. В среднем эта процедура оценивается в $30-70. Из общей картины выбивается Международный московский банк: там рассмотрение заявки обойдется в $400. В то же время такие банки, как Газпромбанк, Райффайзенбанк, Оргбанк, "Агропромкредит" и банк "Союз", рассматривают заявки бесплатно. А в банке "Система" за оценку ваших возможностей возьмут плату только в том случае, если кредитный комитет примет положительное решение. Рассмотрение такой заявки обычно занимает два-три дня. Если данные, указанные в анкете, устраивают банк, об этом вам сообщается в текущий или на следующий день.
Один серый, другой белый
Одна из проблем российской действительности — это "серая" зарплата. А ведь для того, чтобы получить ипотечный кредит, необходимо подтвердить свой доход, и в случае с "серой" зарплатой при помощи бухгалтерских документов это невозможно. Президент Национальной ипотечной компании Елена Клепикова уверяет, что "при определении суммы предоставляемого кредита принимается во внимание совокупный доход семьи, при этом в расчет принимаются как доходы по основному месту работы, так и дополнительные".
На деле у семьи из трех человек в среднем суммарный общий доход должен быть не меньше $2000, учитывая и "белую", и "серую" зарплату. Конечно, если эта сумма легализована и подтверждается справкой 2-НДФЛ, то круг банков, которые смогут выдать кредит, увеличивается. Практически все банки принимают положительное решение о выдаче кредита и при маленькой "белой", но большой "серой" зарплате. При этом источник ваших теневых доходов будет тщательно проверен. В принципе если руководитель подтвердит вашу надежность в телефонной или личной беседе, то это вполне компенсирует отсутствие высоких "белых" заработков. Кроме того, у вашего начальника могут поинтересоваться о существующих проблемах организации, ее деятельности или стратегии развития.
Помимо справки о доходах в банке обычно требуют копии трудовой книжки, диплома, могут попросить сделать копии паспортов родителей. Также, если есть свидетельства о рождении детей, о заключении или расторжении брака, нужно сделать копии и предоставить их в банк. Наличие водительского удостоверения избавит вас от необходимости делать справки о наркологическом и психическом здоровье. Приветствуются находящееся в собственности любое жилье, автомобиль, ценные бумаги и др. В любом случае сотрудники банка скорректируют пакет документов, который необходимо предоставить в банк, уже после предварительного одобрения вашей заявки. Решение же кредитного комитета относительно выдачи кредита и установление его суммы выносится по истечении двух-трех недель после подачи всех интересующих банк документов.
После этого начинается отсчет времени на подбор квартиры. Можно воспользоваться риэлтерскими агентствами, у которых есть соглашение с вашим банком,— их список вам предоставит ваш менеджер, но его можно и просто найти на сайте банка. Правда, привлечение агента при поиске и оформлении квартиры встанет вам в 0,5-1,5% от стоимости квартиры. В среднем это $2500-6000. Положительным моментом в привлечении агента является то, что он будет заинтересован в юридически "чистой" квартире и будет непосредственно участвовать в проверке документов. К тому же с привлечением риэлтера увеличивается вероятность найти квартиру за то время, которое вам на это дает банк (обычно в пределах трех месяцев).
Если за отведенное время вы не успеваете подобрать жилье — придется снова собирать все необходимые документы и опять запрашивать кредит. Но как только потенциальная квартира для покупки найдена, документы на нее собраны и проверены, банк сразу же оценивает ее рыночную стоимость. Исходя из оценки, банк решает, выдавать ли под нее запрашиваемый вами кредит.
При оформлении нельзя не учитывать затраты, которые обязательно возникнут при оформлении ипотечного кредита. Если исходить из суммы кредита в $50 тыс. сроком на 10 лет, то ежемесячный платеж банку будет колебаться в среднем от $750 до $900. Сюда входят проценты, которые вы будете ежемесячно платить банку за использование кредита и платежи в счет погашения основного тела кредита.
Дополнительно к ежемесячному платежу в процессе оформления кредита банк может с вас потребовать плату за оформление и юридическое сопровождение ипотечного кредита. Как правило, эта сумма составляет $500-1500. При этом сюда не входит страхование жизни заемщика и созаемщиков (жена, родители) и страхование квартиры. Ежегодные расходы на это в среднем равняются $1000-2500. Оформление трехстороннего нотариального договора купли-продажи квартиры также производится за ваш счет. Рассчитывается плата так же, как и страховки, в процентном соотношении — около 1,5-2% от общей суммы сделки (в среднем $850). Итого вся процедура по купле квартиры с использованием ипотечного кредита составит от $2000 до $5000.
Диапазон затрат действительно разнообразен. Некоторых из них можно избежать. Новаторский подход к проблеме дополнительных затрат предложил Оргбанк. По сведениям Ъ, это единственный банк, который не требует обязательного страхования жизни заемщика и жилья. Как считает заместитель исполнительного директора Оргбанка Александр Фаткин: "Страхование потери трудоспособности, как и страхование жизни,— это личное дело заемщика. Он сам вправе рассчитывать свои силы и решать, стоит подстраховываться или нет. Страхование же жилья Оргбанк требует лишь в случае наличия в жилом доме деревянных перекрытий. Страхование всех этих случаев — личное дело кредитора". Поэтому, прежде чем взять кредит, не поленитесь узнать, за что вы платите банку, какие услуги требуют дополнительных затрат и какие дополнительные платежи обязательны, а что вы имеете право платить банку лишь по собственному желанию.
ЕВГЕНИЯ ДМИТРИЕВА