Это и квартиры, и апартаменты, и частные домовладения. В целом эксперты отмечают рост цен на прибрежные квадратные метры в пределах 15–17%.
Фото: shutterstock.com
Фото: shutterstock.com
В 2020 году на отечественном побережье, как следствие пандемии и локдауна, предсказуемо вырос спрос на инвестиционные объекты. Совладелица инвестиционной компании Garnet Екатерина Сивова отмечает, что за 10 месяцев текущего года, с января по октябрь, зафиксировано фактически двукратное увеличение интереса к недвижимости в Сочи, плюс 49,1% по отношению к показателям прошлого года за тот же срок. «Этот тренд, конечно, привел к росту цен на самые ликвидные объекты, которыми являются небольшие квартиры в шаговой доступности от моря и современные апартаменты»,— отмечает эксперт.
Любое потрясение в стране, будь то экономический или любой другой кризис, только положительно сказываются на рынке недвижимости, считают участники отрасли. По словам генерального директора консалтинговой компании Macon Ильи Володько, в целом по итогам уходящего года никаких серьезных структурных сдвигов на рынке недвижимости курортных городов не произошло, однако на руку отрасли сыграли несколько факторов — это девальвация национальной валюты и ограничения на перемещения как внутри страны, так и в зарубежные страны.
«Все перечисленное стало плюсом для рынка курортной недвижимости. Кто-то пытался сохранить деньги, купив что-то в рамках курортных зон, поскольку вложение в недвижимость традиционно считается выгодным, надежным, а еще с нее можно получать и арендный доход. Кто-то в очередной раз задумался, что стоит приобрести что-нибудь для себя, для отдыха, для жизни. И как раз эти ограничения на перемещения дали дополнительный стимул, чтобы совершить покупку, потому что гораздо приятнее проводить карантин хоть и в пределах страны, но в курортной зоне. Это очень сильно стимулировало спрос на жилье не только в Сочи, но и в Геленджике, и в Анапе, и в Новороссийске, и в Крыму. Поэтому рост интереса к курортной недвижимости — один из самых главных факторов этого года»,— говорит господин Володько.
Как отмечает директор федерального агентства «Этажи» в Краснодаре Вадим Камалов, из-за кризиса снизились ставки по депозитам, причем прилично. «Центробанк показывает рекордные цифры оттока наличных средств со счетов. А в наше время недвижимость является для россиян одним из самых надежных активов. У нас мало эмитированной ценной бумаги, поскольку люди не ориентируются в этой области, поэтому деньги они просто вкладывают в недвижимость»,— говорит риелтор.
Бюджетный вариант
Традиционно самыми популярными форматами жилья на Черноморском побережье являются квартиры эконом-класса. Чтобы обеспечить приемлемую для покупателя цену при довольно высокой стоимости квадратного метра в курортных городах, девелоперы уменьшают площадь квартир. Да и сами покупатели, многие из которых приобретают курортные метры зачастую только для того, чтобы проживать там в сезон, ориентируются на небольшие форматы, поскольку отдых не предполагает постоянного пребывания в четырех стенах.
«Спрос на недвижимость в Сочи по-прежнему высок, даже в декабре многие бронируют дома и апартаменты дистанционно, а потом прилетают и оформляют сделку. Пандемия и рост заболеваемости вынудили многих быстрее принимать решение о покупке курортного жилья — не только для отдыха, но и для переезда на ПМЖ»,— рассказывает генеральный директор Golden Brown Group Татьяна Бурлаковская.
Если говорить о побережье, о таких городах, как Анапа, Новороссийск, Геленджик, Туапсе, Сочи, то в тренде — малогабаритные квартиры, считает Вадим Камалов. В Геленджике, по его словам, их практически не осталось. Он отмечает, что на сегодняшний день существует ажиотажный спрос на недвижимость условно среднего класса. В основном это новостройки. У покупателей, по мнению риелтора, логика достаточно простая: исторически на новостройки самые низкие ставки, плюс сегодня банки снижают размер первоначального взноса, отсюда, если брать ситуацию год к году, почти двукратное увеличение спроса.
«Сметают все: и „однушки”, и „двушки”. Понятно, что малогабаритные квартиры всегда были в цене, потому что это высоколиквидные квадратные метры, которые быстрее всего продаются. Но мы видим хорошие продажи и больших площадей, поскольку, видимо, сейчас люди понимают, что настало самое время, чтобы решить свои жилищные проблемы, и они улучшают свои жилищные условия. Причем это касается всего Краснодарского края»,— говорит господин Камалов.
Надежда Барачина, генеральный директор СК «Неометрия»
«Неометрия» уже несколько лет успешно заключает удаленные сделки, но в этом году ситуация на рынке задала новую планку. Мы всего за один день перевели сотрудников компании в четырех городах присутствия на удаленный режим работы. Результат — сохранили всю команду и не потеряли в продажах.
В этом году компания ввела в эксплуатацию три проекта в трех городах присутствия. Также мы получили статус лидера строительной отрасли в Краснодарском крае по результатам производственно-хозяйственной деятельности за 2019 год и повысили рейтинг на Едином ресурсе застройщиков до 5 из 5.
Анализируя уходящий год, могу сказать, что темпы продаж в различных регионах менялись неравномерно: где-то продажи выросли очень существенно, где-то колебание составило порядка 10–15%. При этом все филиалы в городах присутствия показали положительную динамику. Несмотря на стрессовую ситуацию на рынке, уровень NPS собственников (индекс лояльности) оказался очень высоким.
Планы на 2021 год — не сбавлять оборотов и держать фокус на долгосрочных целях. В следующем году мы вводим в эксплуатацию сразу шесть проектов в четырех городах ЮФО, запускаем продажи 10 проектов в четырех городах присутствия и выходим в новые регионы.
По словам Ильи Володько, сейчас наиболее востребованные форматы жилья — традиционно наиболее доступные покупки. Однако это не значит, что речь идет о дешевом жилье. Суммы сделок варьируются примерно от 6 до 8 млн руб.
«На достаточно дорогом рынке это обеспечивается тем, что в продаже остается много вариантов небольших квартир начиная от студий (18–20 кв. м) и других вариантов жилья, по которым девелоперы стараются придерживаться принципа компактности. Они пользуются популярностью, поскольку позволяют с относительно небольшим бюджетом что-то приобрести»,— говорит эксперт.
Однако, по словам господина Володько, нельзя говорить о том, что дорогие и просторные квартиры не пользуются спросом. «С каждым годом набирает популярность сегмент квартир с функцией доверительного управления, когда оператор предоставляет ваше жилье в краткосрочную аренду. Это наиболее растущий сейчас тренд. Среди новых объектов, которые выходят сейчас на рынок, практически в каждом из них предполагается такая функция. У кого-то это просто управляющая компания, которая осуществляет эти действия, а кто-то привлекает профессионального гостиничного оператора. Такие варианты интересны клиентам и пользуются спросом»,— говорит Илья Володько.
По опыту Татьяны Бурлаковской, в элитном сегменте идеальная недвижимость для покупателя сейчас выглядит так: площадь около 100 кв. м и больше, вид на море, первая линия. «Но это штучный товар, такие лоты даже за 45 млн руб. моментально раскупаются»,— говорит она.
В сегменте городских квартир самый высокий спрос на объекты в шаговой доступности от моря, считает эксперт по рынку недвижимости Сочи Кирилл Флутков. Основной интерес к таким квартирам, по его словам, генерируют покупатели из других регионов страны.
Аренда в тренде
По состоянию на конец ноября в Сочи зафиксирован рост спроса на посуточную аренду жилья во всех категориях. В среднем по рынку, по данным сервиса «Авито Недвижимость», он увеличился год к году на 75%. Самыми востребованными оказались двухкомнатные квартиры, доля которых в общей структуре спроса составила 36%, на втором месте — однокомнатные квартиры и студии (27%). Также отмечается новая для сочинского рынка тенденция к росту популярности аренды трех- и четырехкомнатных квартир, спрос на которые увеличился в годовом выражении в 2,5 и 3 раза соответственно, при этом предложение выросло на 43% и 39%.
«Устойчивый рост спроса стал проявляться во второй половине прошлого месяца, когда пользователи начали активно оформлять арендные сделки. Так, в середине ноября количество запросов превышало прошлогодние показатели на 1,5%, а уже через неделю этот показатель вырос до 10%»,— говорит руководитель направления краткосрочной аренды «Авито Недвижимость» Артем Кромочкин.
По данным сервиса, произошел также рост цен на краткосрочную аренду квартир на побережье. Так, средняя стоимость сдачи в наем жилья по рынку увеличилась на 27% и составила 1,9 тыс. руб. в сутки. По состоянию на конец ноября этого года однокомнатную квартиру в Сочи можно было арендовать в среднем за 1,5 тыс. руб. в сутки (+15% за год), двухкомнатную — за 2,3 тыс. руб. в сутки (+15%), трехкомнатную — за 4 тыс. руб. в сутки (+43%), четырехкомнатную — за 6 тыс. руб. в сутки (+20%), студию — за 1,5 тыс. руб. в сутки (+15%).
Апартаменты ждут ограничений
Сейчас в Сочи риелторы отмечают рост популярности небольших апартаментов с одной-двумя спальнями и площадью до 60 кв. м, которые можно использовать как для собственного краткосрочного проживания, так и для сдачи в аренду отдыхающим. Также отмечается рост спроса на большие дома с тремя-четырьмя спальнями со стороны семейных клиентов. «При этом клиенты ищут жилье в таких локациях, чтобы можно было добраться до моря за 15 минут на машине. Первая линия уже занята, плюс там очень дорогая недвижимость»,— комментирует Татьяна Бурлаковская.
На Черноморском побережье традиционно строится много апартаментов по той причине, что запрещено строительство жилых домов в непосредственной близости от моря, считает Илья Володько. «У нас и раньше апартаменты строились и покупались достаточно часто, поэтому говорить о том, что данный сегмент недвижимости в этом году стал пользоваться повышенным спросом, точно нельзя, как и говорить о том, что кто-то специально хочет купить апартаменты»,— говорит эксперт.
По мнению Екатерины Сивовой, сегмент апартаментов в прибрежных районах сейчас будет только набирать обороты из-за ограничений, которые есть на строительство обычного жилья.
С этими точками зрения категорически не согласен Вадим Камалов, который констатирует, что апартаментов на Черноморском побережье ничтожно мало, чтобы выявлять какую-либо тенденцию по росту спроса на них. «У нас практически нет на рынке апартаментов как таковых. Для Москвы и Санкт-Петербурга это более распространенная практика. У нас апартаменты есть только, наверное, в Сочи, но их настолько мало, что нельзя говорить о какой-то устойчивой тенденции. В целом, наверное, апартаменты, если и выросли в спросе, так потому, что наш премьер заявил, что будет полностью запрещена выдача разрешений на строительство на данный сегмент недвижимости. Соответственно, народ побежал их срочно скупать»,— говорит риелтор.
Жить на своей территории
На минувший год существенно вырос спрос на бюджетные дома в Сочи. По оценкам Кирилла Флуткова, количество запросов увеличилось почти на 30%. Это, по его словам, связано с тем, что цены на квартиры в городе очень сильно выросли и стали сопоставимы с ценами на дома. Таким образом, люди, выбирающие недвижимость, могут купить за 6–8 млн руб. небольшую квартиру или неплохой дом с участком. «Для семей с детьми выбор, конечно, очевиден. Больше всего востребованы объекты в коттеджных поселках с инфраструктурой. Отдельно стоящие дома пользуются существенно меньшим спросом»,— говорит эксперт.
С ним согласен Илья Володько, однако имея в виду другую ценовую категорию. Директор Macon отмечает, что цена на квартиры в курортных городах с учетом роста этого года и роста прошлых лет увеличилась до 300 тыс. руб. за 1 кв. м, и этим уже никого не удивишь. «Получается, что при таком уровне цен более или менее адекватная площадь квартиры составляет от 20 млн руб. и выше. И если в районе 20 млн руб. вы покупаете квартиру или апартаменты, то за тот же бюджет можно спокойно подобрать себе какой-нибудь таунхаус или даже отдельное домовладение. Если раньше дома были более дорогие, чем квартиры, то сейчас по бюджетам покупки получается, что стоимость квартиры и стоимость индивидуального домовладения сопоставимы. Единственное, свой дом может располагаться чуть дальше от моря, и кого-то не устроит его расположение, но в целом многие уже предпочитают сегмент малоэтажного жилья квартирам в многоэтажном»,— констатирует Илья Володько.
Алексей Прокопенко, генеральный директор группы компаний Romex Group
За прошедший год мы освоили новые регионы страны — начали проекты в Саратове и Ставропольском крае. Год был очень трудоемким — мы ввели в эксплуатацию сразу четыре проекта складских центров общей площадью 102 450 кв. м, и еще шесть проектов складской, жилой и социальной недвижимости общей площадью 696 174 кв. м находятся в стадии строительства.
В этом году мы начали развивать новое направление деятельности — комплекс логистических услуг в Новороссийске. В начале 2021 года запускаем контейнерный терминал емкостью до 2000 TEU c возможностью хранения как пустых, так и полных контейнеров. Дальнейшим шагом в развитии данного направления станет строительство логистического центра «Ромекс» в Новороссийске, состоящего из мультитемпературных складов общей площадью около 50 тыс. кв. м.
Пандемия, конечно, усложнила работу, но практически не повлияла на сроки строительства наших объектов. В штате группы компаний более 5 тыс. сотрудников, мы в течение года реализовывали проекты в четырех регионах страны, везде была разная по сложности эпидемиологическая ситуация и разный по степени участия контроль. Хочется надеяться, что ситуация с пандемией в наступающем году стабилизируется, и мы будем работать, используя только строительные маски и перчатки.
Вадим Камалов считает, что тенденция, когда люди стали предпочитать частные дома квартирам, возникла в начале этого года. «Это было связано в большей мере с тем, что люди, посидев в четырех стенах, подумали: как хорошо было бы проводить время на природе. „Загородка”, когда мы вышли из карантина, показала ажиотажный спрос, и он до сих пор не падает»,— говорит риелтор.
Господин Камалов не согласен с утверждением, что цены на квартиры в новостройках или на вторичном рынке могут «догнать» стоимость отдельных домовладений. По его мнению, стоимость этих сегментов недвижимости находится в зависимости друг от друга. Так, к примеру, человек, который продает дом, ориентируется в том числе и на цену вторичной недвижимости. Если на вторичке цена будет выше, то и дом будет стоить дороже. «Ситуации, когда вторичка выросла, а „загородка” нет, не бывает. Рынок недвижимости един, и если цена растет по одному его сегменту, значит, по другому она тоже будет расти»,— резюмирует риелтор.
Цена вопроса
Традиционно самое дорогое жилье на Черноморском побережье Краснодарского края — в Сочи. Затем следует Геленджик, далее — Анапа. Частный брокер Владимир Суслов называет рынок недвижимости Сочи золотым. По его словам, стоимость сочинского квадратного метра от начала стройки до сдачи растет в среднем на 40–60% в год. «Стройка может идти год или два, но этот рост сохраняется. То есть инвестор покупает на начальном этапе строительства одну или несколько квартир, допустим, по 60 тыс. руб. за 1 кв. м, а продает их через год, не дожидаясь ввода дома в эксплуатацию, за 90 тыс. руб. за 1 кв. м. Причем квартира не оформляется в собственность — это переуступка, налоги не платятся»,— объясняет господин Суслов.
Говорить о средней цене за квадратный метр в курортных городах не совсем корректно, считает Вадим Камалов. В районе Адлера, по его словам, «квадрат» может стоить 250 тыс. руб., а в Дагомысе можно найти и по 100 тыс. «Очень много зависит от класса жилья, расположения, вида на море и близости к нему. Если по Краснодару мы можем сказать, что средняя цена за квадратный метр находится в пределах 60 тыс. руб., потому что дорогой элитной недвижимости в городе не так много, то в Сочи рынок очень разный: в каких-то ЖК сейчас продают квартиры и по 300 тыс. за 1 кв. м».
Портрет покупателя
Сейчас при покупке квартир на Черноморском побережье наиболее активны семейные пары от 35 лет и старше с детьми. По словам экспертов, многие из них приехали в Сочи переждать карантин и решили остаться, особенно если есть возможность работать и управлять бизнесом дистанционно. «Основной покупатель жилья в Сочи — люди из мегаполисов. Здесь, конечно, на первом месте располагаются жители Москвы, Петербурга, Екатеринбурга и ряда сибирских миллионников»,— говорит Кирилл Флутков.
Екатерина Сивова констатирует, что основные покупатели недвижимости у моря сейчас — люди из центральной России, которые, опасаясь обесценивания национальной валюты, приняли решение спасти деньги, вложив их в квадратные метры на курортах. Если у покупателей есть дети, то, по ее словам, такие покупки преследуют две цели: инвестиции и частично собственное проживание.