За три квартала этого года в Перми заметно выросли цены на первичную торговую и офисную недвижимость. Помещения под магазины подорожали на 15,8%, офисы на 7,4%. Эксперты говорят, что большинство этих помещений находятся в новостройках, и их удорожание обусловлено переходом девелоперов на эскроу-счета, когда цены на недвижимость должны укладываться в финансовую модель проекта. Привлекательность отдельных коммерческих помещений выросла и в результате самоизоляции, когда продолжать деятельность могли только компании, разместившиеся в офисах с отдельным входом, а не в крупных административных центрах.
Фото: Максим Кимерлинг, Коммерсантъ
Фото: Максим Кимерлинг, Коммерсантъ
С начала года в Перми подорожала первичная торговая и офисная недвижимость, сообщили „Ъ-Прикамье“ в аналитическом центре «КД-консалтинг». По сведениям директора центра Алексея Скоробогача, с I по III квартал года стоимость первичной торговой недвижимости выросла на 15,8%, составив 89,8 тыс. руб. за кв. м.
Первичная офисная недвижимость в Перми за этот период подорожала на 7,4% (до 75,4 тыс. руб. за кв. м).
«Заметный рост цен на первичном рынке обусловлен тем, что первичные предложения в 90% — это помещения на первых этажах жилых домов, которые строятся по эскроу-счетам, и цены на них должны укладываться в финансовую модель проекта»,— пояснил Алексей Скоробогач.
За аналогичный период прошлого года рост цен в этих сегментах был менее значительный (торговля 8,8%, офисы 4,3%).
Рынок первичной коммерческой недвижимости в Перми довольно небольшой, по сравнению со вторичной. Так, в III квартале в Перми на открытом рынке продавалось 30 первичных торговых помещений и 55 офисов. Вторичный рынок составлял 221 торговое помещение и 280 офисов.
Напомним, более года назад застройщики перешли на новую схему использования эскроу-счетов. Теперь при строительстве домов девелоперы не могут напрямую привлекать средства населения. Деньги дольщиков хранятся на специальных счетах банков, пока компания не сдаст дом. Ранее девелоперы уже отмечали, что, в том числе из-за перехода на проектное финансирование, стоимость жилья выросла. К примеру, за 2019 год цены на первичное жилье в Перми выросли не менее чем на 10%.
Гендиректор «Орсо групп» Михаил Бесфамильный заметил, что, кроме перехода на эскроу-счета, на стоимость коммерческих объектов в новостройках повлияло и повышение себестоимости строительства. К примеру, «Орсо групп» в этом году повысила стоимость коммерческих помещений в своих домах примерно на 10%. Цены на офисы и магазины в строящихся домах растут так же, как на квартиры, считает собеседник.
«Раньше девелоперы старались максимально продать помещения на начальном этапе строительства, чтобы раньше вернуть вложенные деньги и вовлечь их в оборот, а покупателям делали скидки. Сейчас застройщику в этом нет особого смысла, потому что проекты финансируются банком, и на помещения выставляют такую цену, по какой их продавали в конце срока»,— рассказал гендиректор «Орсо групп».
По его словам, торговые помещения на первой линии с большим трафиком покупают инвесторы, в основном, для сдачи в аренду федеральным продуктовым сетям. В целом коммерческая недвижимость приобретается бизнесом на завершающих этапах возведения дома, потому что тогда ее окупаемость ниже (около семи или восьми лет). По мнению эксперта, спрос и продажи коммерческой недвижимости в новостройках в этом году не выросли, в отличие от квартир. Напомним, что в конце лета и начале осени, после ослабления ограничений по коронавирусу, в Перми выросли продажи (на 15%) и цены (не менее 5%) на квартиры в строящихся домах.
Руководитель отдела маркетинга и инвестиционного анализа ГК «ПМД» Артем Савельев сообщил, что в этом году компания не повышала цену коммерческой недвижимости, потому что большую часть помещений распродали ранее. Летом и осенью в ПМД заметили повышенный спрос на коммерческие площади в строящихся домах. Однако в квартале «Премьер» решили не продавать коммерческие помещения, сдавать их в аренду будет управляющая компания.
В качестве причин повышения цены коммерческой недвижимости в новостройках Артем Савельев видит несколько факторов, среди которых и введение эскроу-счетов.
«Обесценивание рублевых накоплений и низкие ставки по депозитам — основные причины повышения спроса. Инвесторы понимают, что помещение под стрит-ритейл с отдельным входом — это ликвидный продукт, который может приносить доходность не менее 10% годовых»,— заметил собеседник.
Господин Савельев добавил, что торговая недвижимость сегодня более ликвидна, чем офисная, так как из-за перехода на удаленку из-за коронавируса офисы теряют популярность.
Гендиректор АН «Респект» Алексей Ананьев считает, что эскроу-счета только отчасти повлияли на рост цены коммерческой недвижимости в новостройках. По мнению эксперта, опыт закрытия торговых и офисных центров во время самоизоляции повысил привлекательность отдельных коммерческих помещений. Собственники и арендаторы площадей в торгово-офисных центрах поняли, что при определенных условиях центры снова могут закрыться. А отдельное помещение на первом этаже позволяет организации работать и ни от кого не зависеть, обратил внимание господин Ананьев. «Рынок пользуется спекулятивным фактором: реальные доходы населения падают, а цены на недвижимость растут, — это чистой воды спекуляция»,— полагает глава АН «Респект».