Эксперты отмечают, что глобальных изменений в части проектных решений и метражей жилья на рынке пока нет. Однако во всех сегментах наблюдается тренд на снижение средней площади квартир. Кроме того, льготная ипотека в сочетании с уменьшением количества новых проектов на первичном рынке жилья в Петербурге привела к значительному сужению предложения. Небольшие инвестиционно привлекательные лоты раскупаются быстро. И девелоперы начали пересматривать квартирографию в планируемых объектах с целью удовлетворить растущий спрос на квартиры определенных метражей и планировок.
В эргономичных решениях, к которым демонстрируют интерес покупатели, нет длинных коридоров или огромных холлов, при этом достаточно пространства сохраняется в кухонной зоне и ванной комнате
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
В эргономичных решениях, к которым демонстрируют интерес покупатели, нет длинных коридоров или огромных холлов, при этом достаточно пространства сохраняется в кухонной зоне и ванной комнате
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
По данным Knight Frank St. Petersburg, в массовом сегменте сегодня преобладают продажи однокомнатных квартир, доля которых в структуре спроса составляет 48%. Эту тенденцию подтверждают и аналитики консалтингового центра «Петербургская недвижимость», которые констатируют, что в 2020 году спрос на квартиры в жилых комплексах класса масс-маркет распределился следующим образом: студии — 27%, однокомнатные квартиры — 43%, двухкомнатные — 23%, трехкомнатные и более — 7%. При этом покупатели стремятся получить максимально функциональное жилье в рамках своего бюджета. На первый план выходят эргономика и продуманность планировки квартиры.
Как отмечает Руслан Сырцов, коммерческий директор компании Glorax Development, тенденция к сокращению площади квартир связана с тем, что потребители сегодня не готовы платить за неиспользуемые квадратные метры. В то же время меняются и требования покупателей к функциональности жилого пространства. Люди сейчас стремятся переезжать в качественные проекты — с уникальной архитектурой, с качественными местами общего пользования, благоустройством. Ради этого они готовы жертвовать площадью квартир. Доходы населения не растут, и, имея определенный бюджет, покупатель вынужден заранее продумать функциональность каждого квадратного метра.
На этом фоне квартиры «евроформата» становятся предпочтительнее «классики», поскольку они более эргономичны. Большее количество комнат при той же площади, наличие застекленной лоджии, общая кухня-гостиная и небольшие по площади отдельные спальни — это основные параметры, пользующиеся спросом.
При этом, помимо стремления к оптимизации затрат и повышению эффективности квартиры, влияние на покупательские предпочтения оказывают и другие факторы. Например, развитие коворкингов позволяет отказаться от кабинета, а появление пунктов self storage в спальных районах — не предусматривать места хранения в квартирах. Да и в целом новое поколение потребителей — более мобильное и гибкое, оно не стремится к накапливанию вещей.
Приоритетные параметры
В эргономичных решениях, к которым демонстрируют интерес покупатели, нет длинных коридоров или огромных холлов, при этом достаточно пространства сохраняется в кухонной зоне и ванной комнате. Например, вновь появившиеся анфиладные детали в планировках, когда санузел, гардеробная и спальня расположены вплотную друг к другу, позволяют сэкономить на коридорах и полностью использовать метраж квартиры.
«Стоит отметить, что сегодня квартира — не просто место для сна, в ней сосредоточена большая часть жизни человека. Поэтому у каждого члена семьи должно быть свое пространство, возможность заняться личными делами. Идеальная квартира мультифункциональна, то есть способна трансформироваться и приспосабливаться под жизненные ситуации жильцов. Данное требование стало особенно актуальным в период пандемии. Соответственно, спрос на многофункциональность жилого пространства сейчас будет только возрастать»,— резюмирует господин Сырцов.
Дополнительными факторами, привлекающими покупателя, по мнению эксперта, являются приятный вид из окна, наличие лоджии, террасы или балкона, дополнительного места для хранения вещей (гардеробная, кладовая). Сегодня они так же важны, как и возможность выделить в квартире зону для отдыха, творчества, работы. Так, наличие гардеробной позволяет отказаться от съедающего пространство неудобного шкафа. Меняется функционал балкона: из помещения для хранения вещей он превращается в еще одну комфортную зону жилого пространства.
«Кладовки появляются даже в массовом сегменте жилья, в малометражных квартирах. Оптимальная средняя площадь такого помещения около 4,5 кв. м. Безусловно, кладовки правильнее было бы выносить из квартиры в технические, подвальные этажи. Например, во всех проектах Glorax Development предусмотрены кладовые на уровне подземного паркинга, куда можно спуститься на лифте»,— добавляет господин Сырцов.
Лидеры предпочтений
По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», средняя площадь реализуемой студии класса масс-маркет в Петербурге составляет 25 кв. м, однокомнатной квартиры — 37 кв. м, двухкомнатной — 58 кв. м, трехкомнатной — 82 кв. м.
При этом в высокоценовых объектах (классы бизнес и премиум) востребованы более крупные квартиры: с повышением класса метражи увеличиваются на 15–25%. Например, в ЖК бизнес-класса средняя площадь реализованной двухкомнатной квартиры 65–70 кв. м, а в премиальных ЖК — 80–85 кв. м. Помимо метражей, различается и структура спроса. Так, в объектах бизнес-класса наиболее популярны одно- и двухкомнатные варианты (63% в структуре спроса совокупно), а в премиальных домах — квартиры с двумя и более комнатами (73% сделок в классе).
По данным Knight Frank St. Petersburg, в элитном сегменте основной спрос приходится на квартиры с двумя и тремя спальнями (40 и 31% соответственно). Бизнес-класс характеризуется более равномерным распределением спроса среди квартир с одной, двумя и тремя спальнями (28; 37; 27% соответственно). Главной тенденцией на рынке элитной недвижимости в 2020 году, по мнению аналитиков, стало снижение средней площади проданной квартиры до 116 кв. м (–8% за год).
Тамара Попова, руководитель отдела развития продуктов группы RBI, добавляет, что сегодня стандарт проектирования компании выглядит примерно так: средняя площадь квартиры в проекте комфорт-класса составляет около 55 кв. м, в бизнес-классе — 75 кв. м, в элите — 100–110 кв. м. В целом за десять лет эти цифры уменьшились на 10–15 кв. м.
Что касается особенностей планировок для каждого из сегментов, то Руслан Сырцов отмечает, что в новостройках «стандартного» класса такие опции, как гардеробная или кабинет, встречаются пока еще редко, в то время как в премиальных проектах их присутствие практически обязательно. Кроме того, жилье бизнес-класса и выше характеризуется свободными планировками, что позволяет владельцу недвижимости самостоятельно определить размеры комнат или зон: обеденной, рабочей, для отдыха, сна. Также в этих сегментах появляются необычные предложения: пентхаусы, приватные террасы, многоуровневые квартиры, которыми в период самоизоляции стали интересоваться значительно активнее.
Сохраняется небольшой, но устойчивый спрос на эксклюзивные планировки с мастер-спальнями, кабинетами или прачечными, мансардами и террасами. Хотя это достаточно редкое предложение на рынке строящегося жилья, но оно всегда находит своего покупателя.
По словам Елизаветы Конвей, директора департамента жилой недвижимости Colliers International, в проектах повышенной комфортности предпочтения покупателей также смещаются в сторону эргономичных лотов, предусматривающих возможность перепланировки. Например, некоторые компании предлагают квартиры-трансформеры (покупатель может выбрать один из предложенных застройщиком вариантов расстановки стен) или smart-планировки (квартиры, в которых задействован каждый метр, с продуманной планировкой: наличием мастер-спальни, прачечной, мест для хранения, но при этом не очень большие).
Что касается «нестандартных планировок», то это достаточно широкое понятие. Для кого-то два окна в одной комнате или кухне уже показатель нестандартности, хотя у некоторых застройщиков такие варианты встречаются довольно часто.
Как правило, нестандартные планировки в проектах появляются вынужденно, например, в условиях ограничений по инсоляции или высотности, или в случае реконструкции объекта. При этом застройщики стараются минимизировать долю подобных квартир по причине довольно высокой консервативности большинства покупателей. Необычные планировочные решения также могут встречаться в высококлассных объектах или у новых девелоперов.
«Стало очевидно, что при выборе квартиры в любом из сегментов во главу угла сегодня ставится не количество квадратных метров, а эргономичность планировки в совокупности с качеством объекта, включающим такие параметры как локация, концепция, благоустройство, инфраструктура и технологические решения»,— заключает Руслан Сырцов.