Покупатели все чаще покупают жилье, руководствуясь его внешним обликом. О выборе архитектурных команд, увеличении интереса к квартирам с отделкой, а также о развитии бизнеса в Петербурге корреспонденту “Ъ” Марии Кузнецовой рассказал Александр Андрианов, первый вице-президент компании Glorax Development.
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
— Зависит ли уровень продаж от архитектурного облика жилых зданий?
— Архитектурный облик, безусловно, для многих покупателей стоит на первом месте. Причем это касается не только жилья бизнес- и элит- класса, но и класса комфорт, хотя и в меньшей степени. Люди устали от типового жилья, они хотят купить квартиру в особенном месте. Так, около 70% покупателей квартир в ЖК Golden City и «Английская миля» выбрали наши объекты, отметив интересное архитектурное решение. Продажи в жилых комплексах идут очень активно, в том числе благодаря их яркому и запоминающемуся внешнему виду.
— Зачем девелоперу привлекать к работе иностранных архитекторов?
— Прежде всего напомню, что Петербург с момента основания застраивался при участии знаменитых европейских архитекторов — Доменико Трезини, Бартоломео Растрелли, Карло Росси. Привнесенные ими архитектурные идеи сделали Петербург по-настоящему европейским городом. Современные иностранные специалисты делают то же самое: придают проектам дополнительную ценность. Наша компания уже давно сотрудничает с несколькими зарубежными архитектурными бюро, в частности, с голландскими KCAP и Orange Architects, и мы очень довольны их работой. Среди преимуществ подобного подхода — применение европейских практик, создание по-настоящему индивидуального проекта с учетом всех мировых тенденций, а также возможность выделиться на фоне конкурентов.
При этом при работе с иностранными командами девелоперы зачастую привлекают и местные архитектурные бюро. Это связано с тем, что отечественные архитекторы знают принципы работы в стране гораздо лучше иностранцев. Кроме того, они помогают адаптировать яркий проект зарубежной команды под российские реалии. Так, например, в связке с KCAP и Orange Architects работало петербургское архитектурное бюро «А.Лен» Сергея Орешкина. В этом взаимодействии достигается синергетический эффект только в том случае, если отношения правильно выстроены: тогда результатами будут довольны все стороны. Мы как заказчик выступаем медиатором этого процесса.
— Как привлечение зарубежной команды влияет на стоимость жилья?
— Если в реализации проекта участвует иностранное архитектурное бюро, то стоимость квартир увеличивается примерно на 15%. Но покупатели готовы доплачивать за жилье в действительно знаковых проектах.
— Как вы выбираете архитектурные команды для своих проектов?
— Наша компания проводит конкурсы для архитектурных бюро с гарантированными денежными призами. В них могут участвовать как российские, так и зарубежные специалисты.
— Поговорим о развитии бизнеса Glorax. На каких регионах сосредоточится компания?
— В первую очередь — на Московском регионе и Петербурге. Из региональных рынков нас интересует Нижний Новгород, где благоприятная среда для ведения девелоперского бизнеса, присутствует платежеспособный спрос, а также большой недостаток жилищного фонда. Кроме того, в Нижнем Новгороде достаточно низкая цена входа при покупке земли. Полагаю, что в этот регион со временем могут переместиться и другие застройщики.
— А как вы оцениваете инвест-климат в Петербурге?
— Для нашей компании он более комфортный по сравнению с Москвой: процедурно здесь работать легче, компания в регионе уже «прижилась». Кроме того, в Петербурге мы лучше понимаем потребителя, лучше его чувствуем.
— Если мы заговорили про землю, то планирует ли компания в ближайшем будущем пополнить земельный банк в Петербурге?
— Мы планируем серьезно пополнить земельный банк, изучая различные площадки в Петербурге и Ленобласти. Замечу, что в городе свободных участков с подготовленной документацией практически не осталось: большинство наделов имеет разного рода ограничения. Тем не менее несколько сделок по приобретению земли мы уже закрыли и закрываем в этом году, а в ближайшее время заявим о выводе на рынок новых проектов — как только получим всю необходимую разрешительную документацию.
— Каков будет класс этих проектов?
— В рамках выбранной стратегии компания преимущественно ориентируется на строительство жилья бизнес-класса.
— Планируете ли расширять линейку за счет выхода на рынок апартаментов и офисов?
— В рамках проекта Golden City на Васильевском острове концепцией предусмотрено строительство более 100 тыс. кв. м коммерческой недвижимости, которая подразумевает строительство апартаментов. Поэтому данный сегмент входит в сферу наших интересов. И в настоящее время мы думаем над созданием продукта, который включал бы торговую и офисную функции. Но окончательное решение еще не принято.
Что касается апартаментов, то сам по себе сегмент довольно интересен, но в качестве приоритетного мы для себя его не рассматриваем: слишком велики риски в условиях потенциального изменения их статуса — о чем в последнее время активно говорят власти.
— Считаете ли перспективным направлением сдачу квартир покупателям с отделкой?
— Да, это направление определенно будет развиваться. Более 65% опрошенных покупателей недвижимости в наших проектах класса комфорт выступали за то, чтобы жилье сдавалось им уже полностью готовым для проживания. В классах бизнес и элит положительно на квартиры с отделкой смотрит более половины респондентов. Этому есть две причины. Первая связана с тем, что отделка «зашивается» в ипотечный кредит. Вторая заключается в отсутствии шума и пыли, а также в сведении к минимуму повреждения имущества общего пользования вследствие ремонтов. В своих жилых комплексах мы всегда предлагаем покупателям разные варианты: от предчистовой до полной отделки квартир. В будущем планируем подводить всех как минимум к white box.
— Изменились ли за последнее время планировочные решения, которые интересуют покупателей?
— В первую очередь это коснулось эргономичности планировок. До сих пор в проектах некоторых застройщиков остаются квартиры с зонами, которые тяжело использовать. Дело в том, что при грамотном подходе к планировкам можно приобрести квартиру меньшей площади, но с сопоставимым функционалом. В своих жилых комплексах мы фокусируемся именно на таких вариантах.
Кроме того, большое значение сейчас приобретает наличие общественных пространств, а также дополнительные удобства проживающих, которые делают их жизнь комфортнее. Например, использование преимуществ «умного дома», наличие пространства для колясок, велосипедов или возможность для подзарядки самокатов. Казалось бы, это мелочи, которые не сильно отражаются на себестоимости, но именно они создают комфортную среду. В рамках жилого комплекса важно создавать целую экосистему с зонами отдыха, коворкингами, спортивными центрами, оставляя возможности для расширения инфраструктурной составляющей.
— Как Glorax будет развиваться после консолидации бизнеса в руках одного собственника — Андрея Биржина?
— В первую очередь компания Glorax уже усилила команду новыми высококлассными специалистами, которые ранее работали в лучших девелоперских компаниях. Так, вице-президентом по развитию был назначен Денис Лебедев, вице-президентом по девелопменту — Дмитрий Низковский, коммерческим директором — Руслан Сырцов. Это позволит нам наиболее эффективно развивать компанию в тех направлениях, которые мы для себя определили.
Помимо этого, компания будет предлагать услуги fee-девелопмента. Мы готовы взять на себя полноценное сопровождение и развитие всего продукта — от получения проектной документации, привлечения проектного финансирования и организации продаж до строительства и сдачи объекта. Также мы планируем развивать направление Glorax Infotech, специализирующееся на разработке собственных IT-решений и общей диджитализации девелоперского бизнеса.
Кроме того, нашу философию мы объединили под брендом Glorax Life. Она призвана сделать жизнь в наших домах максимально комфортной. Glorax Life — это развивающие площадки во дворах, инфраструктура для счастливого детства, спорта и отдыха, а также комьюнити для жителей в indoor-формате: семейные клубы, коворкинги и прочие необходимые для жизни общественные пространства.
Что качается нововведений в сфере продаж, то сейчас на всех наших объектах присутствуют сразу два эксклюзивных брокера. В этом вопросе мы пошли по пути Москвы: там широко применяется такая практика. В офисах продаж также проводятся нововведения. Мы хотим сделать продажи более технологичными: в следующем году начнем внедрять IT и визуальные решения, благодаря которым клиент в наших офисах сможет почувствовать себя внутри жилого комплекса.
Мы также ведем работу по созданию мобильного приложения, которое будет использоваться нашими клиентами с момента покупки до сдачи жилья в эксплуатации и дальнейшего взаимодействия с УК.
— Как вы оцениваете промежуточные итоги текущего года?
— С точки зрения продаж мы находимся «в графике». Компания вышла на планируемые показатели, а по каким-то проектам результаты даже превзошли ожидания. Подводить итоги мы будем в конце января, но в целом мы довольны.