«Проектное финансирование – шаг к цивилизованной работе на строительном рынке»

Больше года рынок жилищного строительства работает по новым правилам: застройщики теперь не могут напрямую привлекать средства дольщиков – посредником в этой задаче выступают банки. О том, как проектное финансирование подстраховало отрасль от новых долгостроев, и о плюсах эскроу-счетов для застройщиков и покупателей рассказывает региональный директор Операционного офиса «Красноярский» ПСБ (ПАО) Константин Безматерных.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

– Константин Сергеевич, как строительной отрасли живется в условиях новой эскроу-реальности? И внесла ли пандемия коррективы в ход развития эскроу-финансирования?

– В новых реалиях строительный рынок работает уже более года, что позволяет делать первые выводы. По данным ЕИСЖС, за этот период 46 % застройщиков перешли от долевого к проектному финансированию. Это уже ощутимая цифра, но потенциал роста еще значителен.

Перед реализацией реформы было много опасений по поводу роста цен, аналитики ожидали череду банкротств в связи с переходом на эскроу-счета. Однако текущий момент оказался своего рода лакмусовой бумажкой, показав, насколько стабильнее становится ситуация на строительном рынке с переходом на проектное финансирование. В условиях коронавирусных ограничений именно механизм финансирования строительной отрасли банками позволил продолжать стройки – и это даже несмотря на падение спроса. Прекрасно понимаем, к каким последствиям могло бы привести сохранение в период пандемии прежнего порядка финансирования: выбираться из кризиса застройщикам было бы намного сложнее.

– Упрочило ли нововведение финансовую надежность строительных компаний?

– На мой взгляд, интегрирование банка в процесс строительства сказывается на застройщиках положительным образом. Строительные компании, использующие эскроу-счета, порой говорят о том, что банк становится своеобразным контролером. Оценка расходов и порядка проведения тендеров зачастую позволяет сократить ненужные расходы. Получается такой ценный «взгляд со стороны».

Финансирование строительства жилья банком дает гарантии и уверенность покупателям в том, что дом или жилой комплекс будет достроен. Думаю, что и застройщики, и банки не будут отрицать: проектное финансирование – это значительный шаг к цивилизованной работе на строительном рынке. Участники рынка и их деятельность становятся прозрачными, проекты проходят оценку и «проверку рынком» – низкомаржинальные проекты отсеиваются.

В случае проектного финансирования банк становится «буфером», способным защитить застройщиков от внешних рисков. В потенциале, я думаю, мы получим увеличение качественных, конкурентных продуктов, стабильный рынок. Все эти факторы скажутся благоприятно на развитии строительной отрасли в целом.

Вместе с тем хотелось бы заметить, что застройщики по закону могут не использовать эскроу-счета. В случае если застройщик получил ЗОСК (заключение о соответствии критериям), т. е. до 01.07.2020 успел заключить не менее 10 % договоров долевого участия (ДДУ), и степень готовности проекта при этом составляла не менее 30 %, строительство жилого дома допускается по «старым правилам» – с привлечением средств дольщиков на расчетный счет. И таких проектов пока еще много.

– Не секрет, что каждая заявка на проектное финансирование рассматривается банком буквально под микроскопом. Как часто по итогам такого анализа банк, к примеру, может порекомендовать застройщику доработать проект?

– В новой системе координат застройщики и банки живут чуть более года. Поэтому пока единых требований банков к застройщикам нет, что, безусловно, вызывает трудности. Однако, как и в случае работы с компаниями из других секторов, банк – это всегда больше, чем партнер. В первую очередь это эксперт, способный дать грамотные рекомендации как по проекту, так и в части оптимизации затрат.

– Какова динамика спроса на проектное финансирование с момента его старта, 1 июля 2019 года, и до сегодняшнего дня?

– Чем дальше мы уходим от 1 июля 2019 года, тем спрос на проектное финансирование больше, особенно со стороны региональных застройщиков. И это объяснимо. Застройщики, которые не успели создать задел на будущее – то есть вывести на рынок новые проекты, достигнуть 30 %-ной строительной готовности и реализовать не менее 10 % квартир, – вынуждены обращаться в банки за получением проектных кредитов, потому что по закону уже с середины 2019 года они не могут привлекать средства дольщиков.

Мы ожидаем, что объем выхода на рынок новых проектов немного замедлится. С одной стороны, этому способствует высокая активность 2019 года, с другой – сохраняющаяся по причине пандемии неопределенность. И, в-третьих, застройщики вынуждены оценивать проекты через призму привлечения под их реализацию банковского финансирования. Специалисты сходятся во мнении, что рост строительства жилья начнется по мере адаптации отрасли к проектному финансированию и старта новых проектов, ввод которых будет запланирован на 2022–2024 годы.

– Очевидно, что проектное финансирование – это будущее строительной отрасли. В чем преимущества этого подхода для застройщика и клиента?

– Ключевой момент: проектное финансирование позволяет сделать все процедуры прозрачными и открытыми, минимизирует риски мошенничества и спекуляций. Важный штрих: количество банков, которые могут открывать эскроу-счета, ограничено – по данным Банка России на 1 августа 2020 года, их всего 94.

В то же время процедура открытия эскроу-счета достаточно проста: после подписания договора долевого участия по каждому ДДУ в банке открывается эскроу-счет, на который и зачисляются денежные средства покупателя. Такой механизм страхует покупателя от потери собственных средств. Во-первых, денежные средства покупателя застройщик получает только после сдачи объекта строительства. В случае «остановки» стройки покупателю возвращается вся внесенная сумма. В случае другого форс-мажора – переноса сроков строительства и сдачи – предусмотрено продление договора, но только при условии согласия двух сторон.

Другой важный нюанс – средства на эскроу-счетах застрахованы Агентством по страхованию вкладов. Сумма страхового возмещения составляет 100 %, но не более 10 млн руб. Учитывая среднюю стоимость договора ДДУ в нашем регионе (по данным ЕИСЖС, медианное значение по Красноярскому краю – 3,4 млн руб.), покупатель не теряет свои деньги.

– Стало ли введение эскроу-финансирования сложностью для застройщиков? В качестве аргумента против звучал возможный рост издержек строительных компаний.

– Опасения, что переход на проектное финансирование в долевом строительстве увеличит издержки застройщиков, не оправдались. Если ранее банки кредитовали строительные компании под 12–15 % годовых, то сейчас средневзвешенная ставка находится на уровне 4–5 % годовых. Кроме этого, девелоперы, которые уже перешли на проектное финансирование, получили конкурентное преимущество, поскольку могут свободно работать и не зависеть от реализации квартир – при прежних «правилах игры» это было обязательным условием финансирования стройки. При этом доверие у граждан к эскроу-финансированию растет, что также положительно сказывается на отрасли.

– В реестре ЦБ почти 100 банков, уполномоченных открывать расчетные счета и счета эскроу, – конкуренция высокая. Если исходить из обратной связи от застройщиков, на что они опираются при выборе банка-партнера по эскроу-финансированию?

– Застройщикам важно получить со стороны банка компетентную команду, ведь в процессе рассмотрения заявки и на последующих этапах в работу будут вовлечены не только кредитный менеджер, но и аналитики, эксперты по строительству, профильные юристы и андеррайтеры. Банк должен располагать компетентными сотрудниками, которые будут соответствовать уровню игроков строительного рынка, понимать нюансы и детали. Важно, чтобы и штатная численность таких экспертов была достаточной для обеспечения оперативности и качества рассмотрения проекта, тем более что крупные застройщики приходят в банки с большим капиталом и опытом крупных сделок.

– Каковы преимущества и возможности ПСБ в проектном финансировании?

– ПСБ – универсальный банк. Мы успели накопить большой опыт реализации крупных, в том числе и государственных, контрактов. На данный момент у нас сформирована команда, способная сопровождать и достаточно непростой строительный рынок, разработаны кредитные продукты, учитывающие потребности застройщиков и отвечающие текущим рыночным практикам, запущены IT-сервисы для управления такими проектами.

Финансируемый проект получает аккредитацию банка, а клиенты (частные лица) – возможность оформления ипотечного кредита в ПСБ на квартиру в данном доме или жилом комплексе. Информация об объекте жилищного строительства может быть включена в маркетплейс банка, где собраны спецпредложения застройщиков в регионах присутствия ПСБ.

Другая интересная для застройщиков опция – возможность получения бесплатного тарифа по аккредитивным формам расчетов неипотечных сделок и возможность согласования специальной ипотечной ставки. Также при достижении целевых параметров продаж жилья с ипотекой банка может быть разработан индивидуальный механизм снижения ставки.

– Какие еще банковские возможности предлагает ПСБ для строительных компаний региона?

– В случае эскроу-финансирования ПСБ предлагает участникам проекта комплексное сотрудничество: банковское сопровождение, контроль целевого использования средств, транзакционное обслуживание, спецусловия по размещению средств для дополнительного дохода и зарплатный проект.