Игра в ножички

На земельном рынке Петербурга явное оживление: общий объем сделок за три квартала 2020 года в семь раз превысил результаты всего 2019-го. Этому способствовали завершение текущих девелоперских проектов, рост цен на недвижимость и увеличение спроса на нее на фоне кризиса. Несмотря на пополнение портфеля, компании продолжают искать наделы для дальнейшей реализации.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

По данным Rusland SP, за первые три квартала текущего года общий объем сделок на земельном рынке в натуральном объеме уже превысил результаты 2019 года в семь раз. В Colliers International посчитали, что за девять месяцев девелоперы приобрели 223 га на общую сумму $373,2 млн, что более чем в два раза превышает результаты аналогичного периода прошлого года. «На этих участках суммарно можно возвести более 1,5 млн кв. м жилья»,— замечает генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге Андрей Косарев.

Земельный банк, в частности, пополнили группа RBI, «ЮИТ Санкт-Петербург», Setl Group, Bonava, ГК «Альфа Фаберже», Legenda Intelligent Development, ГК «Красная стрела», AAG, «Ленстройтрест», Sun Development, группа «Аквилон» и «Группа ЛСР». Последняя совершила крупнейшую сделку на земельном рынке Петербурга за последние годы, купив почти за 3 млрд рублей 143 га на намыве Васильевского острова, где к 2034 году планирует построить около 2 млн кв. м жилья.

На фоне ажиотажа

В прошлом году объем сделок с земельными участками значительно снизился, поскольку некоторые застройщики уже сформировали пул проектов в 2018-м, а некоторых сдерживала новая финансовая модель: из-за перехода на эскроу-счета доходность объектов заметно снизилась. «В 2019 году девелоперы оказались в сложной ситуации: в новых проектах затраты выросли в среднем на 10–15%, тогда как цены на жилье находились на прежнем уровне, а собственники земельных участков были не склонны продавать землю дешевле. В результате доходность получалась либо крайне низкая, либо отрицательная»,— констатирует господин Косарев.

Но покупка новых участков — обязательный процесс для планомерного развития компаний, и сложившаяся в 2020 году ситуация этому способствовала: рост цен на первичную недвижимость на фоне льготной ипотеки значительно улучшил финансовую модель новых проектов. «Большой объем сделок с земельными участками сейчас связан с тем, что отладился механизм эскроу-счетов, проектного финансирования, он стал понятен банкам и девелоперам»,— полагает генеральный директор Knight Frank St. Petersburg Николай Пашков.

Некоторые девелоперы приблизились к завершению строительного цикла по текущим проектам, после чего застройщику нужно приступать к новому, чтобы мощности были постоянно загружены. «К тому же все потрясения этого года и льготная ипотека вызвали высокий спрос на недвижимость, который привел к значительному вымыванию предложения жилья, что также стимулирует девелоперов покупать новые участки»,— добавляет господин Пашков. По словам руководителя консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group) Ольги Трошевой, во втором квартале на фоне снижения общей бизнес-активности было зафиксировано небольшое падение спроса, но в третьем и четвертом кварталах сделки снова стали активно заключаться.

Широкий выбор

По мнению опрошенных BG экспертов, около 90% сделок приходится на участки до 15 га. Средняя площадь, если исключить покупки самых масштабных лотов, составит около 3 га. «Преимущественно — в границах Петербурга. Максимальным спросом пользуются те, что расположены в "сером поясе", в статусных локациях, тяготеющих к центру города»,— уточняет госпожа Трошева.

Андрей Косарев с коллегой солидарен и добавляет, что если в 2019 году и в первой половине 2020-го было зафиксировано снижение интереса застройщиков к освоению крупных площадок, участкам, расположенным за КАД, и площадкам с неготовой разрешительной документацией, то сейчас спектр поиска значительно расширился. «Застройщики готовы приобретать даже участки, требующие внесения изменений в Генплан и ПЗЗ. Например, "Группа ЛСР" объявила о планах создать и освоить 143 га на намыве Васильевского острова, а компания КВС намерена приобрести почти 200 га в Пушкинском районе Петербурга»,— говорит он.

Партнер Rusland SP Андрей Бойков вместе с тем настаивает, что основной спрос составляют точечные проекты до 50 тыс. кв. м жилья в черте города. «На участки за КАД спрос, конечно, есть, однако в последние несколько лет он сильно сократился. В первую очередь девелоперы ищут проекты в корректной зоне с градостроительными документами. Такие участки охотно финансируют банки, и они позволяют максимально быстро выйти на стройку»,— добавляет он.

Кредитные программы

С целью снизить долю собственных средств девелоперов на начальном этапе проекта банки начали вводить кредитные программы, в частности, по финансированию приобретения новых площадок, а также разработки и получения проектной документации. Сбербанк, например, предлагает проектный бридж-кредит, финансируя начальные этапы жилищного строительства, в том числе приобретение прав на землю или проектных компаний и расходы на разработку исходно-разрешительной документации. Также существует мезонинное финансирование, то есть замещение собственных средств, возмещение ранее понесенных затрат, приобретение новых площадок с регрессом на действующие и новые кредитуемые проекты, финансирование под залог будущей прибыли или построенного жилья. «Известно, что первая сделка по мезонинному финансированию была закрыта в апреле 2019 года»,— говорит госпожа Трошева.

Больше, не меньше

В ближайшей перспективе эксперты ожидают еще больший рост инвестиций в участки для жилого девелопмента. «Во-первых, пандемия не оказала значительного влияния на рынок первичного жилья, оно было с лихвой компенсировано монетарными факторами, такими как снижение доходности вкладов и облигаций, налогообложение депозитов и, конечно, введение льготной ипотеки»,— объясняет господин Косарев. Во-вторых, расходы, связанные с переходом на эскроу-счета, уже заложены в бизнес-модель тех девелоперов, которые работают на рынке. В-третьих, снижение ключевой ставки сделало для застройщиков более доступным и проектное финансирование. Господин Косарев предполагает, что основной интерес девелоперов, несмотря на возвращение крупных greenfield-проектов, будет сконцентрирован в районе «серого пояса», где по-прежнему много предприятий с земельными участками, достаточными, чтобы обеспечить участников рынка работой на долгие годы вперед.

Большая часть застройщиков заявляет, что находится в поиске новых пятен под строительство. Генеральный директор группы «Аквилон» Виталий Коробов отмечал в интервью “Ъ”, что компания вынуждена мониторить практически все, что выставляется или не выставляется на продажу, так как земельные участки с полученной разрешительной документацией в Петербурге можно пересчитать по пальцам. По итогам трех кварталов «Аквилон» пополнил портфель проектов на 200 тыс. кв. м при намеченном бенефициарами плане в 300 тыс. «квадратов», поэтому до конца года можно ожидать закрытия сделок по приобретению участков под строительство еще 100 тыс. кв. м жилой недвижимости.

О намерении потратить от 5 до 7 млрд рублей на приобретение земельных участков совместно с банками-партнерами в этом году объявил президент и владелец группы RBI Эдуард Тиктинский, подчеркнув, что хороших участков в городе не так много, а продавцы становятся более сговорчивыми, чтобы зафиксировать сделки.

«Заключение сделки — длительный процесс, поэтому ожидается, что в 2021 году активность застройщиков останется на достаточно высоком уровне»,— полагает Ольга Трошева. По ее мнению, устоявшихся схем по приобретению земельных участков на рынке не сформировалось и они по-прежнему зависят от личных договоренностей участников — продавца, покупателя и банка, предоставляющего проектное финансирование.

Мария Кузнецова