С 1 июля 2019 года застройщики переходят на новую схему финансирования строительства многоквартирных домов и продажи квартир дольщикам через эскроу-счета. Специалисты отмечают, что продажа жилья по эскроу-счетам защищает дольщика и его сбережения. Кроме того, новая схема способствует тому, что с рынка уходят слабые компании, так как раньше застройщики строили дома за счет денег дольщиков, теперь берут кредиты. По данным регионального отделения Банка России в Ярославской области открыто уже более 1 тыс. эскроу-счетов на общую сумму 2,3 млрд руб. Первые дольщики уже получают квартиры, построенные по новой системе.
Фото: Пресс-служба правительства Ярославской области
Фото: Пресс-служба правительства Ярославской области
Новая система финансирования строительства жилья действует с 1 июля 2019 года. По ней застройщики могут привлекать средства участников долевого строительства с использованием счетов эскроу. В ярославском отделении Банка России отметили, что теперь в долевом строительстве участвует три стороны – застройщик, дольщик и банк.
Покупатель квартиры в строящемся доме после заключения договора долевого участия с застройщиком, открывает эскроу-счет в банке. Банк перечисляет деньги застройщику только после того, как он передаст готовую квартиру дольщику. Если дом по каким-то причинам не сдан — деньги возвращаются покупателю. По новому закону застройщики финансируют свои объекты из собственных средств, или за счет привлечения банковских кредитов.
По данным единой информационной системы жилищного строительства Дом.рф, в настоящее время в Ярославской области по новой схеме с использованием эскроу-счетов работают более 30 застройщиков. На данный момент 15 застройщиков Ярославской области имеют кредиты на строительство жилья на общую сумму 2,076 млрд руб. Обслуживанием эскроу-счетов в регионе занимается пять банков.
В ярославском отделении Банка России отметили, что по сравнению с прошлым годом, количество эскроу-счетов в регионе увеличилось. На 1 октября открыли более 1,1 тыс. таких счетов на общую сумму 2,3 млрд руб. Первые 85 ярославских дольщиков уже получили квартиры, построенные по новой системе. С эскроу-счетов застройщикам, передавшим квартиры дольщикам, было перечислено 177,5 млн руб.
Один из факторов, повлиявший на рост числа эскроу-счетов – программа льготной ипотеки под 6,5% годовых. В ярославском отделении Банка России уточнили, что именно льготная ипотека стала локомотивом роста ипотечного портфеля в Ярославской области. Она выполняет сразу две важные на сегодняшний момент задачи - это поддержка строительной области в регионе и создание доступных условий по ипотечным кредитам для его жителей.
По словам управляющего ярославским отделением Банка России Владимира Алексеева, в кредитном портфеле Ярославской области ипотека занимает свыше 40%, и ее доля растет. Так, за девять месяцев 2020 года в регионе выдано 8789 ипотечных кредитов на общую сумму 16,9 млрд рублей, это на 20% больше прошлогодней цифры. Ипотечный портфель жителей региона на 1 октября составил 53 млрд рублей. Средневзвешенная процентная ставка по ипотеке за год снизилась с 9,6% до 7,3%. Средний размер ипотечного кредита составил 1,9 млн. рублей, средний срок погашения – 17,8 лет. Основной объем задолженности (99%) ярославцы гасят своевременно.
«Принятые государством меры поддержки заемщиков во время пандемии, а также запуск новой льготной ипотеки позволили расширить кредитный рынок региона, не снижая качества кредитного портфеля»,— отметил господин Алексеев.
Практически все дольщики, приобретающие жилье с использованием эскроу-счетов, отмечают надежность и безопасность новой системы, гарантирующей получение квартиры в срок и сохранение денег в случае непредвиденных ситуаций и проблем у застройщика.
«Мы с женой давно планировали купить двушку в новом доме, но опасались потерять деньги. Тем более, плохой пример имеется – родственник пять лет назад вложил деньги в строительство, а застройщик обанкротился. Сейчас, наверное, будем брать ипотеку и покупать квартиру по эскроу-счету»,— рассказал ярославец Николай Смирнов.
Застройщики отмечают, что пока с осторожностью применяют новую систему продажи жилья. Однако количество строительных организаций, работающих с использованием эскроу-счетов в регионе растет.
Одним из застройщиков, работающих в Ярославской области, является компания ПИК. Помимо собственных проектов компания реализует в регионе проекты и по девелоперской франшизе. Директор по развитию финансовых продуктов ПИК-Франшизы Евгений Романенко рассказал “Ъ-Ярославль”, что переход на проектное финансирование способствует уходу с рынка слабых и не готовых к изменениям игроков. Чтобы остаться конкурентоспособными, застройщикам необходимо перестраивать систему внутри компании и научиться рассматривать последующие проекты через призму выгоды для банка, который предоставляет кредиты застройщикам.
В дополнение к этому – подобрать команду и ознакомиться с критериями получения финансирования у конкретного банка, ведь сегодня финансовые институты все еще не сформировали единый универсальный пакет документов.
Также господин Романенко отметил, что если раньше застройщик мог самостоятельно принимать любые решения «на свой страх и риск», то сейчас он обязан предварительно согласовывать их с кредитором. При этом преимуществом проектного кредита является полная определенность в источниках финансирования строительных работ. По мнению представителя застройщика, продажи перестали играть ключевую роль в «успешности» девелопера, а на первый план выходит конечный результат по передаче готового жилья дольщикам.
Как отмечает эксперт, для последних новые правила финансирования строительства сделали покупку квартир гораздо более безопасным мероприятием. Новая схема работы исключает понятие «обманутый дольщик», так как покупатель квартиры не потеряет деньги, даже если у застройщика возникнут проблемы с завершением строительства дома.
«А вот у застройщиков никаких гарантий, по большому счету, нет. Да, наличие кредитного договора, где зафиксированы условия получения средств на стройку, – это плюс. Однако в случае негативного развития событий или нарушения одного из пунктов договора, банк не поможет компании “выкарабкаться”, а вполне возможно заберет бизнес»,— пояснил господин Романенко, уточнив, что реальной гарантией здесь может быть поручительство одного из институтов развития в жилищной сфере, который смог бы вернуть банку деньги вместо застройщика, если что-то вдруг пойдет не так.
По данным Дом.рф, Ярославская область сейчас занимает пятое место по площади строительства с помощью эскроу-счетов среди регионов Центрального федерального округа. Дольщики региона приобрели по новым правилам жилье общей площадью более 378 тыс. кв. м. Это в три раза больше, чем было год назад. В начале декабря впервые в регионе площадь недвижимости, возводимой по эскроу-счетам, превысила площадь недвижимости, реализуемой по старой схеме. Сейчас в регионе возводится 44 дома по эскроу, что более чем в два раза превышает показатели прошлого года.