Банкиры вышли с собственными предложениями по ограничению цен на рынке недвижимости, которые стремительно выросли на фоне расширения госпрограммы льготной ипотеки. Глава ВТБ Андрей Костин считает возможным справиться с этой проблемой, снизив коэффициенты рисков по кредитам застройщикам, что позволит увеличить их финансирование, а значит, и темпы строительства. Однако эксперты полагают, что высвободившиеся средства банки могут направить на более маржинальные виды кредитования, например потребительское. Сами же застройщики говорят, что у них нет проблем с финансированием.
Глава ВТБ Андрей Костин
Фото: Александр Миридонов, Коммерсантъ / купить фото
Глава ВТБ Андрей Костин
Фото: Александр Миридонов, Коммерсантъ / купить фото
На заседании совета по развитию финансового рынка при Совете федерации 8 декабря был поднят вопрос влияния льготной ипотеки на рынок недвижимости. По словам главы ЦБ Эльвиры Набиуллиной, важная роль госпрограммы заключалась в том, что «в кризисные периоды не произошел провал рынка». Однако из-за нее в ряде регионов сформировался ажиотажный спрос, который ведет к неоправданному росту цен (см. “Ъ” от 26 октября).
В материалах, подготовленных к заседанию Финансовым университетом при правительстве РФ, говорится, что правительство и ЦБ столкнулись с «двузначным (в ряде регионов превосходящим 30-процентную отметку) ростом цен на недвижимость». Министр экономики Максим Решетников назвал риск роста цен на недвижимость долгосрочным. По мнению чиновника, справиться с этим можно, «только максимально наращивая жилищное строительство» в условиях слабого финансирования.
Эльвира Набиуллина, глава ЦБ, на заседании Совета федерации 8 декабря о влиянии программы льготной ипотеки
Эффект от льготы получают не столько граждане, сколько действительно застройщики и банки
Выход из ситуации предложил глава ВТБ Андрей Костин. По его мнению, если ЦБ снизит коэффициенты взвешивания рисков по кредитам застройщикам, это снизит нагрузку на капитал банков, что, в свою очередь, поможет расширить кредитование строительства. В результате увеличатся темпы строительства, что может остановить рост цен или даже привести к их снижению. Как пояснили “Ъ” в ВТБ, конкретная оценка по возможному снижению коэффициента должна быть сделана в рамках совместной работы и диалога с ЦБ, в том числе с учетом доступности для коммерческих банков инструментов гарантирования кредитных рисков финансирования застройщиков.
Снижение коэффициентов должно дать ощутимый эффект для кредитных организаций. По оценке директора группы корпоративных рейтингов агентства НКР Александра Дивакова, объем рынка кредитования застройщиков составляет около 2 трлн руб.
Другой собеседник “Ъ” оценивает, что при снижении текущих коэффициентов на 20% объем кредитования может увеличиться на 0,5 трлн руб. Впрочем, это не означает, что высвободившиеся средства банки направят на финансирование застройщиков. «У некоторых банков объем лимитов на кредитование сектора жилищного строительства почти выбран»,— отмечает господин Диваков. Директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Людмила Кожекина считает, что часть высвободившихся средств может пойти и в другие сектора, в частности «на более маржинальное потребительское кредитование».
Между тем сами девелоперы считают, что финансирование не единственная и не главная проблема, ограничивающая темпы строительства жилья. По словам директора по коммерческой недвижимости AFI Development Сергея Баранова, на фоне ограничений из-за пандемии генподрядные организации нуждаются в рабочей силе, большей частью которой были граждане СНГ. Директор департамента рынков капитала Colliers International Денис Платов добавляет, что существует градостроительный «лимит», который регулирует объем нового строительства: «Девелоперы скорее ограничены этим показателем и нормой прибыли, нежели нехваткой банковского финансирования».
По словам владельца корпорации «Кошелев-проект» Владимира Кошелева, девелоперы, обладающие достаточной компетенцией и предоставляющие банкам необходимый перечень документов по объекту, не испытывают проблем с финансированием.
«Обычно недостаток финансирования возникает у компаний, которые не могут корректно просчитать бизнес-модель строительства либо пытаются средствами, полученными на финансирование одного проекта, закрыть долги предыдущих проектов»,— уверен он. Крупнейшие банки, в том числе Сбербанк и ВТБ, наоборот, хотят увеличить свой портфель строительных кредитов. Они, полагает господин Кошелев, «охотятся за застройщиками, готовыми заняться реализацией новых грамотно просчитанных проектов».