торговля
Несмотря на то что рынок помещений для торговли в Москве развивается бурными темпами, места, пригодные для организации магазинов, до сих пор в дефиците. Поэтому цены на отдельно стоящие торговые помещения на наиболее популярных улицах в 2004 году продолжат расти. А вот ставки аренды в крупных торговых комплексах стабилизируются и даже могут несколько снизиться. В первую очередь это произойдет из-за того, что в Москве не так уж много крупных арендаторов.
Цифры и метры
На сегодняшний день общая площадь торговых помещений в Москве составляет 2,4 млн кв. м. При этом, согласно исследованию специалистов британской компании Knight Frank, качественные площади составляют всего 840 тыс. кв. м. Явный дефицит хороших торговых площадей приводит к тому, что возводятся все новые и новые торговые центры. Так, в 2003 году в Москве было сдано около 235 тыс. кв. м такого рода объектов — по сравнению с 2002 годом торговые площади увеличились на 25%.
В 2004 году должно быть открыто около 15 крупных объектов торговой недвижимости. Их появление увеличит предложение торговых площадей на 450 тыс. кв. м. По словам директора по развитию компании Swiss Realty Group Ильи Шершнева, "в общей сложности к второму кварталу 2004 года предложение площадей в современных торговых центрах превысит 1,3 млн кв. м". Самыми крупными проектами этого года станут "Мега-2" (Химки) — около 150 тыс. кв. м, "Веймарт-2" (71-й км МКАД) — 50 тыс. кв. м, "Рамстор Сити" (проспект Вернадского) — 47 тыс. кв. м, "МосМарт-2" (Дмитровское шоссе) — 16 тыс. кв. м, а также Dream House (поселок Барвиха) — 8,5 тыс. кв. м.
Новые горизонты
В прошлом году на столичном рынке торговой недвижимости впервые появились торговые центры нового формата — DIY (do it yourself). Первый такой центр построила компания OBI. По словам Ильи Шершнева, DIY — "это торговый центр, ориентированный на новый рыночный сегмент, в котором продаются любые товары для дома". Именно здесь, не заходя в другой магазин, человек может приобрести абсолютно все — от шурупа до обстановки и оборудования для ванной комнаты. В ближайшее время, безусловно, будет увеличиваться количество department store (универсальных магазинов). Возможно, появится и еще один новый формат — power center (такие центры располагаются, как правило, на большом участке земли за пределами города). Это правильно спланированный торговый комплекс, где большую часть площади занимают отдельно стоящие боксы якорных арендаторов, такие, как гипермаркет и DIY. Они связаны общей парковкой и, возможно, общими торговыми галереями, где располагаются маленькие магазины, заведения общепита и развлекательные центры. В компании Colliers International подобные объекты, которые должны начать возводиться в Москве в 2004 году, называют Retail Park. Retail Park — это группа одно-двухэтажных магазинов торговых операторов разного профиля, объединенных общей архитектурной идеей, имеющих отдельные входы, но использующих общую парковочную зону. На сегодняшний момент такая концепция разработана для торгового центра Retail Park на Дорожной улице, а также используется в проекте строительства торгового центра "Ростокино" на проспекте Мира.
По оценке компании Swiss Realty Group, конкуренция за лучшие торговые помещения в 2004 году останется высокой, что должно привести к усилению экспансии в регионы. В ближайшем будущем за счет строительства торговых центров предложение свободных площадей увеличится, что повлечет за собой снижение арендных ставок в некоторых районах города, в частности за пределами Садового кольца.
В поисках арендаторов
Успех реализации проекта строительства торгового комплекса в значительной степени зависит от его местоположения. В street retail (уличной торговле) успешными становятся магазины, выходящие витриной на главные улицы, такие, как Тверская, Никольская, Пятницкая, Кузнецкий Мост, или находящиеся на главных магистралях, например на Ленинградском, Кутузовском, Ленинском проспектах, на проспекте Мира.
Что касается универсальных торговых комплексов, то наибольшим спросом пользуются профессиональные, концептуальные, правильно расположенные торговые центры. Причем это могут быть и крупные объекты, находящиеся в спальных районах и на МКАД, и небольшие торговые центры рядом со станциями метро и конечными остановками наземного транспорта. Торговый центр возле станции метро всегда находится в более выигрышном положении, чем расположенные на некотором расстоянии от нее. Большинство торговых центров ориентированы на покупателей, пользующихся метро как основным видом транспорта. Когда метро доставляет покупателей к дверям торгового центра, это не просто удобно, но и, учитывая наши погодные условия, является неоспоримым преимуществом (особенно в глазах женщин, которые, по статистике, составляют 70% покупателей ТЦ).
Среди последних успешных проектов такого рода можно назвать торговый центр "Золотой Вавилон" (арендуемая площадь 38 тыс. кв. м) у станции метро "Отрадное", магазин "Галерея 'Аэропорт'" (площадь 12 тыс. кв. м) у станции метро "Аэропорт"; в ближайшее время откроется торговый центр "Калужский" возле станции метро "Калужская".
Однако многие девелоперы отмечают, что число компаний, которые могли бы заполнять площади торговых центров, пока недостаточно. Даже раскрученные торговые центры, например "Ашан" и "Мега", испытывают некоторые проблемы с арендаторами. "Мега" не смогла сразу привлечь необходимого количества арендаторов, которые в состоянии предоставить посетителям торгового центра однородный уровень сервиса и соизмеримую по качеству продукцию. В результате там появились магазины, предлагающие продукцию для людей разного уровня достатка — то есть ядро потребителей не сложилось. Из-за "дефицита арендаторов" на рынке практически отсутствует конкуренция, что тормозит рост арендных ставок и в некоторых случаях даже приводит к их снижению. Между владельцами торговых комплексов часто идет борьба за якорных арендаторов, то есть за тех, кто своим именем привлечет других, даже если займет небольшую площадь. Вообще же, все аналитики согласны с тем, что "существующее число якорных арендаторов для Москвы с ее населением и экономическим потенциалом явно не соответствует запросам населения". Крупных арендаторов, которые способны притянуть к себе сопутствующий бизнес, можно пересчитать по пальцам. Это в первую очередь продовольственные магазины ("Седьмой континент", "Ашан", "Перекресток", "Рамстор"), продавцы бытовой техники ("Техносила", "М.Видео"), строительных материалов ("Старик Хоттабыч"). Кроме того, именно в 2003 году к числу наиболее значимых арендаторов добавились развлекательные сети, которые оборудуют все большее число торговых центров кино- и развлекательными комплексами. Впрочем, и этого количества крупных арендаторов все равно явно недостаточно.
Виктор Малеванкин, аналитик Первого инвестиционного фонда недвижимости, считает, что в 2004-2005 годах конкуренция между девелоперами и владельцами торговой недвижимости в области привлечения арендаторов только усилится. Причиной станет не затоваренность рынка торговых площадей — их количество на душу населения остается ниже среднеевропейского уровня,— а ограниченное число высококлассных арендаторов. Сетевые операторы розничной торговли, работающие на московском рынке, хоть и развиваются очень динамично, но не обладают неограниченными возможностями и поэтому будут гораздо тщательнее выбирать проекты, в которых желают участвовать. Это коснется и уже действующих торговых центров. Те из них, чья маркетинговая концепция недостаточно продумана или сервис не удовлетворяет потребностям арендаторов, могут скоро начать их терять. Примеры уже есть. В 2003 году торговый центр "Рублевский" покинули компании Benetton и Zara. В борьбе за посетителя, а следовательно, и за арендатора и достойные арендные ставки девелоперам придется усиливать развлекательную составляющую новых торговых центров.
Юлия Никуличева из Jones Lang LaSalle считает, что основная проблема при строительстве торговых центров — это ошибки девелоперов, которые зачастую не задумываются о том, насколько удобным является местоположение торгового центра и каких арендаторов и покупателей привлечет такой магазин. По ее мнению, в Москве не хватает больших торговых центров, в которых арендуемая площадь составляет больше 100 тыс. кв. м. "У нас даже центров площадью больше 20 тыс. кв. м слишком мало, что мешает привлечению сразу нескольких крупнейших якорных арендаторов,— говорит госпожа Никуличева.— Ощущается и нехватка крупных центров в густонаселенных районах на юге и севере столицы".
Курсовые колебания
По словам Натальи Сазоновой, консультанта по исследованиям рынка компании Colliers International, номинальные ставки аренды помещений в торговых центрах в 2003 году оставались на прежнем уровне или незначительно снизились, что связано с меньшим, чем ожидалось, общим приростом торговых площадей. В то же время госпожа Сазонова обращает внимание на тот факт, что с начала 2003 года обменный курс рубля к доллару вырос. Следовательно, прогнозы падения ставок аренды на торговые помещения на 15% оправдались.
Эта ситуация оказалась благоприятной как для арендаторов, которые теперь фактически платят меньше, так и для девелоперов, которые выплачивают по кредитам тоже в долларах, а значит, снижение ставок не было для них ощутимым. Однако снижение стоимости доллара заставило некоторых девелоперов искать иные пути расчета арендной платы. В единичных случаях применялись иные схемы расчета ставок аренды. Например, номинированные в рублях ставки ежемесячно индексировались в соответствии с изменением "сводного индекса изменения цен в городе". В другом случае ставки рассчитывались в условных единицах, равных среднему арифметическому между курсом доллара и курсом евро, или просто в евро.
За прошлый год единственным направлением в коммерческой недвижимости, где значительно увеличились арендные ставки, стали магазины street retail. За этот период ставки выросли на 23%, но при этом в крупных торговых центрах снизились в среднем на 3,9% в связи с возросшим предложением качественных площадей в новых торговых центрах. Рост ставок в торговых коридорах говорит о том, что для уличных ритейлеров прошедший год был успешным. Однако тенденции развития лучших торговых коридоров различались. В то время как в некоторых торговых коридорах арендные ставки в 2003 году практически удвоились, в других, не представляющих интереса для торговых операторов, они снизились на 30%.
Средняя арендная ставка по 12 лучшим торговым магистралям за 2003 год составила $1063 за 1 кв. м (без НДС), однако единичные арендные ставки в небольших магазинах в таких престижных местах, как Тверская улица, достигли $5 тыс. за 1 кв. м (без НДС). Значительный рост арендных ставок — это в первую очередь результат улучшения экономической ситуации и роста запросов владельцев помещений. В торговых центрах в ЦАО арендные ставки начинались от $800 до $3,7 тыс. за 1 кв. м, за пределами центра — от $400 за 1 кв. м.
В компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" по-прежнему наблюдают дефицит малых площадей от 50 до 150 кв. м с отдельным входом, поэтому цены на такие помещения даже в районе новостроек начинаются от $2 тыс. за 1 кв. м.
В 2004 году снижение ставок в торговых центрах продолжится за счет увеличения предложения качественных площадей, но в то же время сохранится стабильно высокий уровень арендных ставок на магазинные торговые площади на самых популярных торговых улицах. Свободных площадей здесь сейчас 2-4%. В этом году ожидается выход на рынок большего числа операторов торговых комплексов международного класса. Прогнозируется, что после этого увеличится число свободных площадей в неудачно расположенных и спланированных торговых центрах и именно с них начнется снижение арендных ставок.
По данным аналитиков компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", менее всего подвержены колебаниям ставки на объектах, расположенных в центре города. Якорные арендаторы обычно платят за аренду меньше или не платят вообще. Кроме того, размер ставки напрямую зависит от арендуемой площади — чем она больше, тем меньше ставка. По словам директора управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Сергея Модестова, в последнее время владельцы московских торговых центров вынуждены разрешать арендаторам платить некий фиксированный минимум плюс определенный процент с оборота. Ставка для крупных супермаркетов сейчас составляет 4-5% с оборота, для предприятий, специализирующихся на продаже одежды и обуви,— 15-20%, для магазинов, торгующих товарами класса "люкс",— более 20%.
Торговые площади вообще и торговые центры в частности (площади в торговых центрах всегда продаются на этапе строительства, обычно их продают целиком, реже частично, а в большинстве случаев сдают в аренду) в 2003 году продавались по $1500 и выше за 1 кв. м в спальных районах и отдаленных новостройках; от $3 тыс. за 1 кв. м — в центре и на проспектах; на Тверской и Кутузовском проспекте цены доходят до $20 тыс. за 1 кв. м.
Где и кто будет строить
По мнению специалистов компании Colliers International, наиболее привлекательны для строительства торговых центров районы в исторической части города, на магистралях с высокими пешеходными и транспортными потоками. Однако в центре города участки, пригодные для строительства торговых центров, как правило, уже зарезервированы девелоперами и число их ограничено, поэтому наибольший интерес сейчас вызывают площадки, расположенные в центре густонаселенных спальных районов, желательно рядом со станцией метро, на пересечении основных транспортных магистралей.
Евгений Леонов, начальник отдела перспективных проектов департамента инвестиционных программ и строительства правительства Москвы, считает, что, поскольку понятие "торговый центр" вошло в жизнь москвичей сравнительно недавно, спрос на такие объекты у потребителей практически во всех районах Москвы достаточно высок, а сектор рынка не насыщен даже на 50%. По мнению господина Леонова, строительство торговых центров интересно в первую очередь в районах массовой застройки, таких, как Южное и Северное Бутово, Жулебино, Куркино. Причем возведение жилья в данном случае идет по большей части параллельно со строительством инфраструктуры. И наличие торговых центров в непосредственной близости от строящегося объекта является не последним фактором при выборе жилья. Совершенно особая ситуация, по мнению Евгения Леонова, складывается в центре Москвы. Здесь торговых точек не хватает в принципе. Однако строительство мегасторов и сити-моллов здесь невозможно, поэтому задачу обеспечения торговыми площадями в ЦАО необходимо решать каким-то другим образом, считает представитель ДИПСа.
В Jones Lang LaSalle сообщили, что на сегодняшний день очень активно ведется строительство торговых центров в районе Кутузовского проспекта (там, по словам Юлии Никуличевой, скоро образуется переизбыток площадей); активное строительство ведется на западе и юго-западе Москвы. Главная особенность этих районов — отсутствие промышленной зоны, наличие которой на востоке столицы является препятствием для девелоперов.
Виктор Малеванкин из Первого инвестиционного фонда недвижимости согласен с этим мнением и считает, что наибольшей популярностью у застройщиков по-прежнему пользуются западные районы столицы, большая часть новых торговых площадей будет построена именно здесь.
По мнению Ильи Шершнева, через год или два ожидается выход на столичный торговый рынок профессиональных инвесторов, приобретающих торговые центры как объекты бизнеса. Пока же в Москве можно выделить следующие группы инвесторов: иностранные торговые компании, российские торговые компании, иностранные девелоперы, российские девелоперы, банки.
В качестве примера работы российских финансовых холдингов можно упомянуть предприятия ФПК "Гарант-Инвест", имеющие успешный опыт строительства и развития торговой недвижимости. Одним из проектов этой финансовой компании стал торговый комплекс "Галерея 'Аэропорт'" (инвестиции в него составили $12 млн). Другие достоинства инвестиций в торговую недвижимость состоят в том, что они приносят стабильный доход и имеют высокую ликвидность. Для инвестиционных банков подобные вложения тоже служат источником дополнительных косвенных доходов и инструментом активного привлечения новых клиентов. Так, в ближайшее время ФПК "Гарант-Инвест" намерена реализовать инвестиционную программу строительства в Москве пяти современных торговых центров (ее стоимость $55 млн), а также программу строительства сети магазинов шаговой доступности.
Кроме того, в 2003 году на московский рынок вышли такие международные торговые компании и операторы рынка развлечений, как Rising Star Media (киноплексы "Киностар"), Zara, OBI, Sephora. Ожидается, что в ближайшем будущем магазины в России откроют Real (Metro AG), Castorama, Н&M, Leroy Merlin. О планах работы в России объявил и один из крупнейших европейских девелоперов, лидер европейского рынка в области строительства торговых центров — немецкая компания ECE Projektmanagement, которая также проектирует и строит транспортные комплексы, логистические и офисные центры.
РИНАТ ГИЗАТУЛИН