трудности перевода
Процедура изменения целевого назначения помещения в Москве настолько сложна, что ею приходится заниматься профессиональным юристам. Разумеется, это обходится недешево. Поэтому если вы приобретаете квартиру в расчете использовать ее в качестве офиса, следует заранее готовиться к дополнительным издержкам на бюрократические процедуры.
Услуги по переводу квартиры в нежилой фонд в среднем обходятся собственнику в $3 тыс. Обратный процесс, перевод коммерческой недвижимости в жилой фонд, на практике встречается реже, зато обходится гораздо дороже. Поэтому у собственника всегда есть соблазн попытаться сэкономить и проделать все необходимые процедуры самому. В принципе описание содержится в распоряжении мэра Москвы от 11 ноября 1994 года #560-РМ "Об упорядочении перевода жилых помещений в нежилой фонд и оформления документов о разрешении перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах", но там прописаны не все нюансы.
Процедура начинается со сбора пакета документов (см. справку). Больше всего времени, до нескольких месяцев, уходит на получение технического заключения уполномоченной проектной организации о возможности изменения целевого назначения и согласований санэпиднадзора и Госпожнадзора.
Собранный пакет документов представляется в межведомственную комиссию (МВК). Если необходимо изменить целевое назначение одной или нескольких квартир, этот вопрос рассматривает МВК округа. Если же необходимо перевести в нежилой фонд целый дом, то вопрос выносится на городскую МВК.
Изучив представленные документы и произведя осмотр объекта, МВК принимает акт о целесообразности перевода помещения в нежилой фонд либо о нецелесообразности такого перевода. Отказ в переводе помещения в нежилой фонд может быть обжалован в вышестоящей инстанции, городской МВК.
Решение по вопросам перевода жилых помещений в нежилой фонд утверждает департамент жилищной политики и жилищного фонда Москвы (ДЖП), который на основании заключения МВК в случае согласия с изменением функционального назначения данного помещения выпускает соответствующее распоряжение. Что касается перевода жилых домов в нежилой фонд, то решение об этом оформляется постановлением правительства Москвы.
Решение ДЖП или постановление московского правительства будет оформлено только после того, как собственник заплатит в бюджет города определенную сумму. Она равна разнице в расчетной стоимости жилого и нежилого помещения, которая определяется на основании действующих в Москве методик оценки жилых и нежилых помещений. Обычно плата составляет от $150 до $400 за квадратный метр. Эту сумму можно уменьшить, если помещение будет использоваться в социально значимых целях, например для работы образовательного учреждения.
С готовым решением собственник помещений должен обратиться в бюро технической инвентаризации для внесения соответствующих изменений в технический паспорт на строение. БТИ выдает собственнику новую выписку, с которой он должен обратиться в Москомрегистрацию для получения нового свидетельства о праве собственности.
Помимо упомянутого взноса в бюджет города собственник несет и другие расходы. В первую очередь это стоимость технического заключения и согласований, плата за выдачу различных справок, а также госпошлина за регистрацию прав на недвижимое имущество. Но по сравнению с уплачиваемой разницей в стоимости жилого и нежилого помещения они небольшие, не более $500 за 100-метровое помещение.
Процесс получения необходимых согласований занимает не менее четырех месяцев. Не следует также забывать, что изменение целевого назначения помещения требует и перепланировки, в частности устройства отдельного входа. Как правило, в качестве такового используется один из оконных проемов. В общей сложности согласования (изменение целевого назначения и перепланировка) займут не менее восьми месяцев. По идее, только пройдя всю эту бумажную волокиту, можно приступать к ремонтно-строительным работам, однако большинство инвесторов приступают к ним уже после прохождения МВК, то есть примерно через месяц-два после начала оформления.
Для того чтобы не прогадать, лучше начинать планирование еще на стадии покупки помещения, имея четкие представления, что именно в этом помещении вы будете делать. На этой стадии неплохо было бы обратиться за консультацией к специалистам. Они помогут предварительно оценить расходы по переоформлению. Нужно также учитывать, что приобретаемая квартира не должна находиться в доме, который подлежит сносу, капремонту или реконструкции — в таких домах разрешение на изменение целевого назначения помещения не дадут.
Следует также учитывать, что получить разрешение на перевод в нежилой фонд квартиры на других этажах, помимо первого, получится лишь в том случае, если квартиры под вами также уже переведены в нежилой фонд — таковы правила.
Впрочем, даже предварительные консультации не дают 100-процентной гарантии результата в обозначенные специалистами сроки. На любом этапе оформления могут возникнуть неожиданные препятствия. Если, например, заартачится пожарная инспекция, придется обращаться в вышестоящую инстанцию либо прибегнуть к традиционному русскому решению проблем несговорчивости чиновников — давать взятки. Это, кстати, одна из причин, почему стоит воспользоваться услугами специалистов — как правило, подобные риски учитываются при обсуждении размера гонорара.
Несколько слов об обратном переводе, когда нежилое помещение необходимо перевести в жилой фонд. Стоит отметить, что соображения, по которым это следует делать, носят несколько абстрактный характер. Неудобства, связанные со статусом нежилого помещения, сводятся к тому, что вы оплачиваете коммунальные платежи по коммерческим расценкам, а также в связи с тем, что в нежилом помещении невозможно зарегистрироваться по месту жительства или пребывания. Кроме того, жилище по Конституции неприкосновенно. Официальные представители власти могут проникнуть в него только с вашего согласия или на основании судебного акта. Что касается нежилого помещения, то оснований для вторжения непрошеных гостей со всевозможными погонами по закону больше.
При этом перевод помещения в жилой фонд, по словам специалистов, обходится гораздо дороже. Это объясняется не столько тем, что это какие-то нестандартные случаи или не отработана нормативная база. Скорее дело в том, что потенциальные клиенты гораздо более платежеспособны: не каждый может себе позволить купить целый дом в Москве и превратить его в личный особняк или городскую усадьбу. Устроить жилье посреди офисного центра вряд ли получится.
МАКСИМ ЧЕРНИГОВСКИЙ