Реновационное движение
В этом году сразу несколько крупных резонансных проектов жилищного строительства в центре Перми вышли на новый виток развития. В их числе — освоение участка бывшей психиатрической больницы, ЖК на Луначарского рядом с центральным рынком и квартал на Островского напротив ТРК «Семья». Когда-то эти площадки уже были застроены, но их прежние функции утратили актуальность, и теперь девелоперы «переосмысливают» территории заново.
Фото: Коммерсантъ / Максим Кимерлинг
Фото: Коммерсантъ / Максим Кимерлинг
С видом на парк Участок, претерпевший, пожалуй, самые кардинальные изменения — это территория бывшей краевой психиатрической больницы в квартале улиц Глеба Успенского, Куйбышева, Революции и Комсомольского проспекта (квартал №179). Старые корпуса занимали почти 10 га в центре города, вопрос реновации этой площадки стоял давно. Когда губернатором Пермского края был Олег Чиркунов, увлекавшийся градостроительными преобразованиями, возникла идея построить на этом месте показательный европейский квартал. Проект планировки территории разрабатывали голландские архитекторы из бюро KCAP. Они предлагали реализовать здесь среднеэтажную периметральную застройку. Площадка была поделена на кластеры, которые планировалось выставить на торги до конца 2012 года.
Однако процесс отбора инвесторов на этот привлекательный актив проходил сложно, в том числе из-за смены руководства региона. В августе 2014 года, спустя два с половиной года после первой попытки расторговать площадку, состоялся аукцион по продаже права аренды этой территории. Имущество предоставлялось в аренду для строительства комплекса многоквартирных жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями. По условиям торгов арендатор также был обязан безвозмездно передать муниципалитету объекты социальной и инженерной инфраструктуры: проезды, тротуары, велосипедные и пешеходные дорожки, уличное освещение, хозяйственные площадки и пункты сбора мусора, детские и спортивные площадки, места отдыха, автостоянки, инженерные сооружения. Кроме того, арендатор должен создать парковую зону площадью от 2 до 3 га.
Начальная цена годовой арендной платы составляла 108,356 млн руб. Борьбу за актив вели два игрока федерального уровня — ГК «ПИК» и ГК «КОРТРОС». В ходе торгов его цена выросла на 35% — до 875 млн руб. за шесть лет аренды. Победителем была признана группа «КОРТРОС» Виктора Вексельберга. Компания анонсировала проект комплекса многофункциональных жилых домов, общий объем инвестиций оценивался в размере более 9 млрд руб.
Чтобы вписать новый жилой комплекс в окружающую застройку и сохранить зеленое пространство на территории квартала, ГК «КОРТРОС» привлекла французское архитектурное бюро «Энтони Бешу» (Anthony Bechu). Разработанная им концепция предусматривала строительство шести сдвоенных жилых башен внутри квартала и двух домов средней этажности вдоль улицы Революции. Площадь застройки составляет более 190 тыс. кв. м. Новый ЖК получил название «Гулливер». Самая высокая его башня — это дом «Хедлайнер» (Headliner) высотой 31 этаж.
Помимо жилой функции, на территории 179-го квартала также был запроектирован общественный парк площадью 2 га и детский сад на 160 мест. В 2017 году ГК «КОРТРОС» заключила трехстороннее соглашение с краевыми властями и администрацией Перми. По его условиям девелопер должен был безвозмездно передать детский сад и парк в муниципальную собственность, а также выкупить и передать площадку под строительство школы. В итоге ГК «КОРТРОС» выкупила права на площадку по ул. Ленина, 33–35, рядом с гимназией №17, чтобы на этой территории появилось новое здание школы.
В этом году группа завершает освоение площадки квартала №179 — до конца года планируется сдать последние дома ЖК «Гулливер». Детский сад «Академика» уже открыт, осенью была запущена процедура передачи парка муниципалитету.
Объективная замена Другая знаковая для Перми площадка расположена недалеко от «Гулливера». Это участок напротив центрального рынка в квартале, ограниченном улицами Борчанинова, Луначарского, Попова, Пушкина. Территорию площадью 1,1 га ранее занимали ветхие дома. В 2014 году администрация Перми выставила актив на торги по развитию застроенной территории. Он достался пермской строительной группе «Камская долина» — на тот момент крупнейшему девелоперу в регионе.
По условиям контракта застройщик расселил 70 жилых помещений, расположенных в пяти аварийных домах. Параллельно компания запустила процесс снятия ограничений по высоте застройки (20 м), которые действовали для этого участка. В 2016 году «Камская долина» начала возводить ЖК «Феникс»: четыре 22-этажных корпуса на двухуровневом стилобате, общая площадь — 64 тыс. кв. м. Стоимость проекта составляла более 2 млрд руб. Однако вскоре после старта у строительной группы начались сложности, стройка остановилась, а в самой «Камской долине» заявляли, что теперь не имеют к ней отношения.
В конце 2017 года участок под ЖК «Феникс» (Луначарского, 99) выкупил ижевский застройщик «Талан». Степень готовности объекта на тот момент составляла 5–7%, в проекте уже было около 50 дольщиков-инвесторов. Новый застройщик сохранил основные параметры проекта: жилой комплекс представляет собой четыре высотные башни в форме буквы «П», объединенные общим стилобатом в два этажа. При этом он изменил фасадные решения и название объекта на ЖК «Доминант».
Строительство ЖК high-класса началось в июне 2018 года. Сдать все четыре башни «Доминанта» девелопер собирается в конце этого года.
Всем «Премьер» Еще один крупный земельный актив, освоить который в разное время пытались несколько игроков пермского рынка недвижимости, занимает 2 га напротив ТРК «Семья». Участок на Островского, 52, тоже был занят аварийным жильем, с 2005 по 2008 год расселением ветхого фонда занимались компании «Химпрод» и «Уральское инвестиционное агентство». ООО «Химпрод» (структура группы «ПМ-Инвест») с 2005 года до осени 2008 года предоставили серию займов ООО «УИА» для строительства жилого комплекса. УИА выступало девелопером проекта застройки этой территории, который получил название ЖК «Бон’Апарт». Общая площадь комплекса бизнес-класса должна была составить 107 тыс. кв. м. Однако из-за финансового кризиса 2008 года проект так и не был реализован.
Земельный участок на торгах в рамках банкротства УИА был продан ООО «Альтаир» за 130 млн руб. Совладельцем этой компании позднее стал один из кредиторов УИА Михаил Клюйков. В 2014 году господин Клюйков стал единственным участником «Альтаира». Он собирался построить на улице Островского жилой комплекс категории «эконом-плюс» со встроенными коммерческими помещениями. Общая площадь объекта должна была составить более 80 тыс. кв. м. Но и этот проект не был запущен в стадию реализации.
В декабре прошлого года ГК «ПМД» через суд получила разрешение на строительство ЖК «Премьер» на ул. Островского, 52. Компания обращалась в мэрию за разрешением на строительство, но ей отказали. Городской департамент градостроительства и архитектуры мотивировал отказ тем, что планируемый жилой комплекс превышает высотные ограничения в 22 м, действующие на этом участке. Застройщик обратился в суд, чтобы оспорить это решение. В первой инстанции компания проиграла, но прошлой осенью 17-й арбитражный апелляционный суд отменил определение краевого арбитража.
В этом году ГК «ПМД» начала застройку территории. Жилой квартал премиального уровня планируется сдавать поэтапно: первую очередь — в конце 2022 года, вторую очередь — в конце 2023 года. Площадь обеих очередей ЖК «Премьер» составит более 60 тыс. кв. м.
Эксперты отмечают значимость этих трех проектов реновации территорий. «Квартал бывшей психиатрической больницы — место с неоднозначной историей, но сейчас оно находится на новом витке развития. Если все обещания по созданию парковой зоны и остальной инфраструктуры будут реализованы, мы увидим интересный для города проект. Но транспортная доступность — въезд через улицу Куйбышева — вызывает вопросы. Когда ЖК будет полностью заселен, проблема может стать острее. Здесь частично решен вопрос с социалкой — на территории ЖК построен детский сад. Но куда пойдут школьники, не очень понятно, ведь соседняя школа №9 сегодня загружена»,— считает гендиректор АН «Респект» Алексей Ананьев.
Несомненным плюсом ЖК «Доминант» господин Ананьев называет его локацию — в той части городского центра, где практически нет свободных площадок и новых объектов. «У дома необычная архитектура. И материалы, и внешний вид выделяют его, комплекс соответствует своему названию»,— полагает собеседник. Но он обращает внимание и на нюансы проекта: наличие рынка по соседству, отсутствие паркинга для такого большого количества квартир, сложную транспортную ситуацию на улице Луначарского, которая может усугубиться, а также вопросы с наличием мест в близлежащих садах и школах.
Квартал на Островского, по словам Алексея Ананьева, находится в той части Перми, которая сегодня является центром притяжения. «Проекты рядом — ЖК „Виктория“, „Солнечный город“, „Новый центр“ сформировали перспективный район с развитой инфраструктурой и удобными развязками. Я думаю, что и новый ЖК будет пользоваться спросом. Удачные архитектурные решения делают это место привлекательным не только для проживания, но и просто для времяпрепровождения. Социальное окружение здесь выигрышное. Появление такого проекта украсит город»,— добавляет господин Ананьев.
Среди знаковых проектов этого года руководитель АН «Респект» выделяет также застройку микрорайона Ива (ЖК «Погода»), которую ведет корпорация «Девелопмент-Юг». «Здесь тоже есть нюансы: вопросы с арендой площадки, хотя именно в этом году девелопер и администрация Перми пришли к соглашению о продлении аренды еще на три года — до 2024 года. Особенность проекта в том, что на чистой площадке создается вся инфраструктура — и детские сады, и школы, и придомовые территории, нет социального окружения, которое как-то бы влияло. Это построенный в едином архитектурном стиле новый микрорайон, цельный ансамбль. Удаленность от центра города не влияет на продажи и стоимость жилья, квартиры здесь стоят довольно дорого. Это говорит о том, что спрос на такие проекты всегда будет. Если построят всю социальную инфраструктуру, которую обещали, и сделают удобный выезд, это будет яркий пример удачно реализованной концепции, которая была задумана изначально»,— полагает господин Ананьев.