Количество сделок застройщиков по схеме проектного финансирования в сентябре вдвое превысило показатель предыдущего месяца. Статистика свидетельствует о том, что застройщики адаптируются к новым условиям работы с использованием эскроу-счетов. Многие эксперты считают, что проектное финансирование уменьшило риски для всех участников девелопмента.
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ / купить фото
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ / купить фото
Напомним, новые правила финансирования строительства стали обязательными для российских застройщиков с 1 июля 2019 года. Ранее 214-ФЗ позволял застройщикам привлекать финансирование напрямую от дольщиков по договору участия в долевом строительстве, что позволяло застройщикам свободно перераспределять привлекаемые от дольщиков денежные потоки между своими строительными проектами и усиливало риски недофинансирования проектов. С 1 июля 2019 года «котловой» метод финансирования строительства запрещен на законодательном уровне. По новым правилам деньги граждан привлекаются строительными компаниями не напрямую, а аккумулируются на специальных банковских счетах эскроу, покрытых гарантией Агентства по страхованию вкладов (АСВ). Застройщики получат доступ к этим средствам лишь после сдачи дома в эксплуатацию.
Риск того, что девелопер не выполнит свои обязательства перед дольщиками, полностью исключен, так как финансирование строительства осуществляется и контролируется банком. Кроме того, защищен и подрядчик, поскольку выполненные им работы не могут быть не оплачены.
«С введением эскроу-счетов изменилась модель ценообразования у застройщиков. Ранее «на котловане» застройщик давал низкую цену на квартиру, повышая ее после каждого важного этапа строительства. В этой модели инвесторы на первоначальной стадии строительства брали на себя риск, что дом не будет достроен, но и получали доходность от роста цен. Сейчас застройщик, в рамках проектного финансирования по эскроу счетам, сразу ставит конечную цену с учетом кредитных средств от банка и инфляции».
Теперь риск для инвесторов в недвижимость лежит скорее не на застройщике, а на банке», — отмечает Артем Тузов, исполнительный директор департамента рынка капиталов инвестиционной компании «Универ Капитал».
Как отмечалось на недавнем заседании комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере строительства «Строительная отрасль 2020: время перемен», банки стали полноправными участниками девелоперских проектов. С ними согласовывается план продаж, график производства работ, разрешительная документация и себестоимость, проводятся стресc-тесты проектов. Таким образом, партнерство застройщика и банка еще больше повышает надежность жилищного строительства.
Министерство строительства вводило изменения поэтапно: часть проектов достраивалась по старой схеме. На начало ноября текущего года, согласно статистическим данным, замещение старых проектов новыми приближается к 50%. Таким образом, жилищное строительство входит в новую эру рынка.
Активно привлекать проектное финансирование застройщики начали год назад, но многие ещё сталкиваются с проблемами при получении кредитов. В Банке России полагают, что чаще всего компаниям отказывают из-за неполного пакета документов, предоставляемого вместе с заявкой. ЦБ отмечает и недостаточный уровень специалистов, которые готовят документы от имени застройщиков. Однако в банках, лидирующих по выдаче в этой сфере, уверены: при индивидуальном подходе к проектам особых сложностей не возникает.
К примеру, ПСБ предлагает оптимальную структуру финансирования именно с учетом особенностей проекта, используя такие гибкие и эффективные финансовые инструменты, как мезонинное финансирование, бридж финансирование, финансирование под альтернативный залог и будущую прибыль и другие инструменты, разработанные индивидуально под конкретный проект. Мезонинное финансирование — это дополнительные заемные средства, которые застройщик может привлечь сверх обычного кредитования, увеличив общую доступную сумму или частично заместив собственные средства.
В рамках бридж финансирования заемные средства предоставляются девелоперской компании на приобретение земельных участков или компаний-застройщиков, владеющих земельными участками, и финансирование расходов для получения разрешения на строительство после получения градостроительного плана земельного участка.
В ПСБ действуют оптимальные сроки принятия решений, предусмотрен поэтапный порядок рассмотрения проектов, позволяющий своевременно согласовать важные элементы сделки.
«Проекты финансируются по средневзвешенной ставке, которая зависит от объема денежных средств на счетах эскроу. Примечательно, что застройщик может управлять стоимостью финансирования проекта посредством реализации собственной стратегии продаж. Минимальная ставка финансирования достигает 0,01% годовых, — рассказывает Денис Векленко, заместитель регионального директора — начальник управления малого и среднего бизнеса операционного офиса «Воронежский» ПАО «Промсвязьбанк». — В случае, если застройщик относится к субъектам малого и среднего предпринимательства, максимальная ставка финансирования (при отсутствии остатков на счетах эскроу) не превысит 7,5% годовых. Эта процентная ставка возможна при объёме финансирования не менее 300 млн рублей».
При структурировании сделок банк использует механизмы государственной поддержки, что позволяет снизить стоимость финансирования для застройщиков и компенсировать повышенные риски по проектам.
Реализуя проект с ПСБ, застройщик получает ожидаемую ставку финансирования, поскольку банк не капитализирует проценты при отсрочке их уплаты, а также возможность защиты процентных ставок от увеличения в случае негативных изменений экономической конъюнктуры. Отсутствие комиссий и дополнительных расходов, связанных с рассмотрением проекта, делает такое сотрудничество более эффективным для застройщика. Кроме того, банк самостоятельно осуществляет оценку коммерческой привлекательности проекта, проводит строительный аудит и мониторинг.
Другие банки предлагают свои продукты, повышающие привлекательность проектного финансирования в жилищном строительстве.
По словам генерального директора воронежского «Домостроительного комбината» Андрея Соболева, сказанным на торжественной церемонии заселения первого в Воронеже дома, построенного с использованием счетов эскроу, в Воронежской области «удалось наладить механизм, который позволяет комфортно и в минимальные сроки проводить все процедуры по оформлению ипотеки, покупке квартиры и проведению регистрации сделок с использованием эскроу-счетов».
Павел Сигал, первый вице-президент «Опоры России» считает, что прошедший год с небольшим после введения проектного финансирования с эскроу счетами показал, что рынок хорошо воспринял новую инициативу.
«Строительные фирмы остались в плюсе: реализовали то жилье, что строилось до введения эскроу-счетов (клиенты быстро покупали такие квартиры), получили деньги на дальнейшее возведение недвижимости, а недостаток финансовых средств закрыли с помощью кредитов, которые предоставляли крупные банки под низкий процент. За год застройщики возвели почти 100 млн кв. м жилья, третья часть пришлась на проектное финансирование.
Важно, что изменения в законе не привели к серьезному росту стоимости жилья, в прошлом году оно в среднем выросло на 2-3% в зависимости от региона».