На фоне значительного сокращения предложения на рынке, снижения рубля и ставок по банковским депозитам интерес к апартаментам продолжает стабильно расти, причем как в сервисном, так и в несервисном сегментах. После затишья, связанного с самоизоляцией, в третьем квартале и начале четвертого девелоперы фиксируют увеличение спроса, при этом характеризуя текущий год как «нестабильный, но благоприятный».
Объем свободного предложения на петербургском рынке апартаментов на конец третьего квартала 2020 года составил 5,8 тыс. юнитов общей площадью 192 тыс. кв. м
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Объем свободного предложения на петербургском рынке апартаментов на конец третьего квартала 2020 года составил 5,8 тыс. юнитов общей площадью 192 тыс. кв. м
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Сокращение предложения
По данным Colliers International, на текущий момент объем первичного рынка апартаментов в Петербурге составляет более 700 тыс. кв. м в 32 проектах. В 2020 году он пополнился тремя объектами — новым корпусом в составе комплекса апартаментов Valo, cOASIS Vertical, а также комплекс элитных несервисных апартаментов «Дом Балле» от компании «Мега Хаус». При этом первые два проекта будут работать с международными операторами — Mercure от Accor Hotels и Ramada Encore от Wyndham соответственно. «С начала года в эксплуатацию были введены два проекта апартаментов общей площадью 47,7 тыс. кв. м — YE’S Marata (ГК "Пионер") и Vertical We&I (Becar). Оба комплекса начали функционировать в третьем квартале 2020 года»,— говорят в Colliers International.
Объем свободного предложения на рынке апартаментов на конец третьего квартала, согласно отчету Knight Frank, составил 5,8 тыс. юнитов общей площадью 192 тыс. кв. м. В консалтинговом центре «Петербургская недвижимость», в свою очередь, заявляют о 6,7 тыс. юнитов (214,3 тыс. кв. м), большая часть из которых — студии, а продажи ведутся в 32 апартамент-отелях. «На протяжении всего 2020 года предложение ежеквартально сокращалось, в результате за девять месяцев количество юнитов в продаже уменьшилось на 41%»,— говорится в отчете Knight Frank.
По мнению экспертов, на сокращение предложения оказала влияние эпидемиологическая ситуация: весной и в начале лета из-за пандемии коронавируса COVID-19 застройщики не выводили на рынок новые проекты. В итоге за три квартала аналитики зафиксировали минимальный за последние годы объем пополнения рынка — 1,9 тыс. юнитов (42,4 тыс. кв. м), говорят в КЦ «Петербургская недвижимость». Если сравнивать этот показатель с цифрами 2017–2018 годов, то объем предложения снизился в 1,5–2,5 раза. «В то время как 2019 году на рынок поступило рекордное количество апартаментов: за девять месяцев 10,9 тыс. штук»,— приводят данные в «Петербургской недвижимости».
Высокий спрос
Спрос же сохранился на высоком уровне 2018–2019 годов. «За девять месяцев продано 3,2 тыс. юнитов, даже несмотря на временное снижение показателей во втором квартале из-за режима самоизоляции. В третьем квартале объем спроса вырос, было реализовано 1,3 тыс. юнитов (39,9 тыс. кв. м) — на уровне аналогичного периода прошлого года»,— сообщила Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость». При этом наибольшим спросом пользовались сервисные апартаменты с минимальной ценой в диапазоне 85–95 тыс. рублей за квадратный метр (33% в спросе) и средним бюджетом покупки около 2 млн рублей, где сконцентрирован наибольший объем предложения — 37%, а также комплексы апартаментов с более высокой ценой предложения, в том числе с управлением от международных гостиничных операторов.
В Colliers International замечают, что в третьем квартале заметно вырос спрос на несервисные апартаменты, предназначенные для собственного проживания. «Так, за июль — сентябрь доля несервисных апартаментов в общем объеме спроса составила 45%, что на 19% выше показателя первого квартала 2020 года»,— указывают аналитики. Кроме того, спрос вырос и в сегментах высокого класса: на них пришлось 66% от количества реализованных несервисных апартаментов. «Например, в проекте Royal Park за третий квартал было продано 37 элитных апартаментов площадью более 3200 кв. м»,— следует из отчета Colliers International.
Коммерческий директор девелоперской компании Glincom Иван Татаринов считает, что везде и всегда есть востребованные и невостребованные проекты, что становилось особенно заметно во все предыдущие кризисы. «Более всего страдают проекты с неудачными локацией, архитектурой и концепцией либо сильно переоцененные. Напротив, удачные проекты продаются при любом спаде рынка — будь то массовый сегмент или премиальный»,— объясняет он.
По мнению Сергея Мохнаря, директора департамента развития строительной компании, нынешний год для недвижимости в целом и для апартаментов в частности был нестабильным, но по итогу очень благоприятным. «Снижение продаж, наблюдавшееся в начале года, было полностью компенсировано вторым и третьим кварталами — спрос вырос в полтора раза»,— говорит он, добавляя, что сервисные апартаменты в Петербурге остаются неоспоримым лидерами всего сегмента. По оценкам господина Мохнаря, интерес к ним в третьем квартале вырос почти на 90%. «Четвертый квартал покажет ориентировочно схожий уровень спроса — почти двукратного роста, конечно, не будет. Но и предпосылок к его заметному снижению нет»,— уверен он.
Рост интереса к апартаментам со стороны инвесторов фиксирует и Марина Сторожева, директор по продажам комплекса апарт-отелей Valo.«Коронакризис актуализировал преимущества доходной недвижимости, и в третьем квартале 2020 года мы зафиксировали двукратный рост продаж по сравнению со вторым кварталом. В четвертом квартале эта динамика сохраняется»,— сообщила госпожа Сторожева.
Растущие цены и реальная доходность
Что касается цен, то, по оценкам Colliers International, максимальную динамику показали несервисные апартаменты комфорт-класса, где за год средний показатель вырос на 26% и составил 153 тыс. рублей за квадратный метр. «В бизнес-классе показатель за год увеличился на 8%, до 205 тыс. рублей за квадратный метр. Для сравнения, в третьем квартале стоимость жилой недвижимости бизнес-класса составила 198 тыс., премиум-класса — 280 тыс. рублей за квадратный метр»,— говорят аналитики. Прирост средней стоимости квадратного метра в проектах комфорт- и бизнес-класса в сервисных апартаментах составил 24 и 4% соответственно. «В абсолютных выражениях цены достигли 145 тыс. рублей за квадратный метр в комфорт-классе и 198 тыс. рублей за квадратный метр в бизнес-классе. Помимо повышения уровня готовности проектов и перехода на проектное финансирование, на рост цен также повлияло улучшение концепций новых проектов — девелоперы активнее привлекали международных операторов для управления апарт-отелями»,— отмечают эксперты Colliers International.
По мнению господина Мохнаря, кризис в очередной раз стал лакмусовой бумагой для недвижимости и апартаментов в частности. «Инвестиции в доходную недвижимость востребованы, как никогда ранее, на фоне снижения рубля и ставок по банковским депозитам. Последние уже не позволяют компенсировать даже официальную инфляцию, не говоря о реальной»,— добавляет он.
Говоря о доходности апартаментов, госпожа Сторожева полагает, что обещания управляющих компаний должны снизиться. «Реальными цифрами стали 8–10% годовых, а не 15–18%, которые были актуальны ранее. УК, скорее всего, будут ориентироваться на долгосрочную и среднесрочную аренду. При этом в сравнении с другими инвестиционными инструментами апартаменты продолжат быть выгодным вложением»,— подчеркивает она. По мнению госпожи Сторожевой, программ фиксированной доходности будет все меньше, а цены имеют тенденцию к росту в ответ на увеличивающийся спрос. «Мы предполагаем, что к концу 2020 года стоимость квадратного метра увеличится на 10%»,— говорит она.
Неожиданный поворот
В середине ноября возобновилась давняя дискуссия о легализации апартаментов после того, как заместитель главы Минстроя Никита Стасишин высказал мнение, что «нецелесообразно в будущем строить все, что не подходит под жилье». «Поэтому под амнистию должно попасть то, что уже построено, оно должно быть учтено в объеме ввода жилья, но с какого-то момента мы должны честно друг другу ответить, что все, эта лавочка закрывается, с сегодняшнего дня мы строим только жилье»,— высказался чиновник. Участники рынка восприняли слова господина Стасишина как скорый полный запрет апартаментов. Однако позже замглавы ведомства объяснил, что Минстрой не будет менять правила игры, «поскольку этих правил нет». Он также отметил, что необходимо внести ясность в регуляриторику апартаментов по принципиальным позициям. Пока что правовой статус апартаментов обсуждается с экспертами.
По мнению собеседников “Ъ”, принятие закона о новом правовом статусе апартаментов может наложить на девелоперов новые обязательства, которые, в частности, приведут к нивелированию ценовых преимуществ апартаментов перед квартирами. Если это случится, то рынок может продолжить развиваться по неизвестной и непрогнозируемой траектории.