Льготную ипотеку оценили не все регионы
Общероссийский рынок
В третьем квартале 2020 года в России на первичном рынке жилья продажи выросли почти на 30%. Однако картина по стране неравномерная: в тридцати регионах страны число сделок снизилось или же не было продаж вовсе.
ЦИАН проанализировал спрос на первичном рынке недвижимости России в третьем квартале 2020 года по свежим данным, опубликованным Росреестром 17 ноября. Статистика Росреестра учитывает все зарегистрированные ДДУ, в том числе машино-места, кладовки и другие объекты долевого строительства, а также сделки с юридическими лицами.
В третьем квартале 2020 года заключено 209,9 тыс. ДДУ на первичном рынке РФ (+29% за год, +60% за квартал). Без учета столичного региона — Москвы и Московской области — прирост существенно ниже: +24% за год и +46% за квартал. Льготная ипотека не помогла установить новый рекорд. Количество сделок в третьем квартале 2020 года — на 14% меньше, чем во втором квартале 2019 года (перед вступлением поправок в 214-ФЗ). За первые три квартала 2020 года на первичном рынке РФ заключено 489 тыс. ДДУ, и это на 19% ниже, чем за аналогичный период 2019 года. На третий квартал пришлось 43% всех сделок.
Льготная ипотека не смогла поддержать рынок в 30 российских субъектах: в шести из них не заключено ни одного ДДУ. Еще в 24 число сделок в третьем квартале 2020 года снизилось в годовой динамике. С открытием эскроу-счетов прошло 37% сделок в третьем квартале 2020 года. В Москве на сделки с эскроу-счетами пришлось 30%, в Московской области — 15%, в Санкт-Петербурге — 12%, в Ленинградской области — 41%. В трех из восьми федеральных округов продажи за год снизились.
Третий квартал оказался рекордным только за последний год. Несмотря на льготную ипотеку, число сделок оказалось ниже, чем во втором квартале 2019 года на 14% — это был последний квартал перед вступлением в силу новых поправок в 214-ФЗ, сообщает ЦИАН. Тогда, опасаясь резкого роста цен на жилье, активность клиентов была выше текущей, несмотря на то, что ипотека на новостройки выдавалась под стандартный процент (9,82% в июне 2019 года). Часть сделок второго квартала прошлого года прошла «внутри застройщиков» (тогда, чтобы достигнуть необходимой доли продаж жилья, при которой девелопер может продавать жилье по старым правилам, девелоперы выкупали жилье сами у себя), однако на такие сделки приходилось не более 20% от общего объема. Соответственно, даже если сделать поправку на такие сделки, текущая активность покупателей-физлиц на рынке сопоставима, но не максимальна — льготная ипотека только поддерживает спрос.
В третьем квартале 2020 года в десятке лидирующих по количеству ДДУ регионов зарегистрировано 124,1 тыс. сделок (59% от общего количества). По сравнению с прошлым годом концентрация сделок в регионах-лидерах не изменилась (год назад на 10 регионов-лидеров также приходилось 59% ДДУ).
Лидерами по числу сделок в третьем квартале 2020 года стали Москва (14,7% сделок от общего числа по РФ), Московская область (10,9%), Санкт-Петербург (8,5%), Краснодарский край (6,1%) и Новосибирская область (3,8%). В десятку также вошли Свердловская, Ростовская, Ленинградская, Тюменская области, Татарстан.
Из лидирующих регионов только в Санкт-Петербурге показатели третьего квартала 2020 года оказались хуже, чем в 2019 году. Падение составило 11%. Эксперты связывают отрицательную динамику со структурой предложения. По подсчетам ЦИАН, в 2020 году за первые десять месяцев 2020 года в Санкт-Петербурге стартовали продажи около 3 млн кв. м квартир и апартаментов, тогда как в прошлом году — около 7 млн кв. м. Последний раз столь незначительный объем новых корпусов фиксировался в 2016 году (2,7 млн кв. м).
Лидерами по приросту спроса в годовой динамике стали Татарстан (+79%), Новосибирская (+58%) и Ростовская области (+57%). В Москве прирост составил 43%, в Московской области — 50%. Список лидирующих субъектов с прошлого года практически не изменился: в десятку вошел Татарстан, вытеснивший Воронежскую область.
Рекордно низкие ставки по ипотеке привели к росту активности покупателей. Но далеко не во всех регионах субсидирование смогло увеличить сделки в новостройках. В шести субъектах РФ в третьем квартале 2020 года не зарегистрировано ни одного ДДУ: Мурманская область, Карачаево-Черкесия, Тыва, Камчатский край, Магаданская область и Чукотский АО, Еврейская АО. Еще в 24 субъектах количество сделок в третьем квартале 2020 года в сравнении с третьим кварталом 2019 года снизилось. Таким образом, льготное кредитование не стало «спасательным кругом» для трех десятков российских регионов, где продажи новостроек продолжают снижаться, несмотря на рекордно низкие за всю историю ставки по кредиту. Наибольшая доля регионов с отрицательной динамикой спроса — в Северо-Кавказском, Сибирском и Дальневосточном федеральных округах.
Лидерами по росту спроса стали Томская область (в 15 раз больше сделок, чем годом ранее), Кемеровская область (в три раза больше ДДУ) и Саратовская область (в 2,2 раза больше ДДУ). Такой значительный прирост связан с изначально невысокими продажами в прошлом году.
Наибольшее падение сделок в годовой динамике зафиксировано в Ингушетии (–90%, где прошли всего три сделки), Чечне (–77%, 26 ДДУ), Мордовии (–61%, 67 ДДУ). Только в двух из десятка регионов с наибольшим падением сделок число ДДУ превысило тысячу за квартал. Это Иркутская область (–48%, 1,57 тыс. сделок) и Якутия (–20%, 1,23 тыс. сделок).
В третьем квартале 2020 года 37% ДДУ было заключено с открытием эскроу-счетов в целом по РФ. Для сравнения, в третьем квартале 2019 года доля составляла всего 8%. Не все регионы активно переходят на новые правила. В четырех регионах, где прошла хотя бы одна сделка на первичном рынке, не зарегистрировано ни одного договора по новым правилам: Кабардино-Балкарская Республика, Чечня, Омская область, Забайкальский край.
Абсолютно все сделки с открытием эскроу-счетов прошли в третьем квартале 2020 года в Калмыкии, Ингушетии и Мордовии. 97% сделок с эскроу-счетами заключено в Ямало-Ненецком АО и Курганской области. В Москве на сделки с эскроу-счетами пришлось 30% ДДУ, в Московской области — 15%, в Санкт-Петербурге — 12%, в Ленинградской области — 41%.
В третьем квартале 2020 года в годовой динамике продажи снизились в трех из восьми федеральных округов: Северо-Западном (–2%), Северо-Кавказском (–2%) и Дальневосточном (–10%). Причем в последнем действует «дальневосточная ипотека» под 2% годовых.
По подсчетам ЦИАН, наибольшее число сделок по федеральным округам в третьем квартале 2020 года пришлось на Центральный федеральный округ — 36% сделок. В пересчете же на численность населения лидером оказывается СЗФО (227 сделок на 100 тыс. жителей). Для сравнения, в Центральном округе прошло 190 ДДУ на 100 тыс. жителей. Самые низкие показатели зафиксированы в Северо-Кавказском федеральном округе: 30 ДДУ на 100 тыс. человек.
«Льготное кредитование не стало универсальным решением поддержки строительной отрасли и жителей во всех регионах,— комментирует Алексей Попов, руководитель аналитического центра ЦИАН.— Рекордные продажи сегодня наблюдаются в экономически благополучных субъектах с относительно высоким уровнем доходов населения и девелоперской активностью. Одновременно треть регионов столкнулась с падением спроса. Только за счет субсидирования не удается поддержать прошлогодний "допандемийный" уровень продаж, что связано не только с обеднением населения, но и с существенным ростом цен на первичном рынке. Без учета столичного региона спрос выше прошлогоднего всего на четверть, то есть минимальная ставка не стала причиной рекордного спроса на фоне общего негативного фона. В сравнении с прошлым годом (с первыми тремя кварталами) текущие продажи в регионах хуже на 21%. Поэтому даже за счет пролонгации субсидирования достичь прошлогодних показателей вряд ли удастся».
В третьем квартале 2020 года спрос в сегменте новостроек, приобретаемых по ипотеке, сместился со студий в сторону одно- и двухкомнатных квартир.
Государственная программа льготного ипотечного кредитования сделала более просторное жилье доступным большему числу покупателей. По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», структура ипотечных сделок в Петербурге с июля по сентябрь 2020 года выглядит следующим образом: студии — 23%, однокомнатные квартиры — 44%, двухкомнатные — 25%, трехкомнатные и более — 8%. По сравнению с аналогичным периодом 2019 года доля студий снизилась: ранее она составляла 29%. Произошло это за счет увеличения доли одно- и двухкомнатных квартир. При этом, учитывая высокую активность покупателей и общий рост количества квартир, приобретенных с помощью ипотечных средств, по всем типам жилья отмечен рост спроса.
Средний бюджет покупки в ипотеку в третьем квартале составил 5,6 млн рублей. Программа государственного льготного кредитования в Петербурге распространяется только на новые квартиры стоимостью до 12 млн рублей, традиционно сделки с таким бюджетом составляют до 95% на первичном рынке.
В сегменте более дорогих квартир ситуация с введением программы льготного кредитования сильно не изменилась. «Среди клиентов "Петербургской недвижимости" квартиры дороже 12 млн рублей по ипотеке покупают 55% клиентов (51% в начале года), 29% пользуются рассрочкой (ранее 27%), оставшиеся — это стопроцентная оплата»,— прокомментировала Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость».
