Ломтики культурного наследия
Мэрия Ярославля по частям продает аварийные памятники архитектуры
В Ярославле для пополнения бюджета регулярно выставляют на продажу принадлежащие городу архитектурные памятники, большинство из которых находятся в аварийном состоянии. Однако, в этом году из крупных лотов, стоимостью 30-40 млн руб. ни один не был реализован. На муниципальное имущество со статусом объекта культурного наследия, памятника архитектуры наложены серьезные охранные обременения, которые отпугивают покупателей. В последнее время мэрия стала продавать такие здания по частям, с сохранением всех требований к ОКН. Эксперты считают, что такой подход опасен для будущего памятников архитектуры, поскольку при этом сильно усложняется процесс согласования реконструкции и реставрации таких объектов.
Фото: Пресс-служба мэрии Ярославля
Фото: Пресс-служба мэрии Ярославля
Для пополнения городского бюджета мэрия Ярославля регулярно выставляет на продажу в том числе старинные здания, являющиеся объектами культурного наследия (ОКН). В настоящее время объявлено 20 аукционов по продаже муниципального имущества, имеющего статус ОКН. Общая сумма выставленных на продажу объектов культурного наследия составляет более 133 млн руб.
В частности, продается за 42 млн руб. здание бывшей Казанской аптеки в исторической части города на улице Андропова. За 32 млн руб. продается во Фрунзенском районе города здание усадьбы Коковцевых являющееся памятником архитектуры федерального значения. Усадьба расположена на территории природного памятника – ландшафтного усадебного парка с каскадными прудами. Самый известный представитель фамилии Коковцевых – Владимир Коковцов, бывший премьер-министром России с 1911 по 1915 годы.
Эти объекты продаются долго. Аукционы регулярно продлеваются и обновляются, так как сложно найти покупателей на здания, требующие больших вложений в ремонт и содержание, и имеющие охранный статус. Для привлечения покупателей в последнее время мэрия города все чаще стала выставлять объекты культурного наследия на продажу по частям.
Последним таким лотом, появившемся на сайте мэрии в ноябре, стало трехэтажное здание в центре города на улице Трефолева, 12, имеющее статус ОКН. Ярославцам это здание известно, как дом, в котором жил в 70-х годах XIX века известный поэт и историк Ярославского края Леонид Трефолев. Общая стоимость этого муниципального имущества составляет около 30 млн руб. Однако здание площадью более 1,3 тыс. кв. м. продается не целиком, а по частям. Отдельно продаются девять помещений на первом, втором и третьем этажах, площадью от 31 кв. м до 276,2 кв. м.
На этой же улице выставлен на продажу по частям еще один памятник архитектуры, известный как «Дом Гнуздева». Его разделили на семь лотов по цене от 1,2 млн руб. до 4,03 млн руб. – помещения площадью от 41, кв. м, до 156,8 кв. м. Общая начальная стоимость всех аукционов составляет 13,352 млн руб. Еще один архитектурный памятник «Дом жилой Сакина» на улице Салтыкова-Щедрина, 14 разбит на шесть лотов по цене от 924 тыс. руб. до 3,2 млн руб.
Главный архитектор Ярославля Артем Цымбалов отметил, что при продаже отдельными лотами больше шансов найти покупателей, а опасения по поводу того, что у зданий появится несколько собственников и это может негативно сказаться на их содержании, напрасны.
«Прямой зависимости качества содержания зданий от количества собственников нет. Даже у одного собственника уровень содержания разных объектов может различаться. И примеры такие, к сожалению, есть. Напротив, содержание несколькими собственниками может с большей вероятностью предполагать достаточность наличия финансирования у каждого собственника на объекты по отдельности»,— рассказал “Ъ-Ярославль” господин Цымбалов.
По его словам, в аукционную документацию на каждое продающееся отдельно помещение объекта входит постановление мэрии об условиях приватизации. В этом постановлении указаны требования к сохранению, содержанию и использованию ОКН. Участники аукциона об этом знают и в случае покупки обязаны будут их соблюдать.
«Так, “Дом Гнуздева” является ОКН регионального значения и по закону приватизируется путем конкурса. В постановлении мэрии об условиях приватизации указывается в качестве обязательного условия проведение работ по сохранению объекта согласно приведенному перечню. Таким образом, даже если объект будет приобретен несколькими лицами, каждый из них будет обязан выполнить работы по сохранению ОКН», — пояснил главный архитектор.
В мэрии уточнили, что выполнение требований по содержанию приобретаемых зданий со статусом ОКН контролируется специальной комиссией, в которую включены представители регионального департамента охраны объектов культурного наследия. Если комиссия установит, что условия конкурса не выполнены, не произведены работы, предусмотренные в аукционной документации, то регистрация права собственности покупателем будет невозможна.
Градозащитники сомневаются в целесообразности продажи зданий ОКН по частям, так как в этом случае сложно спрогнозировать дальнейшую судьбу памятников. Член правления ярославской организации Союза архитекторов России, градозащитник Ольга Мазанова говорит, что пока нельзя оценить, правильное ли это решение – продавать объекты культурного наследия по частям.
«Есть русская поговорка: "У семи нянек дитя без глазу". В идеале, конечно, лучше, чтобы у памятника, ансамбля, особенно усадьбы, был один собственник. Но, к сожалению, это не всегда реально»,— отметила госпожа Мазанова.
Главный аналитик ГК «Алор» Алексей Антонов говорит, что продажа зданий не одним лотом, а разбитым на несколько, не является чем-то экстраординарным, и далеко не всегда означает, что собственник реально планирует продать объект по частям.
«Дело в том, что объекты недвижимости, в том числе, представляющие собой культурную, архитектурную или историческую ценность, могут быть разбиты на лоты в силу дробления имущественного комплекса при постановке его на учет и внесении в кадастр. То есть, различным объектам, формирующим единый комплекс или даже одно здание, могут быть присвоены различные кадастровые номера, и их продают по частям именно поэтому, но собственник при этом предполагает, что объекты будут приобретены одним покупателем»,— пояснил “Ъ-Ярославль” господин Антонов.
По его словам, случаи, когда дробление единого объекта происходит именно с целью продажи его по частям, встречаются намного реже. А если речь идет о реализации недвижимого имущества, обладающего охранным статусом, то, по мнению эксперта, сохранение, реконструкция и реставрация такого здания несколькими собственниками практически невозможны.
«Ремонт или реставрация ОКН с сохранением, например, исторических фасадов и других элементов здания, при условии, что оно имеет не одного собственника, маловероятно, если не сказать невозможно. Поясню: любые работы, допустим, замена аварийных перекрытий, требуют обязательного согласования с уполномоченными органами. А если помещения в одном здании принадлежат разным собственникам, то та же замена перекрытий, а тем более инженерных коммуникаций, потребуют еще и согласования между собственниками, у каждого из которых разные подходы и разные финансовые возможности»,— говорит Алексей Антонов.
Он пояснил, что при наличии у ОКН нескольких собственников, любое действие со зданием должно согласовываться не только с государством, но и между собственниками помещений, что на практике потребует колоссальных денежных затрат, временных и административных ресурсов
«Такое дробление не выгодно ни государству, заинтересованному в сохранении объектов культурного, архитектурного и исторического наследия, ни собственникам, которые, приобретая недвижимость, очевидно, планируют ее использование в своих хозяйственных, бытовых или коммерческих целях»,— уточнил эксперт.