Комиссия Генерального совета "Единой России" по формированию рынка доступного жилья рассматривает в нулевом чтении пакет более двадцати правительственных законопроектов, обеспечивающих развитие жилищного строительства и механизмов ипотеки. Работа на минувшей неделе начата с налоговых законопроектов.
Две стороны жилищного вопроса
Председатель комиссии Георгий Боос пояснил Ъ, что основная задача поправок — "простимулировать как спрос на жилье, так и его предложение". Если стимулировать только спрос, например, делая более доступным ипотечные кредиты, то это взвинтит цены на жилье --- из-за дефицита предложения. По данным Госстроя, сейчас в год сдается 36 млн кв. м жилья. В конце 1980-х вводилось в строй 78 млн кв. м, и это не покрывало потребности нуждающихся в улучшении жилищных условий. Госстрой пока ставит задачу поднять ввод жилья до этого уровня хотя бы к 2010 году. Однако для этого надо решить массу технических проблем. Например, по словам Георгия Бооса, "главным затыком" в увеличении объемов ввода жилья может оказаться проблема подведения инфраструктуры к строительным площадкам. Дело в том, что площадки с инфраструктурой постепенно застраиваются. Финансирование подготовки новых площадок местные власти могут не потянуть. Застройщики же не стремятся брать на себя эти расходы.Поправки в налоговые законы призваны решить эти проблемы — простимулировать строительство и упростить и удешевить для граждан схемы приобретения жилья.
Стимулирование застройщиков
Для стимулирования застройщиков предлагается освободить от НДС операции по реализации жилья и земельных участков под жилищное строительство. Сейчас застройщики и риэлтерские компании стараются снизить свои налоговые обязательства, избежать уплаты НДС при передаче построенного жилья от заказчика инвестору или соинвестору. Например, применяются механизмы продажи жилья в период строительства через договоры долевого участия или инвестирования, продажи жилья на вторичном рынке через физических лиц--сотрудников риэлтерских компаний. Все это повышает риски для граждан, которые хотят улучшить жилищные условия с использованием уже имеющегося у них жилья. Возможности зачета его полной рыночной стоимости снижаются, поскольку посредники обязаны уплатить НДС на доходы от реализации жилья или земельных участков. Не исключено, что освобождение от НДС застройщиков простимулирует их брать кредиты — строительство жилья таким образом будет развиваться, уменьшатся сроки строительства.Если освобождение от НДС можно расценивать как пряник для застройщика, то предлагаемые поправки в закон "О плате за землю" — как кнут. Цель поправок — стимулировать строительство жилья в установленные сроки, поставить заслон покупке земельных участков в спекулятивных целях как способу вложения денег — без проведения жилищного строительства, снизить возможности для замораживания строительства. Для этого предлагается на начальном этапе строительства до постановки объекта на учет в налоговых органах (нормативный срок два года) устанавливать двукратную ставку земельного налога (сейчас ставка одинакова и для застроенных земельных участков и для застраиваемых). Если по истечении двух лет объект не сдан, то ставка земельного налога увеличивается до четырехкратной. После завершения строительства ставка становится однократной. Поправки вызвали дискуссию. Появилось предложение на нормативные два года оставить простую ставку налога, а затем повышать ее до двукратной. Член комиссии депутат от "Единой России" Ильдар Габдрахманов объяснил, что от спекуляций это не спасет — можно подержать участок года года, а затем продать. Тогда член комиссии Наталья Бурыкина предложила использовать двукратный коэффициент, но возвращать застройщику сумму налога, уплаченную сверх норматива, при вводе объекта в эксплуатацию в отведенные сроки. Это предложение всем членам комиссии понравилось.
Стимулирование граждан
Для граждан, совершающих сделки с недвижимостью, правительственные разработчики пакета предлагают расширить систему вычетов по налогу на доходы физических лиц. Это удешевит займы и снизит расходы на покупку или строительство жилья.Ст. 220 действующего Налогового кодекса предусматривает налоговые вычеты при продаже жилых домов, квартир, дач, садовых домиков и земельных участков. Если имущество находилось в собственности налогоплательщика менее пяти лет, вычет не может превышать 1 млн руб., от пяти лет — предоставляется на всю вырученную от продажи сумму. Налоговый вычет на сумму не более 1 млн руб. также предоставляется при приобретении или строительстве жилого дома или квартиры. Не облагается налогом также погашаемая сумма процентов по ипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в российских банках и направленных на приобретение жилья. Все эти льготы предоставляются налогоплательщику один раз. Не предусмотрены льготы по доходам от ипотечных или муниципальных ценных бумаг.
Расширить льготы предлагается так. Предоставить региональным властям право увеличивать размеры установленных вычетов при приобретении или строительстве жилья. Предоставить гражданам право получать налоговые вычеты не только в налоговых органах по окончании налогового периода, но и до его окончания по основному месту работы. Предоставлять вычет при продаже уже имеющегося приватизированного жилья независимо от сроков приватизации в сумме, направленной на приобретение другого жилья на территории России. Начать субсидировать из бюджета погашение процентных ставок по всем кредитам на приобретение и строительство жилья, предоставленным как банками, так и другими организациями. Имущественный вычет (субсидирование), предоставляемый некредитными организациями, не должен превышать двукратной ставки рефинансирования ЦБ. Снизить с 35% до 13% ставку налога на доходы, полученные от экономии на процентах за пользование целевыми кредитами на приобретение или строительство жилья. Наконец, на переходный период формирования рынка ипотечных и муниципальных ценных бумаг предлагается снизить с 13% до 6% налоговую ставку на проценты по этим бумагам, эмитированным на развитие коммунальной инфраструктуры на срок не менее трех лет.
Комиссия решила предоставить еще больше льгот. Например, почти все члены комиссии поддержали предложение снизить ставку на проценты по ипотечным ценным бумагам до нуля.
Решено также снизить для граждан платежи за нотариальное оформление (госпошлину) всех ипотечных квартирных операций. Предлагается за госрегистрацию договоров ипотеки и за выдачу соответствующих документов о регистрации взимать один платеж. Причем, если договор заключен между физическим и юридическим лицом, плата взимается в размере, установленном для физических лиц. При этом гражданам размер однократной платы за госрегистрацию и выдачу документов предлагается оставить таким же, как сейчас: за каждое действие — 200 руб. Комиссия, возможно, предложит еще больше снизить платежи граждан и юридических лиц за нотариальное оформление ипотечных сделок. При этом члены комиссии высказали намерение поставить в Думе заслон лоббизму нотариусов, которые, конечно, будут недовольны этими предложениями по сокращению их доходов. "Нотариусы не должны зарабатывать на рынке доступного жилья",— вынес приговор депутат, известный адвокат Андрей Макаров. Он также предложил, чтобы все ставки за нотариальное оформление были фиксированными. Пока правительство предложило взимать за удостоверение ипотечных договоров по нежилым помещениям 0,3% от стоимости закладываемого имущества, но не более 5000 руб.
Стимулирование инвесторов
Для юридических лиц пакет законопроектов предлагает снизить ставку налога на прибыль от операций с ипотечными и муниципальными ценными бумагами, эмитированными на срок не менее трех лет, с 24% до 6%. По мнению разработчиков, это снизит издержки инвесторов, вкладывающих средства в эти бумаги, и процентные ставки для населения по ипотечным кредитам (они являются обеспечением ипотечных ценных бумаг). Разработчики рассчитывают, что снижение ставки налогообложения дохода по ипотечным ценным бумагам просигнализирует инвестору о дополнительной надежности этих бумаг. Снижение ставки налога на прибыль по доходам от муниципальных ценных бумаг на развитие коммунальной инфраструктуры даст инвесторам дополнительные средства для развития и модернизации этой инфраструктуры. За счет этого может быть частично решена и проблема обустройства коммунальной инфраструктурой незастроенных земельных участков.Кстати, пакет стимулирует вкладывать деньги в инфраструктуру не только частных инвесторов, но и местные власти. Предлагается внести поправки в Бюджетный кодекс, разрешающие все доходы от продажи и передачи в аренду земельных участков для жилищного строительства зачислять в местные бюджеты. Сейчас эти доходы делятся между федеральным бюджетом, бюджетами регионов и муниципальных образований в пропорции 15:35:50. Предлагаемые поправки будут действовать до 2006 года — до вступления в силу нового закона "Об общих принципах организации местного самоуправления" и связанных с ним поправок в Бюджетный кодекс. Эти законы изменят территориально-административное деление. И тогда вступит в силу фактически аналогичная норма, по которой 100% земельного налога идет в бюджеты поселений, а 100% земельного налога, применяемого на межселенных территориях, зачисляется в бюджеты муниципальных районов.
ИРИНА Ъ-ГРАНИК