Пандемия вызвала резкий рост спроса на загородную недвижимость, но рынку это может грозить коллапсом и чередой банкротств. Как рассказали “Ъ FM” девелоперы, число сделок купли-продажи домов, коттеджей и таунхаусов в третьем квартале выросло в разы по сравнению с тем же периодом прошлого года. Причем интерес россиян к такому жилью не ослабевает и осенью. Готовых объектов мало, а потому застройщики активно принимают заказы на индивидуальные проекты. При этом многие компании заключают договоры на новый сезон, фиксируя цену, что чревато серьезными убытками. С чем связаны эти риски? И как вести себя покупателю? Разбирался Григорий Колганов.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Вынужденная самоизоляция и закрытые границы поставили перед обеспеченными россиянами извечный русский вопрос: как жить дальше? Лучше, конечно, в своем доме, рассудили они и обратили свои взоры на загородное жилье. Замгендиректора компании «KASKAD Недвижимость» Ольга Магилина говорит, что давно не припомнит такого спроса на рынке: «Третий квартал у нас был абсолютно рекордным. Влияли отложенный спрос, выгодная ипотека и, наверное, ожидание налога на вклады физлиц. Все это в сумме дало нам очень серьезный рост. Если сравнивать с третьим кварталом 2019 года, то показатели на 119% выше. А если отдельно сравнить сентябрь 2020 года с сентябрем 2019, то получается, что рост составляет целых 223%».
Причем, как отмечают в «KASKAD Недвижимость», каждая пятая сделка сейчас из числа сверхдолгих — когда покупатель раздумывал больше полугода. Небывалый спрос привел к тому, что готовых и разумных по цене предложений практически не осталось, гораздо дешевле возвести дом с нуля. Застройщики только рады: после спада в первом полугодии они торопятся удержать клиента и фиксируют для него сегодняшние цены, хотя к делу смогут приступить только весной. К тому времени материалы значительно подорожают, и компании рискуют работать себе в убыток, считает управляющий партнер группы компаний «Омакульма» Константин Пороцкий:
«Интерес к загородной недвижимости возрос колоссально. Буквально за это лето смели все земельные участки более или менее пригодные для строительства.
Что касается застройщиков, которые берут заказы на весну, это действительно огромный риск, потому что уже за последние два месяца стоимость материалов подорожала примерно на 15%.
Что будет весной, прогнозировать очень трудно. Поэтому мы принимаем заказы только на короткий период, и цикл строительства должен составлять при этом не более трех месяцев».
По подсчетам игроков рынка, только за последние пару месяцев кирпич и металл подорожали в среднем на 10%, а бетон, песок или отделочные материалы — на четверть. Не последнюю роль в этом сыграл курс доллара. Но это не единственная проблема. Пандемия вынудила уехать, а закрытые границы не дают вернуться значительной части рабочей силы. Ранее Сергей Собянин говорил, что число мигрантов в Москве сократилось на 40%. Индустрию частного строительства, по оптимистичным оценкам, покинуло примерно столько же.
И даже компании, которые не используют иностранцев, столкнулись с проблемами, сетует директор по продажам Good Wood Development Валерий Лукинов: «В связи с тем, что мигранты из близлежащего зарубежья не приехали к нам, возник острый дефицит рабочей силы, а те бригады, которые есть, хотят более высокие зарплы. Их требования могут доходить до то, что они просят увеличить жалование в полтора-два раза.
Сейчас разнорабочие уже не хотят получать менее 90 тыс. руб. в месяц, хотя раньше это они работали за 30-50 тыс».
Дефицит кадров взвинтил цены на подрядные работы: кровля и фундамент сейчас обходятся на 30-50% дороже, а, например, покраска подорожала в два раза. Конечная стоимость объекта может значительно отличаться от зафиксированной сейчас в договоре. Но некоторые компании, видимо, не учитывают этого, надеясь на новые заказы, говорят игроки рынка. Результатом эдакой «строительно-финансовой пирамиды» может стать волна банкротств. Как же вести себя покупателю в такой ситуации? Замгендиректора компании «KASKAD Недвижимость» Ольга Магилина советует все-таки тщательнее искать готовые объекты:
«Если зафиксировать цену сейчас, можно попасть в ситуацию, когда выполнение обещанных работ по этой стоимости станет невозможно. Это неизбежно приведет к конфликтной ситуации, долгострою, недострою и, возможно, суду. Я бы рекомендовала обращаться в более крупные организации, которые могут оценить эти риски. Совсем обезопасить себя можно, только максимально исключив из процесса стройку. Соответственно, чем меньше работы, тем меньше рисков для покупателя».
Но такие предложения на рынке в большом дефиците. Получается замкнутый круг: либо переплачивай, либо жди, либо надейся, что у застройщика на тебя еще хватит ресурсов. Однако падения спроса на загородное жилье в следующем году собеседники “Ъ FM” не ожидают.
Почему в России сокращается выход новых проектов строительства жилья
Согласно опросу портала «РБК-Недвижимость», большинство игроков рынка считают, что в следующем сезоне стоимость строительства загородных домов вырастет более чем на 20%.