правоприменение
Можно ли сегодня приобрести однокомнатную квартиру площадью 42 кв. м в неплохом районе Москвы меньше чем за $35 тыс.? По мнению большинства риэлтеров и застройщиков — нет. Однако в управлении Минюста РФ по городу Москве и в столичном отделении Российского фонда федерального имущества думают иначе. В принципе хорошую недвижимость в столице можно купить гораздо дешевле. Главное — победить в аукционе, на котором реализуется конфискованное и арестованное недвижимое имущество. Правда, войти в этот тщательно скрываемый рынок крайне сложно, а результат будет зависеть от того, на каких условиях покупатель договорится о победе на аукционе с продавцом — поверенной компанией, которая действует в интересах РФФИ и Минюста.
Преступная собственность
Согласно российскому законодательству, решение о конфискации или наложении ареста на любое имущество (в том числе недвижимое) выносит гражданский или арбитражный суд. Как правило, конфискуется имущество, полученное в результате преступных действий либо нажитое преступным путем. Также арестуется и выставляется на торги недвижимость, принадлежащая предприятию-банкроту, которое не в состоянии вернуть долг заемщику. По действующему в России уголовному кодексу даже в случае вынесения обвинительного приговора, сопровождаемого формулировкой "конфискация всего имущества", государство не имеет права отобрать у своего гражданина квартиру, в которой он проживает, если она не украдена у другого физического лица. Таким образом, на продажу практически в 90% случаев выставляется недвижимость, ранее принадлежавшая юридическим лицам. Вообще же, продажа конфискованных зданий и помещений является одной из самых закрытых тем на столичном рынке недвижимости. Практически все структуры, которые принимают участие в этой деятельности, предпочитают не комментировать даже технологию реализации конфиската и тем более не раскрывают статистические данные о количестве подобных сделок и сумме средств, которые поступили в бюджеты всех уровней или были переданы кредиторам. По неофициальной информации, в 2003 году в Москве было реализовано по крайней мере 100 тыс. кв. м подобной жилой и коммерческой недвижимости на сумму, превышающую $100 млн.
Решение о реализации объекта недвижимости выносит суд, который поручает контроль за исполнением этого решения службе судебных приставов. Первым делом приставы производят опись и арест помещений. Непосредственно реализацией недвижимого имущества занимаются региональные отделения Российского фонда федерального имущества, деятельностью которых руководит Министерство имущественных отношений РФ. Существует соглашение между Министерством юстиции РФ (в это ведомство входит служба судебных приставов) и РФФИ о взаимодействии при продаже арестованного и конфискованного имущества. Оно предусматривает, в частности, следующий порядок реализации недвижимого конфиската. Судебные приставы привлекают оценочные компании (имеющие лицензии Минимущества РФ на специальную оценочную деятельность), которые определяют начальную стоимость выставляемого на продажу объекта. В свою очередь, РФФИ передает имущество на реализацию поверенной риэлтерской фирме, которая размещает объявление о проведении аукциона (в соответствии с руководящими документами РФФИ объявление о продаже имущества должно быть размещено в печатных СМИ, выходящих тиражом не менее 60 тыс. экземпляров), реализует имущество, получает средства и перечисляет их РФФИ. Если объект был арестован и выставлен на торги по требованию кредитора, РФФИ возвращает эти средства службе судебных приставов, которая перечисляет их кредитору. Если имущество по решению суда было обращено в доход государства, деньги поступают в бюджеты разных уровней в указанной в Налоговом кодексе РФ пропорции.
Управляемые торги
На первый взгляд технология, утвержденная Минюстом и РФФИ и регулирующая процесс продажи конфискованного имущества, выглядит безупречной. Истинная же схема, на основе которой продаются квартиры и производственные объекты, становится видна только в том случае, если компания или физическое лицо, не искушенные в сделках подобного рода, попытаются приобрести конфискованную недвижимость или принять участие в самом процессе.
Все начинается с оценки первоначальной стоимости объекта, которая может быть весьма неожиданной. Может ли квартира в кирпичном десятиэтажном доме в районе станции метро "Медведково" стоить $25 тыс.? Можно ли купить двухкомнатную квартиру площадью 52 кв. м на Саранской улице за $30 тыс.? Можно ли приобрести офисный комплекс площадью 280 кв. м на Садовом кольце за $180 тыс.? По мнению большинства риэлтеров, опрошенных корреспондентом "Дома", однозначно нет. Тем не менее такие лоты встречались среди выставленной на продажу конфискованной недвижимости (добавим, что рыночная стоимость первого объекта составляет около $42 тыс., второго — больше $60 тыс., а цена третьего превышает $300 тыс.). Оценкой конфискованного имущества в Москве занимаются около десятка компаний. Однако ни один из оценщиков так и не решился рассказать о специфике определения стоимости конфискованного объекта недвижимости.
В питерской компании "МКД Партнер" лишь уточнили, что эта деятельность "не самая интересная, потому что копеечная" и вдобавок осложняется тем, что "оценщику приходится учитывать интересы самых разных игроков — кредиторов, банкротов, чиновников Минюста и РФФИ". Источник Ъ, занимающийся сделками с конфискованной недвижимостью, заявил, что "оценщик получает откат за 'правильную' стоимость квартиры от поверенной фирмы, которая занимается продажей имущества".
Вторая проблема подобного рода сделок — это отсутствие гласности при проведении конкурсов. Поверенной фирмой по продаже арестованного имущества РФФИ в Москве является компания "Риэлтком", которую возглавляет риэлтер Олег Зимарев. По необъяснимым причинам "Риэлтком" публикует объявления о продаже недвижимого имущества в зеленоградской газете "Сорок один плюс", которая выходит тиражом 80 тыс. экземпляров и практически не попадает в Москву. Интересно, что в сделках с недвижимостью практически не используется бюллетень РФФИ "Реформа", в котором должна публиковаться открытая информация о предлагаемых на торгах объектах. Не обновляется и страничка на сайте РФФИ в разделе "торги недвижимым имуществом". Более того, секретарь, который отвечает по указанному в газете "Сорок один плюс" телефону, сначала отрицает, что имеет какое-то отношение к объявлению, но, если произнести магическую фразу "посоветовал обратиться Андрей Жильков (начальник управления реализации арестованного и конфискованного имущества РФФИ)", соглашается принять по факсу заявку на участие в аукционе. Получить комментарий господина Жилькова "Дому" не удалось, сотрудники его приемной соединять с ним корреспондента не стали.
Впрочем, процедура официального приема заявок, по словам риэлтеров, пытавшихся принять участие в аукционах, будет официально завершена только после того, как с претендентом на покупку объекта встретится и поговорит представитель "Риэлткома". В этой компании отвечать на вопросы об аукционах по продаже конфиската наотрез отказались, но источник "Дома", который пытался принять участие в покупке двухкомнатной квартиры на Саранской улице, сообщил, что "человек, представившийся сотрудником 'Риэлткома', предложил заранее приобрести право на победу за $20 тыс." и мотивировал свою просьбу тем, что "деньгами приходится делиться с РФФИ, ведь так трудно получать на реализацию новые квартиры!"
Один из руководителей агентства недвижимости "Диамант", которое ранее занималось продажей конфискованного недвижимого имущества по поручению службы судебных приставов Москвы, заявил, что "процедура доступа к этому имуществу действительно сложная — РФФИ и служба судебных приставов де-факто имеют 'квоты' конфискованного имущества и сбрасывают его близким компаниям, чтобы контролировать процесс продажи". Он также уточнил, что "часто договариваются не столько чиновники, сколько банкроты и кредиторы, особенно в тех случаях, когда банкротство преследует лишь цель вывода активов по заниженной стоимости".
Без права переписки
Обычно непосредственно на торгах недвижимым имуществом на каждый лот претендуют два покупателя. Шаг аукциона назначается в 1% от оценочной стоимости. В 90% случаев аукцион обходится одним шагом, то есть цена проданного имущества практически не отличается от оценочной. Правда, корреспонденту "Дома", который попытался принять участие в приобретении здания офисного центра, в РФФИ посоветовали "запастись терпением и дополнительными средства, которые, скорее всего, понадобятся для дорогостоящего оформления сделки". Что это за оформление, в РФФИ сообщить отказались, сославшись на то, что "до аукциона еще далеко (он назначен на апрель.— Дом) и все еще может поменяться". Но не всем претендентам так везет. Большинству претендентов "со стороны" аккредитованные риэлтеры сразу отказывают в праве подать заявку. Если несостоявшийся претендент подает жалобу в РФФИ, чиновники предлагают ему обратиться в суд. Естественно, что материальные и временные затраты при обращении в гражданский суд съедают всю возможную прибыль от покупки относительно дешевой квартиры. Если истцу все-таки удастся доказать, что торги, на которых был реализован объект недвижимости, проводились нечестно, то крайней окажется фирма, организовавшая аукцион. Естественно, она будет отлучена от продажи конфиската, но, по словам представителя одной из риэлтерский компаний, "на этом месте появится совершенно новое юридическое лицо со старыми учредителями".
Этот же собеседник "Дома" утверждает, что на самом деле деятельность по продаже конфискованного имущества приносит трем заинтересованным группам людей "огромные доходы" за счет активного использования "неоприходованной наличности, которая переходит из одних рук в другие". Покупатель, который побеждает на аукционе, наряду с официальной стоимостью квартир оплачивает "организационные расходы, сумма которых сопоставима со стоимостью объекта" (эта цифра обычно составляет 85% от заявленной в объявлении стоимости недвижимости). Часть средств, по словам источника, поверенная компания перечисляет отдельным чиновникам РФФИ "за предоставление новых конфискованных объектов" (около 35%), порядка 10% уходит компании-оценщику, 25% передается судебным приставам, оставшиеся средства остаются в распоряжении поверенной фирмы.
Все заинтересованные структуры комментировать эти утверждения отказываются.
Кроме сложности участия в процедуре по реализации конфискованного имущества сделка с арестованной недвижимостью несет в себе ряд дополнительных рисков. Во-первых, это сложность с оформлением приобретения. Де-юре новый собственник помещения сможет получить свидетельство о праве собственности через восемь месяцев после вынесения судом решения о продаже конфиската, когда истекут все отведенные законом сроки по обжалованию решений. Во-вторых, если результаты торгов будут признаны недействительными, покупатель получит лишь официально уплаченные за объект средства. Все расходы "на оформление" останутся у организаторов торгов.
РИНАТ ГИЗАТУЛИН