правила проживания
В конце прошлого года Госстрой РФ утвердил новые правила и нормы эксплуатации жилья, запрещающие владельцам квартир заниматься их переоборудованием без специального на то разрешения. Контроль за их исполнением был возложен на Государственную жилищную инспекцию, а в новостройках — на управляющие компании. Попытка разобраться, насколько эффективны последние директивы Госстроя, показала, что проще и дешевле не обращать на них никакого внимания.
Ничего лишнего
Строго говоря, потребность в новых правилах созрела давно: во-первых, надо бороться с жильцами, которые возомнили себя архитекторами и перестраивают квартиры, разрушая при этом несущие конструкции зданий. Во-вторых, из-за буйной фантазии москвичей многие дома в городе выглядят как на бразильском карнавале — со стен свешиваются спутниковые антенны, кондиционеры и ящики всех цветов радуги. И хотя ясно, что для целостности архитектурного облика фасады домов не должны быть ничем перегружены, соответствующих директив для поддержания европейского единообразия до последнего времени не было. Так называемые правила эксплуатации жилфонда имели статус рекомендаций. Чтобы устранить это упущение, в конце прошлого года Госстрой РФ утвердил новые правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда.
Согласно им, без ведома ЖЭКа, межведомственной комиссии и жилищной инспекции запрещено заниматься переоборудованием и перепланировкой квартир. Для тех, кто не знает разницы между этими двумя понятиями, в первом же разделе правил разъясняется, в чем она состоит. Если с перепланировкой все более или менее понятно (явное переустройство квартиры, вроде сооружения дополнительных кухонь и переноса перегородок), то с переоборудованием дело обстоит сложнее. Кроме таких работ, как замена газовой плиты электрической, перемещение сантехники и газовых приборов, к переоборудованию госстроевцы отнесли и замену электропроводки, установку душевых кабин, джакузи, стальных дверей, стиральных машин повышенной мощности и прочих бытовых приборов нового поколения. И по инструкциям теперь даже на подключение стиральной машины необходимо разрешение органов местного самоуправления. В целях пожарной безопасности жильцам запрещается устанавливать стальные двери, а для улучшения внешнего вида домов предписывается красить оконные рамы или ставить пластиковые окна исключительно "установленного для данного здания" цвета.
Как объяснили Ъ в Мосжилинспекции, даже на простейшее переоборудование требуется согласование "не потому, что так кому-то захотелось, а исключительно в целях безопасности". Оказывается, ковры на стенах в новом доме могут ухудшить вентиляцию, а несанкционированно установленные цветочные ящики на балконах — свалиться кому-нибудь на голову.
Управляющие и присматривающие
Когда я спросила руководителя одной известной столичной фирмы-застройщика, "как вы следите за тем, чтобы покупатели квартир не вешали ковры и не выносили кондиционеры на улицу", бизнесмен ограничился коротким ответом: "Бред какой-то". Выяснилось, что застройщикам мало известно про новые правила Госстроя, и этот факт им нисколько не мешает. В конце концов, их цель — построить дом, благополучно сдать его в эксплуатацию, получить за это деньги, а что там дальше — это уже забота собственника. По словам начальника отдела управления и эксплуатации жилищного фонда ГУП "Мосжилкомплекс" Валерия Моргунова, застройщики не могут ограничивать покупателя в желании изменений в квартире, это должны делать управляющие компании: "Согласно новым правилам Госстроя, именно управляющим компаниям вменяется в обязанность следить за тем, чтобы собственники квартир не нарушали при переустройстве и ремонте помещения существующего законодательства".
В пресс-службе Мосжилинспекции сообщили, что, согласно инвестиционным проектам, управляющие компании должны организовывать товарищества собственников со своим уставом, в котором прописываются все правила эксплуатации жилья. "Как балансодержатели, именно они принимают объекты в эксплуатацию и следят за тем, чтобы не были снесены несущие стены, чтобы кондиционеры и спутниковые антенны не портили фасад дома", пояснили в Мосжилинспекции. Если в стандартных договорах не предусмотрены такие пункты (а они, как правило, и не предусмотрены), то нарушения жильцов регулируются на основании федерального и городского законодательства. По мнению заместителя генерального директора ООО "Жилстройэксплуатация" (управляющая компания группы ПИК.— Ъ) Романа Кудрявцева, образование товарищества собственников жилья (ТСЖ) вовсе не исключает нарушений: "Если с утра до вечера жилец не стучит отбойным молотком, физически невозможно проследить, что он меняет в собственной квартире".
"Принимая дом на баланс после завершения строительства, мы заключаем с жителями соглашение, в котором оговаривается график ремонтных работ, отбираем фирмы, которые будут делать ремонт, контролируем, какой материал они используют. Но мы не контролирующий орган",— говорит Роман Кудрявцев. По его словам, механизм технического надзора в законодательстве не прописан: "В нем есть только абстрактные формулировки. И даже наше 'фильтрование' ремонтников по большому счету незаконно — при желании собственник квартиры может проигнорировать требование управляющей компании и поручить ремонт 'универсальным таджикам'". Кстати, обязательство стать членом ТСЖ, за которое ратуют и чиновники, и застройщики, является самым распространенным противозаконным ограничением покупателя. Как рассказала генеральный директор ОАО "Межюрконсалтинг" Наталья Куракова, согласно постановлению Конституционного суда РФ от 3 апреля 1998 года, обязательность членства в ТСЖ противоречит ст. 30 Конституции РФ. По словам юриста, "ежемесячные членские взносы в размере $300-400, идущие на зарплаты работникам ТСЖ, многим не по карману, другие же не видят в этом никакого смысла".
Легализация кондиционера
Если же вы захотите легально повесить кондиционер или спутниковую антенну, то стоит приготовиться к очень долгому и сложному процессу. Сначала необходимо утвердить проект на установку оборудования в проектном институте — если не одобрили в одном институте, можно обратиться в другой. Затем проект согласования вместе с правоустанавливающими документами на квартиру и заявлением на проведение реконструкции нужно сдать в единое окно в районной управе. Срок рассмотрения документов может длиться несколько недель. За это время отдел комплексного благоустройства выяснит, не будет ли портить ваш кондиционер фасад дома. В положительном случае вам выдадут счет на сумму 2-3 тыс. рублей (комиссионные за разрешение). После этого с ордером на проведение работы следует обратиться в местную административно-техническую инспекцию, сотрудники которой должны наблюдать за монтажом. Фирму, которая установит оборудование, придется искать самому. "Вообще, это очень муторно, и к нам с такими вопросами почти никто не обращается",— сообщили в одной из районных управ города. Это неудивительно — позвонив в организации, продающие и устанавливающие климатическое оборудование, я выяснила, что все можно сделать гораздо проще. "Если в вашем доме не очень рьяные домуправы, то не обращайте внимания на новые правила, мы вам все установим за один день без всякой бюрократии",— пообещали они.
В том случае, когда жилец все-таки в обход законодательства переоборудовал квартиру, формально он должен быть наказан. Правда, для этого нужно, чтобы в жилищную инспекцию пожаловался его сосед, потому как инспекторы не ходят по столице, вычисляя, кто, где и что установил не по правилам. В Мосжилинспекции пояснили, что выявление нарушений входит в обязанности дирекции единого заказчика (ДЕЗ). "Но они стараются не делиться с нами такой информацией — для них это лишняя работа. Мы следим, но не имеем права устраивать рейды, и можем поехать куда-то только по жалобе соседа или по информации управляющей компании, которая не справляется с ситуацией своими силами". Обычно специалисты ведомства выезжают по адресу для составления протокола о нарушении эксплуатации. Однако жилец имеет полное право не пустить к себе сотрудников инспекции. Но это неперспективный путь защиты — сотрудник инспекции имеет право привлечь на помощь милицию. После того как нарушение зафиксировано, должностное лицо, обычно это замначальника жилищной инспекции, налагает штраф — в Москве за нарушение правил эксплуатации возьмут от 10 до 20 МРОТ. После этого собственнику предпишут либо восстановить квартиру в первоначальном виде, либо согласовать изменение в установленном законом порядке через межведомственную комиссию. Если предписания Мосжилинспекции не выполняются в установленный срок, то протокол о неисполнении передается в судебные органы. За крупные нарушения (установка кондиционеров сюда не входит) и особую упертость предусмотрены штрафные санкции вплоть до изъятия квартиры на основании ст. 293 Гражданского кодекса РФ. Правда, у Мосжилинспекции данных о выселении нет, а вообще, до суда дошло не больше десятка дел.
Наказывать за нарушения правил эксплуатации могут только должностные лица Государственной жилищной инспекции, а не сотрудники РЭУ и ДЕЗов. Но если вы установили стальную дверь, кондиционер, спутниковую антенну или покрасили оконные рамы до 3 ноября прошлого года (дата вступления в силу правил), то никто не вправе заставить убрать оборудование или перекрасить окна. Правда, каким образом можно узнать точную дату переоборудования, никто из чиновников объяснить не смог. По словам Романа Кудрявцева, новые правила с эксплуатацией жилья напоминают ситуацию с ракушками: "Они запрещены властями, но полностью их убрать не могут, так как это чья-то частная собственность".
БЭЛА ЛЯУВ