интервью
О том, как будут сносить московские пятиэтажки, корреспонденту "Дома" ЕЛЕНЕ АЛЕКСАНДРОВОЙ рассказал РУСЛАН РОСТОВЦЕВ, начальник управления формирования программ реконструкции и капремонта зданий и сооружений при правительстве Москвы.
— Зачем была написана новая программа капремонта, модернизации, реконструкции и реновации зданий, сооружений и территорий сложившейся застройки на 2004-2006 годы?
— В декабре 2002 года на координационном совете при правительстве Москвы Юрий Лужков поставил задачу: сделать капремонт отдельной самостоятельной отраслью. Через месяц было принято постановление "О программе капитального ремонта, модернизации, реконструкции и реновации зданий, сооружений и территорий сложившейся застройки". Разработать ее поручили нашему управлению, специально созданному для этого при департаменте градостроительной политики, развития и реконструкции столицы.
— Какие здания стали субъектами программы?
— Сегодня в Москве 200 млн кв. м жилищного фонда, из них 23 млн кв. м приходится на пятиэтажки. Непосредственно в новую программу вошли пятиэтажки так называемых несносимых серий (18,5 млн кв. м), а также порядка 10 млн кв. м жилья, построенного по индивидуальным проектам и находящегося в аварийном состоянии.
— Чем отличается эта программа от своих предшественниц?
— Основное отличие состоит в комплексном подходе к реконструкции территории. Единицей планирования в программе впервые стал квартал — до сих пор были лишь единичные случаи комплексных проектов реконструкции. В Москве 1,5 тыс. кварталов, из них 569 подлежит реорганизации по нашей программе. Это треть жилищного фонда города.
— Какой объем финансирования требуется для реализации программы и каковы его источники?
— Необходимо ежегодно реконструировать около 3 млн кв. м жилья, что потребует финансирования в объеме порядка 127 млрд рублей в год. Естественно, бюджет такие расходы не потянет. Поэтому программа предполагает использование рыночных механизмов финансирования. По экономическим параметрам ее можно условно разделить на две части. Первая включает капремонт, модернизацию и не предполагает получения прибыли. Ко второй относятся реконструкция и реновация, и она обладает значительным инвестиционным потенциалом. Реконструкция — это обновление здания путем надстройки, пристройки, то есть изменение его функционального назначения и объемных характеристик. Реновация — отселение, снос и новое строительство. Естественно, реализация первой части программы невозможна без второй. То есть, привлекая инвестора на конкурсной основе, мы часть квартала подвергаем реновации и реконструкции, и ту прибыль, которую инвестор получит, планируем направлять в расходную часть программы.
— Как при этом планируется поддерживать баланс финансирования более и менее инвестиционно привлекательных кварталов?
— Инвестор, выиграв конкурс на право реконструкции привлекательного квартала, обязуется перечислить в бюджет города сумму, которая будет направляться на финансирование затратных статей программы. Аккумулированные средства город перераспределяет между кварталами менее привлекательными для инвесторов. Там, где инвестиционные возможности не позволяют осуществлять финансирование всех работ по реконструкции, они дополняются из бюджетных средств.
— Каков порядок и критерии отбора инвесторов?
— Ничего принципиально нового мы не изобретали, инвестиционные конкурсы проводятся в соответствии с существующим в столице порядком через городскую конкурсную комиссию. Что же касается обязанностей инвестора, они устанавливаются договором, в котором определены объемы, сроки и финансово-экономические параметры проекта. Мы будем жестко требовать исполнения всех обязательств. Хочу подчеркнуть, что все накладные расходы по переселению жильцов возложены на инвестора при госконтроле со стороны нашего управления.
— А если инвестор нарушает договор, какие у вас имеются рычаги воздействия на него?
— Административно-властных рычагов воздействия у нас сегодня нет. Мы можем действовать только путем применения штрафных санкций вплоть до расторжения договора и взыскания того морального и материального ущерба, который нанес инвестор в результате своей недобросовестной деятельности.
— При реконструкции жилья возможно переселение жильцов в новые квартиры или временное отселение. Второй вариант уже реализуется?
— Сегодня порядок временного отселения еще ни практически, ни юридически не отработан, хотя это очень наболевший вопрос. В перспективе мы предусматриваем временное отселение жителей, естественно, с их согласия. Но оно влечет за собой множество проблем — нужен маневренный фонд для временного проживания. Его создание и содержание, вселение и выселение жителей потребуют значительных затрат. В рамках программы мы дорабатываем порядок временного отселения. Пока же людям выгоднее и удобнее сразу переезжать в новое жилье.
— Как далеко жильцов могут переселить от родного дома?
— Согласно действующему законодательству, в границах административного округа. Однако мэром поставлена задача производить отселение жителей либо в рамках квартала проживания, либо на территории близлежащих кварталов. Поэтому в условия инвестиционного конкурса, проводимого по реконструкции, включается обязательное переселение жителей на территории того же квартала.
— К кому могут обратиться с претензиями жильцы, не согласные с тем, куда их выселят или уже выселили?
— Если возникают какие-то вопросы, человек должен обратиться непосредственно к нам, чтобы мы могли разобраться в ситуации. Если его не устраивает и наше решение, то он имеет полное право обратиться в судебные инстанции.
— В ряде случаев сегодня жильцы не соглашаются с признанием их дома аварийным и его сносом. Есть ли в Москве институты альтернативных экспертиз, куда они могли бы обратиться, чтобы оспорить решение об аварийности дома?
— Конечно, нет монополии на определение состояния дома. В столице есть ряд институтов, например МосжилНИИпроект, МНИИТЕП и другие, имеющие лицензию на проведение подобных экспертиз, а также частные юридические компании, специализирующиеся на тех или иных делах, связанных с проведением технического обследования здания. Но я еще раз хочу сказать, что если наши проекты по реконструкции будут идти вразрез с пожеланиями людей, никто не начнет их реализацию без достижения согласия с жителями.
— На каких условиях сегодня предоставляется жилплощадь людям, переселяемым в рамках программы?
— Социальная норма предоставления жилого помещения составляет 18 кв. м на человека. Когда семья состоит из одного человека, социальная норма составляет 33 кв. м общей жилой площади. Если квартира находится в собственности жильца, он получает квартиру аналогичной площади.
— Если все в доме согласны с переселением, но осталось несколько семей, которые отказываются переезжать, что с ними будет происходить?
— Большинство жителей ни в коей мере не должны страдать из-за тех, которые по непонятным причинам не хотят прислушиваться к общему мнению. Для этого существует отработанная десятилетиями процедура — недовольным предоставляется жилье абсолютно аналогичное тому, какое получают все остальные жильцы дома. При дальнейшем сопротивлении решение принимается в судебном порядке.