государственное регулирование
Комиссия, созданная для расследования причин трагедии в московском "Трансвааль-парке", пока так и не установила истинных причин разрушения здания, построенного всего полтора года назад. Чиновники успели не раз заявить о том, что часть вины за случившееся будет возложена на проектировщиков, строителей и эксплуатантов аквапарка. Однако об ошибках в работе многочисленных контролирующих структур, которые следили за ходом строительства аквапарка и принимали здание в эксплуатацию, не сказано ни слова. Корреспондент "Дома" РИНАТ ГИЗАТУЛИН, попытавшийся разобраться в том, кто контролирует работу проектировщиков и строителей, выяснил, что ответственность за некачественные постройки должна быть возложена в первую очередь на подрядчиков и чиновников. Первые экономят на материалах и работах, а вторые закрывают на это глаза.
После разрушения аквапарка мэр Москвы Юрий Лужков предложил ввести особую систему лицензирования для строительных организаций, возводящих в столице высотные здания. Незадолго до этого председатель Госстроя РФ Николай Кошман на коллегии своего ведомства заявил, что "государство должно усилить контроль за проектировщиками, строителями и эксплуатантами нетиповых построек". Но, по мнению участников рынка, ужесточить требования к деятельности строительных компаний в России практически невозможно. Разработанная еще в СССР и позднее модернизированная система контроля качества строящихся зданий и сооружений — одна из самых совершенных в мире. Только таковой она является исключительно на бумаге.
Система контроля за качеством строительства зданий, используемая в России,— многоступенчатая и в идеале должна начинаться на заводах, производящих стройматериалы. По словам специалистов Госстроя РФ, пробная партия любого цемента, производимого для нужд застройщиков, должна первым делом поступать в лабораторию (того же ДСК, завода ЖБИ или любого другого предприятия), где проверяются химические свойства продукта, а также его так называемая кубиковая прочность. Все показатели должны соответствовать ГОСТам и СНиПам (строительным нормам и правилам), разработанным контролирующими ведомствами. Точно так же должны поступать заводы, производящие, например, панельные конструкции. Согласно правилам, для изготовления этих изделий используется уникальная бетонная смесь индивидуальной марки, состав которой зависит от требований данного строительного проекта, причем учитывается этажность здания, толщина несущих конструкций и свойства других используемых в строительстве материалов. Металлическая арматура, используемая в строительстве, в таких же лабораториях проверяется в разрывных машинах на соответствие металла паспортным данным.
Если следовать всем правилам, то строительная компания должна получить не просто качественные стройматериалы, но и достоверные документы, свидетельствующие об успешном прохождении всех лабораторных испытаний. Эти бумаги следует предъявлять инвесторам, а также членам технической комиссии и представителям государственной приемочной комиссии. По словам заместителя главного инженера АО "Домостроительный комбинат #1" (ДСК-1) Петра Немчинова, "подавляющее большинство как заводов по производству материалов, так и строительных предприятий, которые работают в Москве, следуют установленным правилам". Однако ряд строительных организаций, созданных для реализации определенного единичного проекта, не брезгуют приобретением непроверенных стройматериалов по демпинговым ценам, но с такими же "достоверными" справками и результатами испытаний.
Не случайно в интернете, например, на строительном сайте doski.ru можно обнаружить с десяток объявлений частных лиц и компаний, которые готовы подготовить все необходимые документы "для любых строительных конструкций и материалов, быстро и надежно". Как сообщил "Дому" один из представителей этого бизнеса, "заключение о прохождении лабораторного исследования стоит копейки — от $1 тыс. за партию груза".
Вторая ступень контроля — экспертиза состояния площадки, на которой инвестор решил построить объект. В идеале на территории будущей застройки должны быть пробурены скважины, забраны пробы грунта, изучен его химический состав. Кроме того, должна отслеживаться геологическая история данного участка территории. Все эти работы должна проводить компания "Мосгортрест", которая и дает заключение по состоянию почвы. По мнению одного из руководителей ООО "Индустриястройпроект", которое занимается экспертизой строительных работ, низкое качество существенной части московских новостроек является результатом "недостаточно объективных геотехнических исследований".
Известно, что Москва — неблагополучный в геологическом плане город, в первую очередь из-за того, что большая часть грунтов формировалась в течение длительного времени на многочисленных культурных слоях. Документально доказать тот факт, что инженеры Мосгортреста иной раз подписывают заключение без проведения работ на месте, сложно, однако, как сообщил Ъ представитель инжиниринговой компании "Геосервис-ЮНГ", "в отдельных случаях можно получить требуемые справки буквально за несколько дней, было бы желание и средства". Отметим, что "Трансвааль-парк" был построен на месте бывшего карьера, присыпанного землей и строительными отходами вперемешку с бытовым мусором.
Дальше наступает этап проверки эскизного проекта здания. В Москве экспертизой проекта занимаются специалисты Мосгорэкспертизы, которая входит в состав комитета по архитектуре мэрии столицы. Чиновники этого ведомства должны давать оценку всем принятым проектным решениям (особенно это касается проектов нетиповых зданий, для которых нет соответствующих ГОСТов). Если хотя бы по одному из пунктов проекта здания дается отрицательная оценка, он должен возвращаться на доработку. "Гарантированное утверждение проекта", которое предлагает частный предприниматель на doski.ru, стоит от $50 тыс. Если Мосгорэкспертиза все-таки согласует проект, начинается работа по подготовке рабочей документации, на основе которой будет проводиться строительство. Чаще всего такую документацию готовит не генеральный проектировщик строения, а его генеральный подрядчик, который привлекает "к доводке" проекта собственный штат инженеров. И здесь чаще всего происходит изменение первоначального проектного плана. Как сообщили Ъ в компании "Конти", значительная часть генподрядчиков "кровно заинтересована в экономии средств, материалов и т. д., поэтому зачастую происходит замена конструкций или марок бетона — это экономит 7-15% средств, отпущенных на строительные работы".
Технический надзор
После того как проект согласован, наступает черед его претворения в жизнь. По словам господина Немчинова, сам процесс строительства должны контролировать две заинтересованные группы. В первую входят представители заказчика (инвестора), которые, согласно правилам, должны вести постоянный технический надзор за качеством строительства — от разработки проектной документации до отделочных работ. Однако на практике в Москве на тех объектах, где заказчиком выступает частный инвестор (а это до 70% строек в столице), функции технического контроля фактически отдаются генподрядчикам. Раньше у каждой подрядной организации были собственные отделы контроля качества и испытательные лаборатории. У крупнейших игроков столичного строительного рынка — Мосглавстроя, "Интеко", СУ-155, ДСК-1 и ДСК-2 — такие подразделения сохранились. Однако подавляющее число мелких подрядных организаций предпочитает экономить на закупке дорогостоящего оборудования, с помощью которого можно проверить каждый поступающий на объект кирпич, а также на содержание штата специалистов. Вторая группа, осуществляющая контроль,— это чиновники инспекции Госархстройнадзора (ИГАСН, это ведомство подчиняется напрямую мэру Москвы), которые контролируют степень соответствия построенного здания проекту и соблюдение строительных норм и правил (СНиПов). Сотрудники ИГАСН возглавляют госкомиссию по приемке объекта в эксплуатацию и имеют право проверять любые составляющие процесса строительства — начиная от условий хранения кирпичей до всех лабораторных заключений на строительные материалы. В ИГАСН не скрывают того, что "по-разному относятся к различным строительным организациям, работающим в Москве".
"Естественно, что есть ряд компаний, которым мы полностью доверяем, которые себя зарекомендовали, их стиль виден сразу, поэтому внимание к их объектам несколько иное, чем к подрядчикам, ранее строившим один-два дома в год и вдруг занявшимся возведением уникальных нетиповых проектов",— сообщил корреспонденту "Дома" один из экспертов ИГАСН. Кроме Госархстройнадзора подписи на итоговом документе о приемке здания ставят представители более 20 ведомств — начиная от Москомзема и заканчивая заключением ГО и ЧС.
Дома повышенной опасности
Согласно установленным правилам, за качество любой постройки в Москве отвечают представители как минимум 150 контролирующих организаций. Однако техногенные катастрофы, происшедшие в Москве за последние недели, показали, что эта система неэффективна. С этим утверждением согласны представители строительных и девелоперских компаний, работающих в Москве. Генеральный директор строительной компании "С-холдинг" Игорь Романов считает, что "система контроля, существующая в России,— объективна, но в каждой системе существуют исполнители, которые по-разному подходят к своим обязанностям". В компании "Дон-Строй" также уверены, что "система контроля за качеством строительства в Москве соответствует всем мировым требованиям, однако существенной корректировки требует подход к строительству нетиповых зданий". Представители строительного бизнеса убеждены и в том, что ужесточать требования к проектировочным и строительным организациям нецелесообразно. Так, Петр Немчинов считает, что "государство обладает всей полнотой полномочий — от остановки стройки до отзыва любых лицензий, главный вопрос в том, как оно этими полномочиями пользуется".
Впрочем, практически все представители строительного бизнеса соглашаются с тем, что существует как минимум одна сфера, в которой необходимо упорядочить контроль и выработать новые правила игры. Это строительство нетиповых зданий. Сегодня более половины жилых зданий в Москве и практически 100% объектов коммерческой недвижимости строится по нетиповым проектам, для которых отсутствуют ГОСТы. Проектирование и строительство таких зданий регламентируется лишь СНиПами. В Москомархитектуре подчеркнули, что проекты сложных нетиповых объектов в обязательном порядке проходят через дополнительные проверки и утверждения, однако "проблема отсутствия правил остается". В компании "Дон-Строй" "все время сталкиваются с нестыковками по нормам, которые неприменимы к современным строительным материалам, к современным проектным решениям,— ведь практически все СНиПы разрабатывались для квартир с нормой 18 кв. м на человека".
Мнения застройщиков относительно целесообразности разработки специальных ГОСТов для нетиповых проектов разнятся. Так, Петр Немчинов считает, что "фантазии проектировщиков, которые создают шедевры, трудно запихнуть в ГОСТ". Господин Немчинов убежден, что правильнее "ограничить доступ непроверенных компаний на рынок строительства нетиповых объектов и доверить такое строительство лишь проверенным компаниям". Кирилл Писарев из группы компаний ПИК уверен, что в ближайшее время "должен быть разработан проект-требование ко всем нетиповым зданиям и сооружениям, для которых безусловно требуются ГОСТы". Однако в Госстрое затруднились назвать даже приблизительные сроки, когда могут появиться подобные нормы.
Тем временем крупнейшие московские застройщики повышают качество своей недвижимости самыми разнообразными методами. Так, в департаменте инвестиционных программ мэрии Москвы (ДИПС), который строит жилье в районе Куркино, создана собственная постоянно действующая комиссия "по контролю за качеством и выявлению нарушений". На еженедельных заседаниях этого общественного совета, которые проводятся на месте строительства, рассматриваются все недоделки, выявленные независимыми экспертами и представителями Мосжилкомплекса, а также составляется график их устранения. Ответственность за качество строительства в Куркине возложена на заместителя руководителя ДИПСа Николая Мелентьева. В АО "Домостроительный комбинат #2", которое входит в группу компаний ПИК, по словам президента группы Кирилла Писарева, "внедрена система управления и контроля качества ISO 9000". Интересно, что ДСК-2 остается единственным домостроительным комбинатом в Москве, где этим сертификатом подтверждено соответствие качества всех выпускаемых строительных материалов и конструкций.
Частный контролер
Ряд компаний в ходе строительства привлекают к контролю хода застройки частные экспертные компании, выступающие в роли независимого оценщика качества проводимых работ. Правда, такие случаи довольно редки и зависят от того, насколько инвестор заинтересован в конечном результате работ. Большинство же строителей считает, что давать частным компаниям контролировать качество строительства не стоит. Кирилл Писарев полагает, что "контроль за качеством жилья — это прерогатива исключительно государственных институтов". Заместитель гендиректора по строительству компании "Авгур-Эстейт" Кирилл Игнатов заявляет, что "в мире не существует практики делегирования полного контроля за качеством частным компаниям, а баланс между Мосгорэкспертизой и ИГАСН, а также инвесторами, выполняющими технический контроль, вполне соответствует нормам и рыночным требованиям". В ООО "Индустриястройпроект", напротив, убеждены, что постройки можно было бы сделать более безопасными, если бы государство разрешило частным экспертным компаниям оценивать ход строительства и его соответствие установленным нормам. "Формально система контроля выстроена грамотно, но все вопросы с чиновниками решаются на раз-два-три, каждая подпись стоит определенных денег. В случае же с частным бизнесом все сложнее — компания, нанятая, например, инвестором или заказчиком строительства, отрабатывает официально полученные деньги и стремится выявить все возможные нарушения, чтобы отработать средства",— говорит один из руководителей ООО "Индустриястройпроект". Петр Немчинов из ДСК-2 уверен, что при желании подрядчики и субподрядчики в состоянии договориться и с частными экспертами: "Весь вопрос — в деньгах, поэтому качество новостроек в первую очередь зависит от добросовестности строителей и проектировщиков". В компании "Дон-Строй" считают, что "качество новостроек зависит в первую очередь от контроля за правильностью эксплуатации жилых и коммерческих объектов". "Дон-Строй" создал собственное подразделение, занимающееся эксплуатацией зданий, построенных компанией, еще несколько лет назад, и именно это, по словам представителя "Дон-Строя" Екатерины Вертячих, позволяет "максимально быстро решать любые эксплуатационные проблемы и поддерживать жилые комплексы в безупречном состоянии".
Работа над ошибками
После госприемки выявить нарушения, которые были допущены в процессе проектирования или строительства здания, практически невозможно. Строители согласны с тем, что во время сдачи здания госкомиссии можно увидеть лишь косметические несоответствия требованиям ГОСТов или СНиПов по отделке или по установленному сантехническому оборудованию. Но трещины в несущих конструкциях, проседание фундамента или протекание (промерзание) стен, а также другие нарушения, допущенные в ходе строительства (например, укладка бетона на мокрые или покрытые льдом конструкции), станут видны лишь через некоторое время после сдачи здания в эксплуатацию. Если покупатель квартиры сомневается в качестве построенного дома, он имеет право самостоятельно привлечь частного эксперта, который имеет лицензию Госстроя России. Стоимость таких услуг довольно высока — $7-9 за 1 куб. м помещения. Эксперты проверяют состояние стен, полов, потолка, соответствие всех конструкций ГОСТам, они же в состоянии оценить и химические свойства строительных материалов, правда, достоверным этот анализ будет лишь в том случае, если строительная компания предоставит эксперту подробный строительный проект здания. Если экспертиза выявит недоработки подрядной организации, владелец недвижимости может обратиться в суд с требованием ликвидировать недоделки или возместить стоимость ремонта. Правда, судебная перспектива подобных процессов сомнительна. Как сообщили "Дому" в Мосгорсуде, ответчик (строительная или эксплуатирующая компания) может дать отвод эксперту и предложить выбрать новую исследовательскую структуру, которая подготовит новое заключение. Юридическая практика свидетельствует о том, что суд выберет именно того эксперта, который будет устраивать строителей.
Кроме того, владелец недвижимости может самостоятельно отправить пробы строительных материалов в профильные научно-исследовательские институты — например, в МосНИИбетона, сотрудники которого подготовят заключение по качеству материала. По словам юриста Swiss Realty Group Дмитрия Раева, заключение о техническом состоянии здания в Москве, которое признается практически всеми строительными компаниями, можно получить в ГУП "МосжилНИИпроект". Господин Раев утверждает, что подрядчик строительства, "безусловно, понесет ответственность перед заказчиком за отступление от требований техдокументации, СНиПов, а также за дефекты, обнаруженные в пределах гарантийного срока".
Жалобная книга
Компании-застройщики предлагают в случае выявления нарушений прежде всего обращаться в эксплуатирующую организацию, которая привлечет генерального подрядчика (он дает двухлетнюю гарантию на свою работу) или будет устранять выявленные недостатки собственными силами. Если же обнаруженный дефект очень серьезен (например, промерзает стена), то единственный выход — обращаться в Мосжилинспекцию или управу района. Руководители ряда строительных компаний, например представители "С-холдинга" и ДИПСа, советуют "обращаться не к экспертам, а позвонить на 'горячую линию' мэра Москвы Юрия Лужкова, где фиксируются все недоработки строительных организаций". Игорь Романов считает, что "эффект от такого звонка будет в несколько раз больше, чем от обращения в суд". Как сообщили "Дому" в Комплексе архитектуры, строительства, развития и реконструкции Москвы, "после обращения граждан или юридических лиц формируется комиссия, которая выезжает на место и контролирует весь процесс устранения брака". Впрочем, строительные компании предпочитают не дожидаться такого развития событий. В ДСК-1 заявили, что "готовы устранять все огрехи в работе оперативно и без лишних вопросов, если в их появлении виноваты строители". Тем более что после ввода здания в эксплуатацию признать его аварийным практически невозможно. Игорь Романов говорит: "Приемная комиссия создается ведь именно для того, чтобы исключить погрешности строительства, и признать здание некачественным — значит признать непрофессионализм принимающей комиссии".