В градостроительной сфере важный тренд: все больше проектов, реализуемых властью или частным бизнесом, разрабатывается с учетом реального запроса горожан. Общественные обсуждения из категории формальных процедур перекочевали в разряд принципиальных моментов, без грамотной реализации которых проект не состоится.
«До недавнего времени ключевым ориентиром в разработке проекта для девелоперов были строительные нормы и правила. Они регламентировали, какой должна быть во дворе жилого дома детская площадка, сколько парковочных мест нужно для нового ЖК, где жители будут заниматься спортом. Большая часть нормативов, действующих сегодня, разрабатывалась в советское время на основе глубоких исследований, проведенных научными институтами,— поясняет Надежда Абакумова, зам. директора по девелопменту компании “Атомстройкомплекс”.— Однако данные, на которые опирались эти исследования, сегодня устарели. Современная жизнь развивается стремительно, и по большей части по другим законам и сценариям, нежели в эпоху СССР».
Так, типовая застройка советского времени формировала типовые сценарии жизни. Типовые жилые районы формировались вокруг мест приложения труда — заводов или крупных предприятий, что исключало маятниковую миграцию в том объеме, как она есть сейчас. Сегодня куда больше факторов, таких как наличие или отсутствие транспортных развязок, класс жилья, контингент и т.д., влияют на сценарий жизни каждого района и даже отдельного квартала. Следовательно, потребности каждой территории могут диаметрально отличаться от усредненных нормативов.
«В новом отдаленном микрорайоне, где доступное жилье, потребность в школах и детских садах может быть вдвое выше, чем в центре города, где жилье дорогое, и молодые семьи покупают его реже. В районе, где есть метро, в час пик реже пользуются автомобилями, чем в районе, расположенном на том же расстоянии от центра, но где метро нет. Где-то в силу сложившихся особенностей среды выше запрос на общепит, а где-то — на торговые площади или локальные офисные центры,— приводит примеры Надежда Абакумова.— Для того чтобы разработать успешный проект, девелоперу нужно по максимуму учесть эти реальные потребности и особенности территории, включить их в техническое задание на проектирование. Готовых исследований, которыми могли бы пользоваться архитекторы, сегодня нет, поэтому девелоперы все чаще выходят “в народ” и самостоятельно добывают необходимую информацию».
Общественные обсуждения, анкетирование, социологические опросы, эксперименты по тактическому урбанизму и другие методы вовлечения жителей позволяют получать объективные данные о потребностях жителей. В Европе и США такая практика давно стала обыденной: там в порядке вещей перекрыть улицу с оживленным автомобильным движением, чтобы на неделю превратить ее в пешеходный бульвар и посмотреть на реакцию жителей. В России подобные практики только входят в оборот, и чтобы повысить их эффективность, Минстрой РФ совместно с Агентством стратегических инициатив разработали стандарты вовлечения граждан в решение вопросов развития городской среды. Их разработке предшествовала серия воркшопов и стратегических сессий, участие в которой приняли крупные застройщики, в том числе «Атомстройкомплекс».
«Я уверена, в Екатеринбурге мы единственный девелопер, кто активно и плотно работает с изучением запросов горожан и учетом этой информации при проектировании,— говорит Надежда Абакумова.— Год назад мы провели глобальное исследование поведения жителей новостроек во дворах, чтобы выяснить, насколько совпадает то, что жители хотят видеть в качестве благоустройства, с тем, кто действительно им используется. Исследование показало, что зачастую во время опросов жители транслируют не свои реальные потребности, а повторяют услышанное мнение. Это значит, что для получения реальной информации о потребностях территории нужно фокусировать внимание людей на том, чем они действительно пользуются на практике, рассуждать вместе с респондентами и помогать им правильно анализировать и формулировать свои запросы».
В прошлом году «Атомстройкомплекс» совместно с общественным фондом по развитию благоустройства «Город может» реализовал первый в Екатеринбурге опыт тактического урбанизма. Горожане изготовили и расставили на улице временную уличную мебель, которую можно передвигать, а потом в течение двух месяцев архитекторы наблюдали, как жители взаимодействовали с временными конструкциями и находили для них наиболее удобные конфигурации. Все сделанные выводы учли в проекте благоустройства.
Большой опыт предпроектных социолого-архитектурных исследований «Атомстройкомплекс» накопил при работе с зелеными зонами. На основе подробного изучения пользовательских сценариев и общения с жителями были разработаны концепции развития парка «Летний» на Уралмаше, парка Чкалова в Юго-Западном микрорайоне и Юго-Западного лесопарка. Причем концепцию последнего министерство природных ресурсов и экологии Свердловской области использовало при составлении технического задания на проектирование первого этапа обновления парка. Все этапы реализации этого проекта также обсуждаются с жителями и корректируются с учетом их пожеланий.
В октябре «Атомстройкомплекс» провел первый эксперимент по народному проектированию, предложив жителям микрорайона Краснолесье принять участие в определении концепции паркового пространства, запланированного в новом жилом квартале «ART. Город-парк». Сейчас территория будущего парка представляет собой саморос на земле, простаивавшей несколько лет без освоения. Архитекторы и социологи проанализировали сценарии использования стихийной зеленой зоны и позже представят жителям профессиональное видение развития территории.
«Такая глубокая, детальная проработка проекта позволяет создавать действительно комфортную городскую среду, учитывающую помимо показателей, вмененных нормативами, еще и индивидуальный запрос территории,— подчеркивает Надежда Абакумова.— Сейчас подобный подход всем нам в новинку, но в будущем на нем будут основываться все без исключения девелоперские проекты. Квартал в Краснолесье благодаря такому подходу может стать первым в Свердловской области проектом, выполненным в соответствии с новейшими стандартами комфорта, разработанными “ДОМ.РФ” совместно с институтом STRELKA. Это новый уровень архитектуры и работы со средой, который “Атомстройкомплекс” готов масштабировать в рамках всей своей девелоперской деятельности».