«Идеальный шторм» — так многие аналитики оценивают ситуацию на рынке жилой недвижимости. На стоимость объектов и спрос одновременно действуют сразу несколько мощных факторов, причем разнонаправленно. Куда в этих условиях пойдет рынок? Будут ли цены расти или падать? И как быть тем, кто собирается приобрести квартиру, заключать сделку или повременить? Об этом — Андрей Загорский.
Фото: Ирина Бужор, Коммерсантъ / купить фото
Фото: Ирина Бужор, Коммерсантъ / купить фото
Аналитики указывают на четыре фактора. Главный, конечно, отрицательный — снижающиеся доходы россиян. Во втором квартале они упали на 8%, и перспективы изменения этой тенденции пока весьма призрачные.
Зато остальные три фактора работают на поддержку рынка жилой недвижимости. Так, ослабление рубля вызывает у людей естественное желание поскорее вложить деньги во что-нибудь стоящее. Толкает спрос вверх и небывало доступная ипотека. Сейчас кредит на покупку жилья можно взять под 9% годовых, а по льготной программе и под 6,5%.
Именно благодаря ей в Москве только что установлен новый рекорд по продажам новостроек: в сентябре количество сделок с квартирами и апартаментами в новых домах впервые за всю историю наблюдений превысило 10 тыс.
Еще один существенный момент — массовое возвращение россиян на работу в удаленном режиме. Понятно, что в условиях продолжающейся пандемии коронавируса кому-то наверняка захочется, сохранив квартиру, приобрести хотя бы скромное жилье где-нибудь за городом.
Кроме того большинство аналитиков забывают еще об одном факторе, хотя именно он в итоге обеспечит рост и спроса, и цен, говорит инвестиционный директор компании «Тринфико» Артем Цогоев: «Ставки по депозитам снижаются, и поэтому многие люди планируют переложить деньги с депозита в какой-нибудь актив, например, в недвижимость. У людей в нашей не очень богатой стране на депозитах лежит порядка 20 трлн руб. И эти деньги частично или полностью даже могут перейти на рынок недвижимости. Всего лишь один фактор по плохой экономической ситуации противостоит четырем очень мощным факторам. В этой связи, конечно же, можно прогнозировать, если не случится вдруг чего-то необратимого и очень плохого, то цены на рынке недвижимости будут расти, будет расти и спрос».
При этом нельзя не отметить, что не все аргументы pro такие же «железобетонные», как аргументы contra. Взять, к примеру, ту же ипотеку. Льготная программа будет действовать до ноября, и правительству еще предстоит решить, будет ли оно ее продлевать. При этом в Центробанке. пока, правда, довольно спокойно, отмечают, что в принципе ипотечный рынок может «перегреться». Но это вовсе не главный риск, связанный с программой льготного ипотечного кредитования, отметил президент Национальной лиги ипотечных брокеров Владимир Лопатин: «Любые льготы, которые инициированы государством, они же не за счет банков, они за счет бюджета. А мы можем прогнозировать состояние бюджета длиной на 30 лет?
Дело не в том, что мы “перегреем” рынок, а в том, что мы затаскиваем в ипотеку людей, которым она, вообще говоря, что называется, не полагается.
Что, все 30 лет бюджет будет эту ставку стимулировать? А если завтра, вообще, нефть запретят продавать? А эти люди по коммерческим ставкам платить не смогут?»
При том, что стоимость жилой недвижимости уже понемногу начала расти, тем, кто собирается приобрести квартиру, при возможности стоит все же немного выждать. Дело в том, что цены реальных сделок ниже цен предложения, и эта «вилка» постепенно будет расширяться, пояснил президент группы компаний RWAY Александр Крапин: «Несмотря на то, что цены медленно, но повышаются, цены реальных продаж продолжают снижаться, потому что любые застройщики заинтересованы в получении неких оборотных финансовых средств и будут идти на скидки, причем, чем дальше, тем эти скидки будут больше. И я думаю, что в ближайшее время скидка по России будет доходить до 10-15% от стоимости предложения».
Сентябрьский всплеск спроса на жилую недвижимость в столичном регионе привел к тому, что выручка застройщиков по итогам минувшего месяца составила более 120 млрд руб., вдвое превысив аналогичный показатель прошлого года.
По данным госкомпании «ДОМ.РФ», в России за первые три квартала банки выдали ипотечных кредитов на сумму около 2,7 трлн руб. Это всего на 100 млрд меньше, чем за весь 2019 год. В сентябре показатель оказался рекордным, вплотную приблизившись к 0,5 трлн руб.