«Курорты становятся самой ликвидной и капиталоемкой недвижимостью»

Экспертное мнение

Руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens Наталья Осетрова — о том, в какой степени проект соответствует мировому тренду на здоровье и как инвестировать в недвижимость во времена пандемии.

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

BUSINESS GUIDE: Насколько формат курортной недвижимости популярен в мире?

НАТАЛЬЯ ОСЕТРОВА: Очень популярен. Если говорить о местах, благотворно влияющих на здоровье человека, то это прежде всего курорты. Мы привыкли к активному отдыху в течение двух-четырех недель где-нибудь в Турции или Египте. Но было бы несправедливо утверждать, что такой отдых оздоравливает — чаще наоборот. Есть курорты бальнеологические, климатические, где проживание длительное, а цена на недвижимость гораздо выше, чем в жарких странах. Если мы говорим о здоровье человека, то самые комфортные локации — как раз зоны с умеренным климатом. Мы победили в конкурсе Urban Awards в номинации «Лучшая курортная недвижимость России», где участвовали и Крым, и Краснодарский край. А выиграла Ленинградская область, северный регион.

BG: Здоровье в этом году стало основным трендом.

Н. О.: Чтобы проходить через новые вызовы и испытания, нужно прежде всего иметь крепкий иммунитет. В первую очередь его формирует системный подход — привычки, составляющие здоровый образ жизни: прогулки и пробежки на свежем воздухе, посещение wellness & spa, бассейнов, регулярное использование самокатов, велосипедов. Посмотрите на Швецию, Данию, Норвегию — страны со схожей с нами климатической зоной, на Швейцарию, Англию, немецкий Шварцвальд или Баден-Баден. Везде заметна одна и та же тенденция: курортная недвижимость совмещается с функциями постоянного семейного проживания.

BG: Но здесь важно, чтобы существовала развитая инфраструктура.

Н. О.: Да, инфраструктура — тот якорь, который сегодня удерживает развитие пригородов. Раньше мы сетовали на отсутствие хорошей транспортной логистики, сейчас этот вопрос снят с повестки дня. Я считаю, транспортная логистика в Ленинградской области идеальная, по крайней мере, в ее южной части: Киевское шоссе, которое введено в эксплуатацию, новое скоростное Московское шоссе, реконструкция трассы А120 и Таллинского шоссе, абсолютно комфортный доступ к любой точке в периметре 60–80 км от аэропорта Пулково.

BG: Развивая загородные территории, было бы логично синхронизировать планы правительства и частных инвесторов.

Н. О.: Один миллиард инвестиций хорошо, а два миллиарда всегда лучше. Так работают во всем мире, но для того чтобы эту идею реализовать, нужен какой-то драйвер или веская причина. Как ни странно, в 2020 году такой причиной стал COVID: он изменил наше мировоззрение, вытолкнул из мегаполиса и будет продолжать децентрализовывать жилую среду. Если раньше мы работали ради достижения результатов в краткосрочной перспективе, то сейчас пришло время работать на качество.

В Ленинградской области для этого есть все. 2,5 млн жителей в пандемию выехали сюда из города буквально потоком. Это была стрессовая ситуация, тем не менее область справилась с вызовом. Правительство сработало очень эффективно, применяя в том числе и точечный метод оценки рисков, было сделано зонирование, учитывались и плотность населения, и риск распространения заражения, определены «красные», «желтые» и «зеленые» зоны. «Красные» — это эпицентр заражения, прежде всего многоэтажная недвижимость с высокой плотностью застройки. В итоге именно она больше всех упала в цене. Мир уже не будет прежним — трансформируется и строительная отрасль.

Петербург и область — это золотое место для развития туризма. Но мы не только путешествуем внутри своей страны или региона: поездка с работы домой — тоже маленькое турне. Согласитесь, приятно после сложного трудового дня вернуться домой на курорт, погрузиться в атмосферу отдыха. Комфортное жилье — прежде всего малоэтажное, с пониженной плотностью застройки, интегрированными в природные ландшафты местами семейного досуга, с многофункциональной инфраструктурой.

BG: Потребитель готов к этому?

Н. О.: Конечно, готов. Более того, мы сегодня видим дефицит малоэтажной, комфортной для ежедневного времяпровождения недвижимости, отсюда и резкий рост цен на нее. Емкость рынка увеличилась как минимум в 2–2,5 раза, цены на недвижимость хорошего качества выросли на 30, а то и на 40%. Ценность в комбинаторике, комплексности инфраструктуры и влиянии курортологических возможностей с точки зрения устойчивого сохранения здоровья. В любом случае, сегодня никто не спрашивает: «А что у вас с элитными ресторанами?». Все говорят: «А что с чистой водой, велодорожками? А как с воздухом? Будут ли работать парки, если снова карантин?»

BG: И что вы отвечаете?

Н. О.: Наша концепция называется «Жизнь в парке». Мы строим парки и интегрируем туда недвижимость различного назначения. Плотность застройки изначально была минимальная, и это позволяет обеспечить социальное дистанцирование.

BG: Каковы инвестиционные возможности у проекта?

Н. О.: Мы начинали бронирование от 136 тыс. рублей за квадратный метр, а сейчас нет ничего дешевле 165 тыс. рублей. Этот рост произошел с мая по сентябрь 2020 года, притом что бюджет на рекламу был снижен вдвое. Преимущество бронирования — фиксированная в договоре цена, и само по себе оно бесплатно. Мы работаем как инвестиционная платформа и для покупателей даем возможность купить по хорошей стоимости то, что будет стоить еще дороже. Это очевидно: во всем мире курортная недвижимость на 15–30% дороже альтернативных вариантов недвижимости в своем классе.

BG: Какой процент у вас инвестиционных сделок?

Н. О.: Мы очень долгое время развивали и инвестировали сами, не привлекая партнеров по одной простой причине: деньги необходимы долгие, тогда мы можем снять риски полностью и провести комплексную инженерную подготовку.

BG: Насколько это важно?

Н. О.: Крайне важно. Чтобы территория стабильно развивалась, нужно закупить газ не на три дома, которые ты сегодня строишь, а на всю потенциальную площадь. Мы получили лицензию на недропользование до 2045 года. Бурили скважины —12 вместе с резервными, каждая по 123 м глубиной, чтобы обеспечить территорию водой высочайшего природного качества. Наши шведские инвесторы поставили такую задачу: по их мнению, через пять-шесть лет никто не будет приобретать недвижимость с неидеальной водой. Они знают, о чем говорят. Средняя продолжительность жизни женщины в Швеции — 84–86 лет. Почти 30 лет назад в стране стартовала программа «Чистая вода». И мы придем к этому, если не утратим инстинкт самосохранения.

BG: Насколько легко переложить шведские запросы на российские реалии?

Н. О.: Пока, я думаю, кроме нас это не получилось сделать ни у кого. Мы привели в проект 13 млн куб. м газа, создали собственный водоканал, интегрировав в схему коммунальной отрасли региона, получили лицензию на недропользование, а это очень сложно — как получить лицензию на нефть. Нам нужна была устойчивая энергетика, и мы подписали контракт на 12 мегаватт, обеспечивающих всю территорию первого инвестиционного этапа, а это 100 га. Производство строительных работ — самый последний и не самый сложный этап, при хорошем качестве документации. В реализации любого проекта с высоким уровнем качества 70% времени занимает документальная проработка.

BG: В составе проекта есть бизнес-парк.

Н. О.: Да, пригородные деловые резиденции. Бизнесмены выехали в пригород и столкнулись с новой проблемой: нет никакой деловой инфраструктуры, нет возможностей разместить представительство, провести за городом деловую встречу на хорошем техническом уровнем. Мы изначально запланировали малоэтажные деловые резиденции, с апарт-отелями европейского формата, спортивными клубами, ресторанами. Под это уже подготовлен земельный ресурс с инженерной инфраструктурой, wellness & spa отель, мы проектируем школу, детские сады. Для комфортной встречи со старостью будет оказывать услуги резиденция «Золотой возраст». Такого количества емких бизнес-кейсов на одной территории, как сегодня у нас, не представлено ни у кого в регионе. Но именно это позволит нам стать автономным, трудоспособным городом, сохранять экономическую устойчивость.

BG: Три совета российским девелоперам, которые вслед за вами попробуют реализовать такой же проект.

Н. О.: Прежде всего — иметь гарантию комплексного инженерного обеспечения. Ее отсутствие может убить весь поток инвестиций. Второе: если вы хотите возводить по-настоящему серьезный проект, его нужно реализовывать через государственную экспертизу, это позволит работать с банком и получить проектное финансирование. Третий пункт: не делать ни шагу без подготовленных документов. Сначала нужно все согласовать, оформить разрешительную документацию и только потом вкладывать деньги. Это золотое правило, если его не нарушать, все будет в порядке. Но для этого нужно иметь крепкую нервную систему.

Подготовила Наталья Лавринович

Картина дня

Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...