Руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens Наталья Осетрова — о том, в какой степени проект соответствует мировому тренду на здоровье и как инвестировать в недвижимость во времена пандемии.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
BUSINESS GUIDE: Насколько формат курортной недвижимости популярен в мире?
НАТАЛЬЯ ОСЕТРОВА: Очень популярен. Если говорить о местах, благотворно влияющих на здоровье человека, то это прежде всего курорты. Мы привыкли к активному отдыху в течение двух-четырех недель где-нибудь в Турции или Египте. Но было бы несправедливо утверждать, что такой отдых оздоравливает — чаще наоборот. Есть курорты бальнеологические, климатические, где проживание длительное, а цена на недвижимость гораздо выше, чем в жарких странах. Если мы говорим о здоровье человека, то самые комфортные локации — как раз зоны с умеренным климатом. Мы победили в конкурсе Urban Awards в номинации «Лучшая курортная недвижимость России», где участвовали и Крым, и Краснодарский край. А выиграла Ленинградская область, северный регион.
BG: Здоровье в этом году стало основным трендом.
Н. О.: Чтобы проходить через новые вызовы и испытания, нужно прежде всего иметь крепкий иммунитет. В первую очередь его формирует системный подход — привычки, составляющие здоровый образ жизни: прогулки и пробежки на свежем воздухе, посещение wellness & spa, бассейнов, регулярное использование самокатов, велосипедов. Посмотрите на Швецию, Данию, Норвегию — страны со схожей с нами климатической зоной, на Швейцарию, Англию, немецкий Шварцвальд или Баден-Баден. Везде заметна одна и та же тенденция: курортная недвижимость совмещается с функциями постоянного семейного проживания.
BG: Но здесь важно, чтобы существовала развитая инфраструктура.
Н. О.: Да, инфраструктура — тот якорь, который сегодня удерживает развитие пригородов. Раньше мы сетовали на отсутствие хорошей транспортной логистики, сейчас этот вопрос снят с повестки дня. Я считаю, транспортная логистика в Ленинградской области идеальная, по крайней мере, в ее южной части: Киевское шоссе, которое введено в эксплуатацию, новое скоростное Московское шоссе, реконструкция трассы А120 и Таллинского шоссе, абсолютно комфортный доступ к любой точке в периметре 60–80 км от аэропорта Пулково.
BG: Развивая загородные территории, было бы логично синхронизировать планы правительства и частных инвесторов.
Н. О.: Один миллиард инвестиций хорошо, а два миллиарда всегда лучше. Так работают во всем мире, но для того чтобы эту идею реализовать, нужен какой-то драйвер или веская причина. Как ни странно, в 2020 году такой причиной стал COVID: он изменил наше мировоззрение, вытолкнул из мегаполиса и будет продолжать децентрализовывать жилую среду. Если раньше мы работали ради достижения результатов в краткосрочной перспективе, то сейчас пришло время работать на качество.
В Ленинградской области для этого есть все. 2,5 млн жителей в пандемию выехали сюда из города буквально потоком. Это была стрессовая ситуация, тем не менее область справилась с вызовом. Правительство сработало очень эффективно, применяя в том числе и точечный метод оценки рисков, было сделано зонирование, учитывались и плотность населения, и риск распространения заражения, определены «красные», «желтые» и «зеленые» зоны. «Красные» — это эпицентр заражения, прежде всего многоэтажная недвижимость с высокой плотностью застройки. В итоге именно она больше всех упала в цене. Мир уже не будет прежним — трансформируется и строительная отрасль.
Петербург и область — это золотое место для развития туризма. Но мы не только путешествуем внутри своей страны или региона: поездка с работы домой — тоже маленькое турне. Согласитесь, приятно после сложного трудового дня вернуться домой на курорт, погрузиться в атмосферу отдыха. Комфортное жилье — прежде всего малоэтажное, с пониженной плотностью застройки, интегрированными в природные ландшафты местами семейного досуга, с многофункциональной инфраструктурой.
BG: Потребитель готов к этому?
Н. О.: Конечно, готов. Более того, мы сегодня видим дефицит малоэтажной, комфортной для ежедневного времяпровождения недвижимости, отсюда и резкий рост цен на нее. Емкость рынка увеличилась как минимум в 2–2,5 раза, цены на недвижимость хорошего качества выросли на 30, а то и на 40%. Ценность в комбинаторике, комплексности инфраструктуры и влиянии курортологических возможностей с точки зрения устойчивого сохранения здоровья. В любом случае, сегодня никто не спрашивает: «А что у вас с элитными ресторанами?». Все говорят: «А что с чистой водой, велодорожками? А как с воздухом? Будут ли работать парки, если снова карантин?»
BG: И что вы отвечаете?
Н. О.: Наша концепция называется «Жизнь в парке». Мы строим парки и интегрируем туда недвижимость различного назначения. Плотность застройки изначально была минимальная, и это позволяет обеспечить социальное дистанцирование.
BG: Каковы инвестиционные возможности у проекта?
Н. О.: Мы начинали бронирование от 136 тыс. рублей за квадратный метр, а сейчас нет ничего дешевле 165 тыс. рублей. Этот рост произошел с мая по сентябрь 2020 года, притом что бюджет на рекламу был снижен вдвое. Преимущество бронирования — фиксированная в договоре цена, и само по себе оно бесплатно. Мы работаем как инвестиционная платформа и для покупателей даем возможность купить по хорошей стоимости то, что будет стоить еще дороже. Это очевидно: во всем мире курортная недвижимость на 15–30% дороже альтернативных вариантов недвижимости в своем классе.
BG: Какой процент у вас инвестиционных сделок?
Н. О.: Мы очень долгое время развивали и инвестировали сами, не привлекая партнеров по одной простой причине: деньги необходимы долгие, тогда мы можем снять риски полностью и провести комплексную инженерную подготовку.
BG: Насколько это важно?
Н. О.: Крайне важно. Чтобы территория стабильно развивалась, нужно закупить газ не на три дома, которые ты сегодня строишь, а на всю потенциальную площадь. Мы получили лицензию на недропользование до 2045 года. Бурили скважины —12 вместе с резервными, каждая по 123 м глубиной, чтобы обеспечить территорию водой высочайшего природного качества. Наши шведские инвесторы поставили такую задачу: по их мнению, через пять-шесть лет никто не будет приобретать недвижимость с неидеальной водой. Они знают, о чем говорят. Средняя продолжительность жизни женщины в Швеции — 84–86 лет. Почти 30 лет назад в стране стартовала программа «Чистая вода». И мы придем к этому, если не утратим инстинкт самосохранения.
BG: Насколько легко переложить шведские запросы на российские реалии?
Н. О.: Пока, я думаю, кроме нас это не получилось сделать ни у кого. Мы привели в проект 13 млн куб. м газа, создали собственный водоканал, интегрировав в схему коммунальной отрасли региона, получили лицензию на недропользование, а это очень сложно — как получить лицензию на нефть. Нам нужна была устойчивая энергетика, и мы подписали контракт на 12 мегаватт, обеспечивающих всю территорию первого инвестиционного этапа, а это 100 га. Производство строительных работ — самый последний и не самый сложный этап, при хорошем качестве документации. В реализации любого проекта с высоким уровнем качества 70% времени занимает документальная проработка.
BG: В составе проекта есть бизнес-парк.
Н. О.: Да, пригородные деловые резиденции. Бизнесмены выехали в пригород и столкнулись с новой проблемой: нет никакой деловой инфраструктуры, нет возможностей разместить представительство, провести за городом деловую встречу на хорошем техническом уровнем. Мы изначально запланировали малоэтажные деловые резиденции, с апарт-отелями европейского формата, спортивными клубами, ресторанами. Под это уже подготовлен земельный ресурс с инженерной инфраструктурой, wellness & spa отель, мы проектируем школу, детские сады. Для комфортной встречи со старостью будет оказывать услуги резиденция «Золотой возраст». Такого количества емких бизнес-кейсов на одной территории, как сегодня у нас, не представлено ни у кого в регионе. Но именно это позволит нам стать автономным, трудоспособным городом, сохранять экономическую устойчивость.
BG: Три совета российским девелоперам, которые вслед за вами попробуют реализовать такой же проект.
Н. О.: Прежде всего — иметь гарантию комплексного инженерного обеспечения. Ее отсутствие может убить весь поток инвестиций. Второе: если вы хотите возводить по-настоящему серьезный проект, его нужно реализовывать через государственную экспертизу, это позволит работать с банком и получить проектное финансирование. Третий пункт: не делать ни шагу без подготовленных документов. Сначала нужно все согласовать, оформить разрешительную документацию и только потом вкладывать деньги. Это золотое правило, если его не нарушать, все будет в порядке. Но для этого нужно иметь крепкую нервную систему.