В прошлом году строители бизнес-центров ввели в эксплуатацию рекордное количество новых объектов. На карте города появилось более 20 новых офисных центров, а объем рынка офисных помещений Петербурга превысил 3 млн кв. м. Аналитики полагают, что в 2004 году тенденция к увеличению количества офисных площадей сохранится, а спрос на них еще долго будет превышать предложение.
Вторым по величине источником предложения офисов являются бизнес-центры. Первые из них появились в Петербурге около 10 лет назад. В настоящее время рынок бизнес-центров достаточно развит и представляет собой около 200 зданий, которыми управляют десятки компаний, значительная часть которых работает на рынке более 5 лет. При этом более 20 зданий были введены в эксплуатацию в 2003 году, еще с десяток планируется к вводу в нынешнем. Как отмечают специалисты компании "Бекар-консалтинг", спрос на офисы в течение следующего года сохранится на высоком уровне и будет превышать предложение. Заполняемость бизнес-центров, отвечающих рыночным требованиям, останется близкой 100%.
В связи с этим уже сейчас на рынке офисных помещений наблюдается инвестиционная активность. В прошлом году впервые появилось достаточно большое число объектов, построенных с нуля. И предложение в основном представлено новыми офисными проектами. Но если еще недавно лидерами рынка были проекты по перепрофилированию административных и производственных зданий в бизнес-центры класса "С", то сейчас большая часть введенных и строящихся бизнес-центров позиционируется в классе "В". И специалисты полагают, что в дальнейшем уровень отделки и технической оснащенности зданий будет только повышаться. Рано или поздно такая конкуренция должна привести к тому, что доля встроенных офисных помещений сократится до минимума, уступив позиции офисам в специализированных зданиях.
Разнокалиберная "встройка"
Встроенные офисы существенно различаются по ценам, величина которых зависит от местоположения объекта, уровня отделки и сервиса, технической оснащенности. Поэтому диапазон арендных ставок на встроенные офисные помещения варьируется от $40 (в малопроходимых местах) до $600 за квадратный метр в год (в районе Невского проспекта). Стоимость продажи встроенных офисных помещений соответственно варьируется от $200 до $3500 за квадратный метр. При этом наибольшее увеличение арендных ставок на офисные помещения во второй половине 2003 года наблюдалось в Выборгском, Калининском, Приморском, Василеостровском и Красносельском районах города. Дешевели встроенные офисы во Фрунзенском и Кировском районах города. Средняя стоимость встроенных офисных помещений к концу 2003 года составила $859. А наиболее востребованная на рынке купли-продажи площадь встроенных офисных помещений (около 35%) находилась в диапазоне от 100 до 180 кв. м. То есть спрос как раз в том сегменте, где конкуренцию встроенным офисам способны составить бизнес-центры.
Упорядоченный комфорт
Сегодня в Санкт-Петербурге отсутствует единая общепризнанная классификация действующих бизнес-центров, классы присваиваются произвольно и зачастую не отражают реального состояния объектов. В связи с этим еще в апреле 2002 года Гильдия управляющих и девелоперов предложила разработать и затем утвердить в Госстандарте единую классификацию бизнес-центров. В основу классификации, которую предлагает гильдия, положены основные параметры, характеризующие качественный уровень действующих бизнес-центров. При этом классификации не подлежат: объекты, используемые собственниками одновременно для своих производственных целей и сдачи в аренду без привлечения профессионального управления, объекты, находящиеся в процессе реконструкции, встроенные объекты, сочетающиеся с жилым фондом, объекты, на которые не оформлены правоустанавливающие документы.
По мнению риэлтеров, именно классификация позволяет клиентам определить соответствие запрашиваемых цен уровню бизнес-центра, а сделать это становится все сложнее — кроме работающих уже несколько лет на этом рынке бизнес-центров стало появляться все больше новых объектов. Общий объем предложения офисных площадей в бизнес-центрах Санкт-Петербурга в 2003 году составил около 700 тыс. кв. м. При этом в течение 2003 года на рынке Петербурга появилось свыше 100 тыс. кв. м новых офисных площадей всех классов. Но, как и предполагалось, вывод на рынок такого объема новых качественных площадей не вызвал затоваривания. Наиболее масштабные из новых бизнес-центров — "Петровский форт" и "Сити-центр" почти полностью заполнены. А единственным сдерживающим фактором для этого рынка по-прежнему является рост арендных ставок. Прогноз роста цен аренды до конца 2004 года — 5-10%, цен продажи — 10-15%.
Чем дальше, чем дороже
ровень арендных ставок в бизнес-центрах зависит от класса, престижности, качества внутренней отделки самого офисного центра, уровня услуг, местоположения. В 2002 году цены на офисные помещения Петербурга выросли в среднем на 5-10%. При этом, наиболее значительный рост ставок (в пределах 10-15%) наблюдался в секторе бизнес центров класса В и С благодаря возросшему спросу. Период стремительного удорожания роста арендных ставок (на 25-30% за год) миновал. Однако, пользуясь ь благоприятной рыночной ситуацией, бизнес-центры продолжают осторожно повышать ставки и индексировать платежи по действующим договорам. Поэтому в 2003 году ежемесячный рост арендных ставок составил порядка 1,5% в месяц.
Причем, именно в прошлом году офисные объекты стали поступать на рынок после полной реконструкции сразу или очередями, а не постепенно, путем реинвестирования арендных платежей, как раньше. А ОАО "Строительная корпорация "Возрождение Санкт-Петербург а" и вовсе применила в этом сегменте рынка практику долевого строительства, взяв под реконструкцию аварийное здание на Шпалерной, 54. При этом стартовая цена квадратного метра в здании, которое планируется ввести в этом году, составила $950 за квадр атный метр. А по состоянию на сентябрь 2003 года будущие офисы здесь продавались уже по $1,6-1,8 тыс. "за квадрат".
Спрос рождает предложение
Наблюдавшийся в 2002-2003 годах экономический подъем отразился на качественных показателях офисной недвижимости. По данным "Бекар-консалтинг", сегодня качественные и технические характеристики большинства предлагаемых поме щений не соответствуют сложившимся требованиям потребителей. С этой точкой зрения солидарны аналитики корпорации "Петербургская недвижимость". По их данным, в среднем на каждый офис требуется 8 телефонных линий и 8 мест в паркинге. Анализ приоритето в некоторых видов услуг показан в таблице. Многие респонденты выделили доступ в Интернет, кондиционирование и ресторан, остальные услуги оказались менее востребованы, но желательны. В категорию "другие желаемые услуги", которые участники опроса мог ли назвать сами, оказались: киоск печатной продукции, церковь, цветочный салон, услуги психолога, музей, производственные помещения, рекламное агентство и некоторые другие. Кроме того, значительное число респондентов настаивает на предоставлении скл адских помещений, а также на наличии общей курьерской службы в рамках бизнес-центра.
Таким образом, резюмируют аналитики, очевидна тенденция, когда арендаторы при выборе офиса в бизнес-центре обращают внимание не только на уровень арендных ставок, но и на комплекс сервисных услуг. Заметно возросшая доля арендаторов, являющихся предс тавительствами иностранных и московских фирм, ориентируется на качественный офис с привычным для них уровнем сервиса. Кроме того, повышаются требования к качеству внутреннего ремонта офисных помещений и фасаду. Так, минимальный набор услуг в бизнес- центрах класса В включает: круглосуточную охрану, различные системы телекоммуникаций, комнаты для переговоров, кафе и бары, уборку помещений, парковку. Но управляющие уже понимают, что требования к бизнес-центрам сейчас выше — кроме местоположения и перечисленных выше услуг арендаторы хотят видеть также индивидуальную планировку офисов, круглосуточный доступ, неограниченное количество оптоволоконных телефонных линий, наличие на территории БЦ сервисных служб.
От качества предлагаемых услуг зачастую зависит и процент заполняемости. А даже незначительное повышение арендной ставки в одном из бизнес-центров и расширение спектра услуг в другом может легко привести к миграции арендатора. Однако, несмотря на ши рокий спектр предложенных на рынке офисных помещений, клиент не всегда может подобрать адекватную своему уровню и бюджету недвижимость. Эта тенденция характерна и для всего петербургского рынка коммерческой недвижимости. Далеко не все предлагаемые п омещения остаются востребованными. Основная масса заявок по-прежнему ориентирована на небольшие офисы. "Около половины потенциальных клиентов запрашивает 40-50-метровые помещения. Примерно 40% предпринимателей подбирают себе конторы от 150 до 300 ме тров. 5% интересуются крупными площадями", — отмечают в "Бекар-консалтинг". Так что рынку бизнес-центров есть куда расти.
А или В
На сегодня рынок офисных площадей бизнес-центров класса А представлен пятью объектами: "Шведский Дом", "Атриум", "Белые ночи", "Северная Столица" и "Караванная, 10б". Средняя арендная ставка в классе А составляют $530 за кв.м. в год при заполняемости 97%. Всего к классу А относится о 4% офисных помещений. Специалисты консалтинговой компании "Астера" отмечают, что в ближайшее время это соотношение сохранится, а самое интенсивное развитие предстоит бизнес-центрам в сегменте В (20% рынка).
В первом полугодии 2003 года именно этот сегмент лидировал по количеству введенных площадей. Так, в первой половине 2003 года были открыты бизнес-центры: "Петровский Форт", "Московский, 120", "Аскольд", "Мидель". Во второй половине — бизнес-центры "Черная речка", комплекс "Биржевой", "Дом Ренессанс", "Сенатор". Средняя арендная ставка в этом сегменте находится на уровне $330 за кв.м в год. Заполняемость офисных площадей класса В составляет около 94%. Кроме того, специалисты отмечают появление бизнес-центров класса В вне исторической части города. Этому способствует как нехватка свободных мест для строительства, так и большое количество пробок в историческом центре.
Тенденция к выводу офисов из центра города впервые развитие несколько лет назад. Впрочем, до последнего времени девелоперы осваивали ближнюю окраину городского центра. Так появились центры "Нобель" на Выборгской набережной, "Акватория", "Нептун" на набережной Обводного канала и "Петровский форт" на набережной Невы. И, по мнению специалистов, в ближайшие годы рынок офисной недвижимости будет бурно развиваться именно по центробежному принципу, то есть смещаясь от центра к окраинам.
"Арендаторы, которые предпочитают работать, а не стоять в пробках, все чаще предпочитают снимать офисы на переферии. Кроме того, любое офисное здание, построенное с нуля, при сопоставимой стоимости аренды, оказывается комфортнее чем приспособленные дома в центре города. В тех случаях, когда офисные функции сопровождаются еще и дополнительными услугами (ресторан, фитнес-центр) такие проекты могут быть достаточно успешны", — считает управляющий объектами УК "Петербургская недвижимость" Константин Подоленчук. Эта компания решила разместить свой бизнес-центр в районе станции метро "Старая деревня".
А вот лидируерт на рынке по-прежнему сегмент офисных площадей класса С. Офисные помещения экономкласса по-прежнему занимают на петербургском рынке главенствующее положение — около 76% рынка. Конкуренция в этом сегменте рынка постоянно усиливается из-за перепрофилирования под офисы бывших производственных и административных помещений. Средняя ставка аренды в таких помещениях составляет $210 за кв.м. в год. И заполняемость их не ниже, чем в более дорогих центрах — 94%.
Задел на будущее
Вобщем, как резюмируют специалисты управляющей компании "VMB-траст" в 2003 году резких изменений в показателе заполняемости ведущих бизнес-центров Петербурга не наблюдалось. В среднем по бизнес-центрам различных классов уровень заполняемости находился на уровне свыше 90%, а значит спрос на офисы по-прежнему высок. Впрочем, рынок постепенно наполняется и в 2003 году впервые за последние годы на рынке появилась информация о продаже бизнес-центров. Большинство из этих переговоров, по мнению аналитиков, должны завершиться в этом году. И хотя пока рано говорить о сложившейся традиции покупки-продажи бизнес-центров как инвестиционного актива с целью получения дохода, в целом продажа офисных центров, как отдельного бизнеса, будет набирать обороты в будущем.
Кроме того, управляющие продолжат играть на меняющихся курсах евро и доллара. Привязка арендных ставок к курсу доллара и снижение доходов тех бизнес-центров, в которых ставки номинированы в американской валюте, заставили многих участников рынка рассмотреть альтернативные варианты. При этом, заключая договоры, управляющие и собственники использовали разные приемы для снижения валютных рисков — постепенный перевод и перезаключение договоров аренды со ставкой, указанной в долларах на аналогичные договоры в евро; использование в качестве единицы измерения среднего арифметического между значениями курсов доллара и евро; указание нижней границы для курса доллара ("не ниже 30руб./доллар").
И, учитывая нестабильную ситуацию на валютном рынке, можно не сомневаться, что эти эксперименты продолжатся. Ведь рынку требуется понятная система индексации арендных ставок, особенно при заключении долгосрочных договоров аренды. И здесь желательна, пусть не единая, но согласованная ценовая политика частных арендодателей и КУГИ. Кроме того, управляющие продолжат продвигать классификацию бизнес-центров, стартовавшую в 2003 году. Правда, в настоящее время процедуру классификации прошли лишь несколько офисных центров. Но в компании "VMB-траст" надеются, что это не означает провал самой идеи, а всего лишь свидетельствует о том, что значительная часть собственников просто не готова открыто себя позиционировать.
ВЛАДИМИР СБОРОВ