— Если есть конкретные и понятные деньги, вложить их в строящееся жилье на начальном этапе — бизнес правильный, хороший и один из наиболее защищенных: вероятность получения прибыли я оцениваю в 90 процентов. Кроме того, строители сами смотрят, чтобы никто из их коллег не "упал", иначе в глазах дольщиков будет нанесен урон всем участникам рынка. В секторе элитного жилья, в котором мы работаем, прибыль от вложения в объекты может достигать 50-60 процентов. Примерно треть наших клиентов участвуют в долевом строительстве для последующей перепродажи квартир. Конечно, и в этом бизнесе есть опасные моменты, но главное — не жалеть денег на специалистов и перед тем, как вкладывать деньги в конкретные метры, проконсультироваться у юристов и оценщиков жилья.
Михаил Иванов, главный редактор газеты "Вечерний Петербург":
— В долевое строительство мы вступили в 2000 году, когда цены еще были "замороженными" — квадратный метр тогда стоил $365. И если бы мы ставили задачу перепродать квартиру в будущем, безусловно, заработали бы неплохо. Но цель была другая — у нас не было крыши над головой. Зная не понаслышке, что такое быть дольщиком и каких нервов это стоит, могу посоветовать обращаться в фирмы с репутацией и ни в коем случае не гнаться за дешевизной.
Эдуард Полонуер, директор по развитию ЗАО "Шестнадцатый трест":
— С точки зрения компании, управляющей строительным проектом, деньги дольщиков как инвестиции в строящееся жилье могут рассматриваться весьма условно. Для строителя, получающего деньги за работу, нет большой разницы, кто из дольщиков и как именно "дотянет" до конца стройки. Возможно, у продавца может появиться искушение "задрать" цену при каждой смене владельца будущей квартиры. Но на месте потенциального клиента я бы задумался, почему "долевка" вдруг наскучила его участнику — если проект так хорош, зачем кому-то переуступать столь доходное предприятие?
Михаил Бимон, директор департамента маркетинга и развития корпорации "Петербургская недвижимость":
— Примерно 5-10 процентов дольщиков заключают договоры цессии или переуступки прав по договору долевого участия в строительстве, не дожидаясь госкомиссии. Для таких людей участие в долевом строительстве — это прежде всего выгодное вложение средств. После переуступки прав бывший дольщик получает первоначально вложенный капитал и прибыль (за 1,5 года она в среднем составляет 30-60 процентов). Вырученная сумма может быть вложена в более привлекательный вариант на "нулевом" этапе строительства (лучший район, больший метраж). Однако не стоит забывать, что в то время, пока строится один конкретный дом, растут и среднерыночные цены на первичное и вторичное жилье. Поэтому прибыль, которую дольщик получит по договору цессии, будет соразмерна с индексом общего удорожания жилья на рынке. "Продвинутые" инвесторы пытаются играть на разнице в темпах удорожания между маленькими и большими квартирами, различными районами и конкретными объектами.
Екатерина Немченко, заместитель генерального директора по маркетингу и продажам ООО "Гатчинский ДСК":
— Поскольку дольщик не получает осязаемого товара сразу, сказать, что он покупает жилплощадь, нельзя. Следовательно, подходить к вопросу выгодности долевого строительства нужно с точки зрения инвестиционного процесса. Чем надежнее строительная фирма, чем больше у нее своих источников финансирования, тем меньше финансовый риск дольщика. Предоставляя возможность постепенного выкупа квартиры, строители фактически исполняют роль банка. Конечно, с классической ипотекой (10-15 лет рассрочки) это не сравнится, но, чтобы получить ипотечный кредит, нужно пройти огонь и воду, иметь четко прогнозируемый стабильный и, главное, подтвержденный доход в долгосрочном периоде. А россияне, наученные горьким опытом 1998 года, с трудом привыкают к мысли о столь долгом планировании собственных доходов.
Михаил Амосов, председатель комиссии по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам ЗакСа Санкт-Петербурга:
— Во всем мире строители предпочитают привлекать банковские деньги, а не деньги населения, поскольку готовый товар всегда стоит дороже. У нас диковинные схемы с дольщиками возникают из-за что, что банковский кредит нужно обеспечивать землей, а в Петербурге она не продается. Так что людям, желающим приобрести недвижимость в новых домах, не остается ничего другого, как вступать в ряды дольщиков. Конечно, есть вторичный рынок, но на нем сложно найти требуемое качество, метраж и однородную социальную среду.
Сергея Ильченко, управляющий Санкт-Петербургским филиалом Национального резервного банка:
— Доходность инвестиций в недвижимость в 5 раз превышает доходность банковских депозитов. Конечно, инвесторам выгодно вкладывать средства в строящиеся квартиры. Однако следует помнить о том, что при работе с первичным рынком жилья возрастают риски. Некоторые застройщики работают по принципу финансовых пирамид. Кроме того, чтобы грамотно управлять инвестициями в недвижимость, нужно уметь профессионально оценивать тенденции данного рынка. Сейчас рынок недвижимости перегрет, но года через два, когда начнется процесс реализации объектов инвесторами, цены могут снизиться, а риск того, что застройщики и посредники не выполнят своих обязательств, может значительно возрасти. Мировая практика показывает, что рынок недвижимости относится к рисковым. В 1980-е годы в США я был свидетелем кризиса рынка недвижимости, который привел к кризису финансового и пенсионного рынков.
Александр Гракун, исполнительный директор "АВАНТЕ-недвижимость":
— Если клиент возвращает свою квартиру компании, то цена будет такой, какая была зафиксирована в договоре. Дольщик не только не заработает, но и потеряет на инфляционных процессах и постоянном росте стоимости квартир. Получить прибыль можно, реализовав квартиру на вторичном рынке. Если речь идет о типовой застройке, операции купли-перепродажи совершаются в относительно краткие периоды полгода-год и приносят достаточно высокий доход. При таких операциях главное не ошибиться с застройщиком и не попасть в безнадежный "долгострой". Иная ситуация на рынке дорогой элитной недвижимости. Здесь, чтобы получить действительно хорошую прибыль, нужно уметь ждать, и скорее всего не один год.
Владимир Малашин, адвокат, заместитель председателя коллегии адвокатов ЮНИКС:
— Такие скачки цен, какие были в 2003 году, случаются нечасто. Так что сегодня много на долевом строительстве не заработаешь. Кроме того, есть риск остаться и без денег, и без квартиры. По печальному опыту строительного рынка Санкт-Петербурга количество обманутых дольщиков значительно, а технические приемы мошенников постоянно совершенствуются. Обман возможен на любом этапе реализации проекта. К примеру, дом построен, дольщик через 3-4 месяца после приемки идет за документом о праве собственности в государственное учреждение юстиции, а в реестре прав уже другой собственник, получивший право на основании решения Арбитражного суда. Поэтому договор лучше заключать с застройщиком. А оказавшись в "строительной цепочке", нужно немедленно получить акты выполненных финансовых обязательств вышестоящих организаций в отношении вашей квартиры. Если таких документов нет, я бы не рекомендовал участвовать в подобном проекте — можно пополнить список обманутых дольщиков.
Глеб Лашков, директор по PR и промоушн издательского дома "СПН":
— Это лотерея. Ведь в договорах, заключенных с дольщиками, не прописано самое главное — сроки сдачи и санкции за просрочку. Когда в нашем доме стояли только стены, две семьи вынуждены были там поселиться без света и тепла, поскольку у них уже не было денег снимать квартиру. Да, я пошел на риск и купил квартиру у одного из дольщиков. Мне повезло и с ценой (человеку, который продавал квартиру в строящемся доме, cрочно нужны были деньги), и с фирмой. Она почти все построила более или менее вовремя — с опозданием всего на полгода. Если не считать телефона, которого я жду больше года, да мусоропровода, который стоит как памятник культуры, поскольку санэпидстанция запретила им пользоваться. До сих пор все жители нашего 10-этажного дома бегают с ведром на помойку.