разъезд
В начале 90-х коммунальные квартиры пользовались популярностью у людей, только что заработавших деньги и желавших иметь элитное жилье "на бульварах". Расселение коммуналок приносило риэлтерам огромные доходы. Сегодня их покупка может принести одни убытки — хотя бы из-за того, что по стоимости они сравнялись с жильем в современных кирпично-монолитных домах.
В 1998 году, когда проводилась последняя инвентаризация жилищного фонда столицы, в Москве было зарегистрировано 118 446 квартир коммунального заселения (3,5% квартир). В них жили 270 тыс. семей, или 557 тыс. человек. Программа первого этапа расселения коммунальных квартир была рассчитана на период с 1999 по 2003 год. За это время мэрия собиралась помочь с жильем семьям "коренных москвичей". Второй этап (2004-2005 годы) предполагает обеспечение жильем очередников. На третьем этапе (2006-2009 годы) планируется полностью расселить оставшиеся коммуналки.
Тоска по бульварам
Пик расселения коммуналок пришелся на 1993-1994 годы — сразу после введения права на их приватизацию. Две трети сделок были связаны именно с расселением, и их доходность оценивалась в 280-300%. Квадратный метр коммунального жилья стоил на порядок ниже, чем в индивидуальной квартире, на расселение и ремонт уходило не больше полугода, и изменившее статус жилье уходило по совсем другой цене. Например, в 1993 году квадратный метр коммуналки в районе Садового кольца стоил около $500, а после расселения и евроремонта его можно было продать больше чем за $1 тыс.
Историю о том, как за считаные месяцы сколачивали состояния, рассказал частный маклер Илья Мартьянов: "Одной из первых на рынке появилась 'убитая' пятикомнатная коммунальная квартира на Арбате площадью 180 кв. м. Конфликты у жильцов были нешуточные, и они хотели как можно быстрее разъехаться. На расселение трех семей в две 'двушки' и одну 'трешку' было потрачено $95 тыс., капремонт обошелся тысяч в тридцать. Отреставрированную коммуналку купил один из нуворишей за $220 тыс. На той сделке прибыль составила около $90 тыс.".
По словам консультанта отдела элитной недвижимости компании Intermark Екатерины Гурьевой, "бизнес некоторых агентств или предпринимателей строился на том, что они шаг за шагом, комнату за комнатой выкупали целые подъезды. Чем больше работы они проводили в коммуналках, тем дороже она стоила на выходе". Поскольку новые элитные дома тогда не строились, коммуналки с евроремонтом пользовались бешеным спросом у людей, заработавших большие деньги и мечтавших переехать "на бульвары". Именно в эти годы было расселено большинство квартир, расположенных в хороших районах или имеющих большие площади. Людей, купивших коммунальные квартиры после приватизации, сейчас можно считать миллионерами.
Неоправданные ожидания
В конце 90-х, когда появились элитные жилые комплексы, спрос на расселенные коммуналки стал постепенно снижаться. "Этот рынок медленно умирает,— говорит директор по маркетингу компании 'Инком-Недвижимость' Сергей Елисеев.— Сегодня остались коммуналки, где расселение представляет собой сложную задачу — в них живут либо пенсионеры, не желающие ничего менять, либо жильцы с завышенными требованиями". По словам риэлтеров, обладатели 'убитых' коммунальных квартир в центре уверены, что их жилье стоит огромных денег. "Собственники выставляют непомерно высокие требования,— говорит вице-президент корпорации 'БЕСТ-недвижимость' Наталья Соломонова.— Бывает, что в одной комнате прописаны шесть человек, и они рассчитывают получить взамен пятикомнатную квартиру".
Жителям сталинской коммуналки на улице Машкова пришлось расселяться без малого три года. Как рассказала сотрудница Ъ Ольга Канакина, одна из участников сделки, когда соседи приняли решение разъехаться, в квартире жили четыре семьи. Но как только появились потенциальные покупатели, две семьи поделили лицевые счета, и семей стало шесть. В декабре 2002 года наконец был найден заветный покупатель. "Мы зависели друг от друга: найдя приемлемый вариант, надо было удерживать его, пока не найдут что-то подходящее все соседи. Если учесть, что цены росли с каждым днем, можете представить, что мы пережили. Иногда казалось, что мы отсюда никогда не выедем",— вспоминает Ольга. Покупатель в конечном счете заплатил в полтора раза больше, чем запрашивалось вначале. Но, по словам госпожи Канакиной, переехавшей с сыном из одной комнаты в коммуналке в малогабаритную двухкомнатную квартиру в Люблине, покупатель до сих пор не въехал в новое жилище: по каким-то причинам один из соседей все еще живет по старому адресу.
Цены на коммунальное жилье перегнали стоимость жилья типового. К примеру, 20-метровая комната в коммуналке на Арбате выставляется за $90 тыс. ($4,5 тыс. за 1 кв. м). Для сравнения, внутри Садового кольца цена современного кирпично-монолитного дома начинается от $4 тыс. за 1 кв. м. Нетрудно подсчитать, во сколько обойдется 150-метровая арбатская коммуналка, если попытаться ее расселить. Куда дешевле и быстрее купить квартиру в новом доме с развитой инфраструктурой и приличными соседями.
"Старые коммуналки вовсе не так привлекательны, как некоторым до сих пор кажется,— это устаревшие коммуникации, деревянные перекрытия, неоднородное социальное окружение,— говорит Сергей Елисеев.— Сейчас частному лицу практически невозможно окупить затраты на восстановление бывшей коммунальной квартиры при ее последующей продаже". На окраинах Москвы, где цены на типовое жилье составляют около $1,5 тыс., коммуналок ценой ниже $2 тыс. за 1 кв. м нет. Судя по рекламным объявлениям, 12-метровая комната в Алтуфьеве стоит $23 тыс., а однокомнатную квартиру в этом же районе площадью 37 кв. м можно купить за $48 тыс. Риэлтеры утверждают, что интерес к комнатам на окраинах сохраняется в основном за счет выходцев с Кавказа, Украины, из Средней Азии, стремящихся зацепиться в столице. Для них двойная разница в цене по сравнению с однокомнатной квартирой существенна.
Война классов
"Все коммунальные квартиры в центре, которые по разным причинам не были расселены до сих пор, будут расселяться властями принудительно",— обещают московские чиновники. То, что частным покупателям невыгодно вкладываться в коммунальные квартиры, не означает, что интерес к ним угас, а бедные чиновники мучаются, выполняя указание мэра. Вторую волну ажиотажа вокруг них создают московское правительство и застройщики. Малоэтажные и ветхие дома согласно программе расселения подлежат сносу, все остальные — реконструкции. Поскольку большинство коммунальных квартир находится в сложившейся части города, быстрее всего процесс идет в центре. При этом московские власти расселяют жильцов по своему усмотрению, как правило, в районы за пределами ЦАО. Война жильцов за то, чтобы их оставили в пределах своего района, разворачивается нешуточная. Но жильцы, как правило, проигрывают.
Свою историю борьбы за коммунальный угол рассказал Ъ Олег К. Дом, в котором жила его бабушка, поставили в очередь на реконструкцию, запретив любые операции с жильем. "Я в течение нескольких лет безрезультатно обивал пороги московских чиновников,— говорит Олег.— Но ровно до тех пор, пока один из них не заявил мне: 'Голубчик, это очень перспективная квартира — твоя бабушка умрет, и комната останется нам. Поэтому даже не думай прописываться — ничего не получится'. Я обратился в суд, и только так смог прописаться там". После смерти родственницы коммунальная квартира временно пустовала. О том, что дом все-таки реконструируют, Олег узнал, когда все его обитатели были уже расселены. Юристы развели руками: "Жилье неприватизированное, поэтому если за две комнаты получишь 'однушку' в Солнцеве, считай, что тебе крупно повезло". Олег не хочет афишировать свое имя, так как надеется, что "чиновников замучает совесть и ему компенсируют потери".
Официальных схем получения в реконструкцию ветхих домов две. Первая — когда целые кварталы выносятся на конкурс, проводимый структурами московского правительства. Вторая — по постановлениям правительства, по которым работает только департамент инвестиционных программ строительства Москвы (ДИПС). Кстати, распоряжением мэра и постановлением правительства Москвы именно ДИПС получил в свое распоряжение все участки под реконструкцию Москвы (ЦАО). В пресс-службе департамента не скрывают, что "участки в центре более привлекательны, а инвестиции в 'центровое' строительство более эффективны". На месте снесенных домов застройщики строят коммерческое жилье, выжимая максимально возможные площади. Как сообщили в ДИПС, около 40% реконструированного и возведенного жилья застройщики отдают Москве, цены в новых домах — $4-10 тыс. за 1 кв. м.
БЭЛА ЛЯУВ